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房屋買賣合同解除后

已轉(zhuǎn)移登記的房屋怎么辦？

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壹

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?問(wèn)題的提出

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筆者接受房地產(chǎn)企業(yè)咨詢：商品房銷售以后，買受人辦理了轉(zhuǎn)移登記（過(guò)戶），后因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，法院判決解除商品房買賣合同。此時(shí)，房屋還登記在買受人名下，該不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題如何處理。在此基礎(chǔ)上，我們可以擴(kuò)展問(wèn)題：當(dāng)旨在導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合同被宣告無(wú)效、被撤銷或被解除時(shí)，已經(jīng)過(guò)戶的不動(dòng)產(chǎn)該適用哪種不動(dòng)產(chǎn)登記類型？

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貳

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?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的概念和類型

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不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，就是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅。依據(jù)引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)是否為法律行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)與非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。

所謂“基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)”，是指因法律行為如買賣、贈(zèng)與、互易、抵押等法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅。非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，是指因法律行為以外的法律事實(shí)而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅，如因生產(chǎn)、先占、添附、取得時(shí)效、繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、法院判決等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。⑴《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第28～30條對(duì)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，繼承，受遺贈(zèng)，合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)作出了規(guī)定。?

基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，登記是該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”這兩條中的“效力”，指的是物權(quán)變動(dòng)的效力，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的效力，而非合同是否生效的效力。申言之，除法律另有規(guī)定以外，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)均以不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件。

非因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，登記或交付不是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”依據(jù)該規(guī)定，因上述法律事實(shí)而享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，自該法律事實(shí)生效或事實(shí)行為成就時(shí)就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。需要注意的是，盡管非因法律行為發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但因我國(guó)法律對(duì)于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是登記生效主義，在非因法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后再處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須辦理相應(yīng)的處分登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。而且，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法上連續(xù)登記原則的要求⑵，權(quán)利未被載入登記簿之人，在處分該權(quán)利并辦理處分登記就會(huì)遇到阻礙。?

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叁

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法律文書導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

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《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”就因法律文書導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)而言，法律文書具有確定的終局的法律效力。如果適用“登記或交付方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定”，“不僅與社會(huì)實(shí)情不符，且將因此無(wú)法保護(hù)此等物權(quán)人”。⑶只有這樣，才能清晰地確定物權(quán)歸屬，為那些因法律文書取得物權(quán)的權(quán)利人提供足夠的保護(hù)。而且，該條中能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的法律文書僅指具有形成效力的判決，即可以變更或消滅當(dāng)事人之間原來(lái)存在的、沒(méi)有爭(zhēng)議的民事法律關(guān)系的判決。⑷

通說(shuō)認(rèn)為，只有形成判決才具有形成力（也稱創(chuàng)設(shè)力），依其宣告方足生物權(quán)法上取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效果之力，恒有拘束第三人之必要，而對(duì)于當(dāng)事人以外之一切第三人有效力。⑸《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。”該解釋采取了將能夠直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書限制在具有形成效力的法律文書的觀點(diǎn)，根據(jù)該條，“改變?cè)形餀?quán)關(guān)系”即屬于變更既存物權(quán)關(guān)系的形成判決，而不包括確認(rèn)裁判與給付裁判。⑹就原告而言，通過(guò)形成之訴不是要確認(rèn)某一法律狀態(tài)的存在與否，也不是要實(shí)現(xiàn)某一既存的法律狀態(tài)，而是希望創(chuàng)造出一種從來(lái)沒(méi)有存在過(guò)的法律狀態(tài)或改造現(xiàn)有的法律狀態(tài)。⑺而當(dāng)事人可以提起哪些形成之訴以及法院可以作出哪些形成判決，都必須由民事實(shí)體法作出明確規(guī)定。我國(guó)法上，可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的形成判決主要包括以下三種：（一）人民法院作出的撤銷合同或宣告合同無(wú)效的判決；（二）人民法院應(yīng)債權(quán)人請(qǐng)求而作出的撤銷債務(wù)人詐害債權(quán)行為的判決；（三）人民法院作出的分割共有物的判決。⑻

通過(guò)以上分析，因法律文書取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，因未登記，物權(quán)變動(dòng)未通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿向外界展現(xiàn)公示，就會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)狀況與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致的情況。因法律文書而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利人，享有的是真正的物權(quán)，學(xué)說(shuō)上稱該物權(quán)為“事實(shí)物權(quán)”。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)雖然已經(jīng)不是真實(shí)的物權(quán)，但它卻是通過(guò)登記簿但推定力予以推定但物權(quán)，學(xué)說(shuō)上稱為“法律物權(quán)”。如前所述，我國(guó)《物權(quán)法》第31條，旨在保證不動(dòng)產(chǎn)登記簿上物權(quán)變動(dòng)記載但連續(xù)性，通過(guò)貫徹在先登記原則，從而確保登記簿上物權(quán)情況的真實(shí)和準(zhǔn)確。“事實(shí)物權(quán)”首先要進(jìn)行“宣示登記”程序，也稱“取得人登記”，即將權(quán)利人因法律行為以外的法律事實(shí)而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，向外界宣示。需要注意的是，“宣示登記”之訴一種學(xué)說(shuō)上的稱呼，并不是不動(dòng)產(chǎn)登記法意義上的登記類型，其具體表現(xiàn)可能是首次登記、轉(zhuǎn)移登記或者更正登記。

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肆

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本案的情況

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依據(jù)《民法總則》第155條、第157條，《合同法》第58條、97條，無(wú)效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。據(jù)此，在合同被確認(rèn)無(wú)效、撤銷或解除后，如果作為標(biāo)的物的物依然存在且未被第三人善意取得，那么當(dāng)初依據(jù)合同而給付動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的一方，自合同被撤銷、解除或被宣告無(wú)效時(shí)起，重新成為該物的所有權(quán)人，有權(quán)請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)，此時(shí)的返還請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)。只有當(dāng)原物消滅或?yàn)榈谌松埔馊〉玫臅r(shí)候，請(qǐng)求返還的一方享有的才是作為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。⑼就以登記為生效要件當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同來(lái)說(shuō)，當(dāng)辦理完不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，如果合同被法院判決撤銷、宣告無(wú)效時(shí)，只要不動(dòng)產(chǎn)依然存在且未被他人善意取得，此時(shí)出賣人、轉(zhuǎn)讓人有權(quán)申請(qǐng)更正登記。⑽

《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。更正登記，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，依照其申請(qǐng)及其提交的登記簿記載的權(quán)利人對(duì)更正的書面同意或者證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤的事項(xiàng)加以更正的登記。物權(quán)法第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。這就賦予了登記簿權(quán)利推定效力和公信力，法律推定登記簿對(duì)物權(quán)歸屬和內(nèi)容對(duì)記載都是真實(shí)的，當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載就作為法院裁判的初步證據(jù)。如果該記載存在錯(cuò)誤而未被及時(shí)糾正，真正的權(quán)利人就可能因此受到損失，所以就允許真正的權(quán)利人申請(qǐng)對(duì)登記簿的錯(cuò)誤記載進(jìn)行更正，使登記簿上的記載與真實(shí)情況相一致。所以說(shuō)，更正登記請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其他具有對(duì)抗第三人效力的權(quán)利的對(duì)世性的體現(xiàn)，屬于絕對(duì)的請(qǐng)求權(quán)。⑾

這里的“登記簿記載錯(cuò)誤”應(yīng)作廣義上的理解，即登記簿記載與真實(shí)狀況不一致的情形，具體可分為三種類型：一是登記行為中的瑕疵；二是登記的原因行為無(wú)效、被撤銷而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；三是新的法律事實(shí)導(dǎo)致的權(quán)利變動(dòng)的情形。實(shí)際上，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤”，即登記過(guò)程中的瑕疵導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，要求更正登記的情形即屬于狹義的更正登記。“人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書等確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致”，就是指登記過(guò)程中的瑕疵之外的原因或者說(shuō)上述第二、三種情形導(dǎo)致登記結(jié)果錯(cuò)誤要求更正的情形，就屬于相對(duì)廣義的更正登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，依照法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書進(jìn)行登記并非單獨(dú)的登記類型，而是更正登記的一種。細(xì)則第十九條第一款“當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”，就是指更正登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第16.1.1條更是明確地將更正登記的適用區(qū)分為“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤”以及“人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書等確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的”兩種情形。

本案中，買受人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，繼而進(jìn)行了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，該物權(quán)變動(dòng)系基于商品房買賣法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。當(dāng)法院判決解除雙方簽訂的商品房買賣合同后，買賣合同消滅，合同的權(quán)利義務(wù)終止。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。”由此可見(jiàn)，在法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情況下，如果該法律行為被解除，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的原因行為“無(wú)效”的法律后果是，自始無(wú)法律約束力，房屋權(quán)利仍屬于開發(fā)商，即在登記原因行為無(wú)效或者法律關(guān)系變動(dòng)導(dǎo)致登記簿記載與真實(shí)狀況不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以法院或者仲裁機(jī)構(gòu)先行作出生效判決或裁決為更正登記的前提。所以，本案中，商品房買賣合同被法院生效裁判解除，房屋登記原因行為失去了法律基礎(chǔ)，導(dǎo)致登記簿記載與真實(shí)狀況不一致利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)憑人民法院生效法律文書確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬申請(qǐng)更正登記。

需要注意的是，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書必須確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，且該確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不一致。⑿只有這樣，該法律文書才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。實(shí)踐中，常出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人持法院宣告買賣合同無(wú)效、撤銷合同或解除買賣合同的判決申請(qǐng)更正登記，但往往得不到支持。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記原因行為無(wú)效、被撤銷或解除，并不當(dāng)然得出物權(quán)沒(méi)有變動(dòng)的法律事實(shí)，登記機(jī)構(gòu)不能以此作為依據(jù)辦理更正登記。因?yàn)榧词共粍?dòng)產(chǎn)合同被宣告無(wú)效、撤銷或解除，但該不動(dòng)產(chǎn)完全有可能已被第三人善意取得或已設(shè)立抵押權(quán)、預(yù)告登記或被查封等其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第16.1.4條審查要點(diǎn)3中明確規(guī)定：“更正事項(xiàng)由人民法院、仲裁委員會(huì)法律文書等確認(rèn)的，法律文書等材料是否已明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬，是否已經(jīng)發(fā)生法律效力”，所以因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記原因行為“無(wú)效”而申請(qǐng)更正登記的，法律文書一定要明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬。所以，在商品房買賣合同糾紛中，在不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記的情況下，合同可能被宣告無(wú)效、撤銷或解除時(shí)，法官應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人，是否要求確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)視情況主動(dòng)提出確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的請(qǐng)求。?

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⑴程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第5頁(yè)。

⑵該原則也稱“在先原則”，根據(jù)該原則，那些因登記而使其權(quán)利被涉及之人必須是其權(quán)利已被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人。參見(jiàn)Holzer/Kramer，Grundbuchrecht，Rz112。

⑶謝在全：《“民法”第七百五十九條爭(zhēng)議問(wèn)題之研究》，載蘇永欽主編：《民法物權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題研究》，臺(tái)北，五南圖書出版股份有限公司1999年版，第6頁(yè)。

⑷最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第124頁(yè)。

⑸參見(jiàn)史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第35頁(yè)；姚瑞光：《民法物權(quán)論》，作者1999年臺(tái)灣自版，第28頁(yè)。

⑹參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編著：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第203頁(yè)。

⑺程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第41頁(yè)。

⑻程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第43～45頁(yè)。

⑼參見(jiàn)王利明：《合同法研究》（第1卷）（第3版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2015年版，第727頁(yè)；崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》（上卷）（第2版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第434頁(yè)以下。

⑽有學(xué)者稱“復(fù)原登記”。崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》（上卷）（第2版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第434頁(yè)。

⑾程嘯、尹飛、常鵬翱：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的理解與適用》，法律出版社2017年版，第441頁(yè)。

⑿《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”