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文章來源：訴訟與執(zhí)行、山東高法、問律

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案號：（2017）最高法民再407號

審理法院：最高人民法院

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【裁判要旨】

因標(biāo)的房屋被依法納入政府拆遷改造范圍，雙方當(dāng)事人在此之后所簽訂的房屋買賣合同無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，該標(biāo)的房屋的所有權(quán)人仍為賣方。考慮到所購房屋物權(quán)因拆遷而消滅，買方已無法取得標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)。賣方作為標(biāo)的房屋的所有權(quán)人，其所簽訂的國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書，合法有效。 在一定意義上而言，賣方在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給買方的房屋及土地使用權(quán)的對價。現(xiàn)因政府拆遷導(dǎo)致房屋物權(quán)消滅，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價即拆遷補(bǔ)償款。因賣方尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，買方請求確認(rèn)其享有上述征收補(bǔ)償協(xié)議中的房屋及土地使用權(quán)等財產(chǎn)所對應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，賣方因?qū)⒈徽魇諛?biāo)的物出賣并收取了購房款而無權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款。

案情簡介：

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秦某孝（買方）與孫某國（賣方）于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，但是雙方一直未辦理過戶手續(xù)，2014年系爭房產(chǎn)納入拆遷范圍，那么拆遷補(bǔ)償款究竟歸誰所有，看看該案中法院的精彩判決！

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關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的歸屬問題，法院作如下論證：

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秦某孝與孫某國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

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?合同簽訂后，秦某孝支付了約定的購房款，孫某國交付了房屋和房產(chǎn)證書原件。但從雙方陳述的事實(shí)看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

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依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，秦某孝雖然與孫某國簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向?qū)O某國交清了全部購房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，故秦某孝對所購買的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒有實(shí)際取得所購房屋的房屋所有權(quán)。

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依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購房屋物權(quán)已因拆遷而消滅，則秦某孝已無法取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。孫某國作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，與重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書，合法有效。在一定意義上而言，孫某國在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給秦某孝的房屋及土地使用權(quán)的對價。?

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?依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，孫某國在已收取了購房款的情況下，本應(yīng)及時將出賣房屋過戶登記至秦某孝名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，秦某孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價—拆遷補(bǔ)償款，現(xiàn)因?qū)O某國亦尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，則秦某孝請求確認(rèn)其享有上述征收補(bǔ)償協(xié)議中孫某國所出賣給秦某孝的房屋及土地使用權(quán)等財產(chǎn)所對應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。

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秦某孝在庭審中明確其主張的拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)系按照上述拆遷協(xié)議中孫某國所享有的合同權(quán)益作為依據(jù)，故本案拆遷協(xié)議所指向的有證部分房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，理應(yīng)由秦某孝享有，孫某國因已將被征收標(biāo)的物出賣并收取了購房款而無權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款。

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? 特別提示

本案雖然買受人最終勝訴，但是，對于房屋買賣，無論買賣雙方是什么關(guān)系，切記及時辦理過戶手續(xù)，否則，一旦遇到類似于拆遷這種情況，就有可能產(chǎn)生糾紛，另外，對于賣方本身的債務(wù)問題，也可能導(dǎo)致房屋被法院查封、拍賣的法律風(fēng)險。