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載《中國應用法學》2020年第3期
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作者簡介：孫憲忠，全國人民代表大會憲法和法律委員會委員，中國社會科學院學部委員、法學所研究員；楊麗美，中國社會科學院大學博士研究生。

內容摘要
近年來，人民法院在審理民事案件中，經常會遇到房屋已經交付給買受人，但買受人尚未辦理過戶登記手續的情形，此類案件被法官普遍認為屬于疑難案件。疑難之處在于，《物權法》第9條規定不動產物權變動必須登記，加之法學界一些學者堅持的“債權形式主義”觀點認為，只有行政機關辦理的不動產登記才具有物權變動的效力。很多法院和法官已經認識到這種觀點有失公正，但是卻找不到否定的立法根據和理論依據。本文指出“債權形式主義”違背了物權公示方式僅僅具有推定正確效力的物權法原理，也從本質上否定了民事主體的固有物權，否定了民事主體有權依據自己意愿處分物權的法理。《物權法》第9條已經規定了物權變動的但書規則，《物權法》第142條亦專門針對這種所謂的疑難問題明確規定了排斥“不動產統一登記公信力”的但書。本文以法官審理此類案件尤其是審理第三人申請執行異議的幾個典型案例為分析對象，以《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條和第29條作為參照，提出了司法分析和裁判中的明顯問題，并指出了依據《物權法》第142條的但書條款和按照區分原則的法理解決此類案件的應有根據和方式。

關鍵詞
房屋交易確權? 不動產登記? 區分原則? 但書條款

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一、問題的提出

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近年來人民法院審理的民事案件中，房產糾紛類型一直位列前茅。房產糾紛類案件審理的難點之一，即當事人訂立房屋轉讓合同后，房屋已經交付但尚未辦理過戶登記手續的情況下，應如何確定房屋所有權的歸屬問題。這一問題，不僅在房屋買賣糾紛的審理過程中難以解決，在第三人申請執行異議的情形下也會遇到。為什么說此類案件的審理是個難點呢？原因有二：第一，《物權法》9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”《物權法》16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”第二，我國民法學界一些學者主張的所謂“債權形式主義”觀點認為，不動產物權變動只能是當事人意思表示和行政法上的不動產登記相結合的結果，登記是行政行為，只有履行登記手續后，物權變動才具有公信力。這就是所謂的“統一登記公信力”理論。如果僅依據上述幾個法律條文的規定和部分學者的解釋，確實可以得出交易中房屋確權只能依據不動產登記過戶手續這樣一個“標準”的結論。基于上述認知，部分已經交付給買受人的房屋，甚至已由買受人占有使用多年的房屋，依然被確認為開發商或者出賣人享有所有權。
司法實踐中，部分法官認為這種“債權形式主義”的觀點是不公平的，僅依據不動產登記裁判所有權歸屬的做法失去了法律上的公平正義。但另一方面，又無法突破上述法律條文和部分學者的觀點，因此認為該類案件很難處理。依據物權法學的法理，不動產登記只是不動產物權變動的公示方式，《物權法》9條對這個公示方式規定了一般性的但書。與該問題直接相關的是《物權法》142條規定的但書，它建立了排除不動產登記來確認交易中的物權歸屬的規則，打破了“統一登記公信力”的教條，糾正了“債權形式主義”理論的弊端。但是，這兩個非常有意義的但書以及其中的物權法學理論，在人民法院審理的此類案件判決中鮮有看到。
最高人民法院也意識到采納“債權形式主義”理論、“統一登記公信力”的做法不公正，因此制定了《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議和復議規定》”），規定了突破性的條文，來為買受人的正當權利建立根據。根據該規定第28條，案涉房屋即使沒有辦理過戶登記，但是買受人如果具備“居者有其屋”的理由，也可以基于出賣人已交付房屋、自己實際占有房屋的事實，以排除強制執行。可見，《執行異議和復議規定》試圖打破“債權形式主義”的觀點，但并未真正解決問題，因為基于“居者有其屋”的道理，是一種政治上的惻隱之心，但沒有體現出民商法上物權變動的一般道理，也沒有依據《物權法》的但書規定。依據這個規則，部分不具備“居者有其屋”理由的買受人就不能得到保護。這在民法上難以服人。《執行異議和復議規定》第29條也是針對該問題作出的規定，但該條更加限縮了受保護買受人的范圍，這有可能損害更多的正當民事權益。
通過對部分法院已經作出生效裁判的案件進行分析，可以更加清晰地看到，不論是民法學界部分學者所主張的“債權形式主義”，還是《執行異議和復議規定》，都未能準確地體現物權變動的基本法理，亦未認識到《物權法》9條、第142條的但書規則。《物權法》142條的但書，意在解決房屋交易之中尚未辦理不動產登記手續的買受人的權利保護問題。但從相關法院裁判文書分析，部分法官似乎尚不知該重要條文的存在，也未理解該條文中但書的含義。例如陳某某與甲1公司、一審第三人乙1公司案外人執行異議之訴糾紛再審案，鄒某1與甲2公司、第三人乙2公司案外人執行異議之訴糾紛案、甲3公司與史某某案外人執行異議糾紛案。上述案件的共同特征即房屋已交付（甚至交付占有使用多年）但未辦理登記過戶手續。如果依據《物權法》142條但書的規定，法官可以依據當事人的意思表示、依據合同已基本上履行完畢的事實，得出所有權已經移轉至買受人的結論。但是該重要的法律條文，在相關案件裁判文書中并未顯現。
筆者認為，真正能夠公正、準確且科學地裁判這些案件的原理，是區分主義原則。即履行合同是不同于訂立合同的法律事實，它的成立生效是意思自治的結果。除登記之外，交付亦是當事人履行合同的方式。部分法官和學者認為，區分主義原則在上述案件中并未得到規定。持此觀點的原因主要是對《物權法》的規定不熟悉。區分原則不僅在《物權法》9條、第15條中得到了充分貫徹，而且在最高人民法院的司法解釋中也得到了有力貫徹。本文將要重點討論的《物權法》142條，更是區分原則的體現。該條文規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”該條文中的但書規定，是既符合物權公示原則又符合當事人移轉所有權效果意思表示的法律根據，應作為不動產登記簿之外的房屋取得的司法裁判準據。適用區分原則裁判此類案件的法理優勢在于：不僅尊重了當事人的真實意愿，還符合了物權變動的原理。在實踐效果上，既符合當前我國房產先交付后登記的交易習慣，也有助于統一司法裁判標準，糾正法律適用的錯誤和避免裁判結果的混亂。據媒體報道，目前此類案件較多。因此，準確闡述其中的法理，將有助于人民法院準確理解相關法理和法律規定。

二、幾個典型案例的分析

（一）典型案例事實概要
筆者將通過三個案例來分析已交付但尚未登記之房屋確權案件的司法審判實踐。
〔案例一：涉“商用公寓”執行異議之訴的確權〕陳某某與甲1公司簽訂《商品房買賣合同》，約定陳某某以××××××元的價格購買一套甲1公司開發建設的酒店式公寓。合同簽訂后，陳某某分兩次將全部購房款交付甲1公司。雙方簽署《房屋交接書》，根據交接書記載，甲1公司按合同約定向陳某某交付房屋，陳某某予以接受。之后陳某某委托甲1公司出租，出租一段時間之后，陳某某收回房屋用于自住，且該房屋是陳某某在房屋執行管轄地法院的唯一一套住房。由于陳某某工作繁忙，雙方一直未辦理房產變更登記手續，案涉房產仍登記在甲1公司名下。甲1公司因與乙1公司發生建設工程施工合同糾紛，該房屋被查封，陳某某提出執行異議，被法院駁回，遂提起物權確認之訴。
〔案例二：涉買受人從開發商手中購買之多套房屋的執行異議之訴的確權〕鄒某1與甲2公司簽訂了4份《商品房購銷合同》，鄒某1以工程款抵扣房款的方式支付了涉案房屋購房款，甲2公司交付了房屋，鄒某1拿到房屋鑰匙并辦理完畢入住相關手續，但房產變更登記手續尚未完成。乙2公司因與甲2公司借貸糾紛，案涉房屋被強制執行，鄒某1提出異議，并要求確認其物權。
〔案例三：涉買受人從開發商手中購買的一套房屋的執行異議之訴的確權〕史某某與甲3公司簽訂《××房產認購協議》，約定以9×××××元購買甲3公司開發建設的房屋一套。史某某支付部分房款5×××××元，房屋建成之后，甲3公司將房屋交付史某某。案涉房屋一直由史某某占有使用。因甲3公司經營異常，一直未配合史某某辦理房屋過戶登記手續。乙3公司因與甲3公司發生抵押權訴訟糾紛，案涉房屋被強制執行，史某某提出異議，并要求確認其物權。
上述三個案件較為全面地反映了司法實踐中涉及的第三人申請執行異議情形下占有使用人提出確權的典型類型。這類案件的事實基本如下：1.出賣人與買受人簽訂了合法有效的房屋買賣或認購協議，約定將出賣人開發或登記在出賣人名下的房產出售給買受人。2.合同成立生效之后，出賣人交付了房屋，買受人在支付全部或大部分房款后也占有了該房屋，但由于各種原因尚未辦理房屋所有權過戶登記。3.出賣人因故被申請強制執行，法院將買受人占有的房屋一并進行了查封，買受人提起確認其物權并主張排除法院強制執行的訴求。此類案件爭議的核心是買受人享有的民事權益是否能夠排除法院的強制執行。
（二）相關法院的分析思路
對于此類案件的審理，法院大致存在兩種裁判意見：
1.對照《執行異議和復議規定》第28條和第29條規定的審查標準，否定買受人對案涉房屋享有的民事權益，進而認定買受人對案涉房屋享有的民事權益不能排除法院的強制執行
法院通過對案件事實的認定，對照《執行異議和復議規定》第28條和第29條規定的審查標準，若有一項不符合，則認定買受人享有的民事權益不能排除法院的強制執行。案例一中，一、二審法院認為案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性；購買的房屋并非用于居住，而是出租；房屋不能過戶的原因也在于陳某某自身，這些都不符合《執行異議和復議規定》第28條和第29條的規定，故對陳某某排除強制執行的請求不予支持。案例二中，一審法院認為，涉案房屋屬于開發商開發建設的房屋，應依據《執行異議和復議規定》第29條進行審理。由于鄒某1名下還有其他用于居住的房屋，該房屋并非鄒某1唯一住房，所以此案事實不符合《執行異議和復議規定》第29條排除執行的條件。
2.認為買受人享有的物權期待權能夠排除法院的強制執行
法院裁判認為，買受人支付房款、出賣人交付房屋，在此情形下，《商品房買賣合同》已經基本履行完畢。出賣人對該房屋不再享有任何法律上的實體權利，僅負有依據買受人的請求，協助買受人辦理過戶登記的義務。買受人享有的這個權利，即物權期待權，該權利可以排除法院強制執行。案例一中的再審法院、案例二中的二審法院，案例三中的一、二審法院均同意該裁判意見，認為根據《物權法》9條的規定，案涉房屋因沒有變更登記，不能發生物權變動。但在房屋被查封之前，買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同或購銷合同，符合合同生效要件而合法有效。并且在人民法院查封涉案房屋前，出賣人已將涉案房屋交付，買受人也已合法占有房屋。基于此，買受人可主張物權期待權的保護，以排除其他公司的執行，否則有違公平、誠實信用的法律原則。
（三）對法院裁判的分析
1.法院裁判看到了問題，在一定程度上堅持了法律上的公平正義
首先，法院裁判在一定程度上力圖突破“統一登記公信力”學說，從堅持法律上的公平正義出發，承認交付在引起物權變動方面的物權效力。上述三個案件的裁判意見顯示，相關法官盡管未承認買受人對案涉房屋享有所有權，但認為買受人因實際占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，具備了物權的實質性要素。例如案例一中的再審法院，案例三中的一、二審法院均持該意見。其次，承認買受人對案涉房屋享有的居住權益有優先保護的價值和意義。在這三個案件的審理中，法院很明顯會優先考慮案涉房屋的居住保障功能。在沒有證據證明買受人尚有其他可供居住的房屋且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，應該優先保護當事人的居住權益。法院和法官的這些認識說明他們堅持了樸素的公平正義的司法觀念。
2.裁判結果有明顯的不足之處
上述案例都沒有確認買受人取得所有權，這是其核心缺陷。事實上，在合同已經履行完畢的前提下，如果所有權未確定給買受人，那么，所有權應歸屬于誰呢？未判給買受人，那就意味著只能保留給出賣人，這樣明顯是不合理的。所以，這些判決在法理上的缺陷還是明顯的。另外，上文已經提及《物權法》142條的但書條款，上述判決都沒有適用。一方面，說明部分法院、法官對我國法律的規定尚不熟悉。另一方面，也說明部分法院和法官受到了“債權形式主義”“統一登記公信力”理論的束縛。從上述案件的分析和裁判中可以看出這些不透徹的理論對我國司法的影響還是比較大的。在審理具體案件時，部分法官深受這種理論的影響，認為我國《物權法》關于交易中房屋確權的規定只能依據不動產過戶登記這一種方式進行。顯然，這樣的理論觀點既不符合法理，也不符合《物權法》的規定。

三、《執行異議和復議規定》相關條文的分析

《執行異議和復議規定》第28條和第29條雖然意在解決法院執行環節中的異議，并非針對交易環節中房屋買賣合同已經履行、房屋占有交付但是尚未辦理登記過戶情況、需要在當事人之間確認所有權的裁判規則，但是這兩個條文對于法院審理和裁判交易環節的確權問題具有重要的借鑒作用。實踐中，這兩個條文確實被很多法院和法官所認可。因此，有必要對這兩個條文予以分析。
《執行異議和復議規定》第28條規定，在非基于自身原因未辦理房屋變更登記的案件中，如果書面買賣合同合法有效，買受人根據價款已支付、房屋已交付的事實，可以主張其享有的權利對抗強制執行。第29條規定，如果書面買賣合同合法有效，價款已支付超過50%，并且該套房屋是買受人名下的唯一一套用于居住的房屋，買受人就可以據此排除房屋的強制執行。相較于“債權形式主義”理論，這兩條規定在一定程度上認識到交付對物權變動的實質性意義，即在房屋買賣合同或者購房協議合法有效、買受人實際管理和支配房屋的情況下，房屋過戶登記手續即使沒有完成，買受人對房屋享有的權利也可以對抗法院的強制執行。該規定試圖打破“債權形式主義”主導的“統一登記公信力”學說，賦予買受人對于尚未登記的房屋一種期待性質的所有權。但由于對基本法理的認識不透徹，也沒有注意到上文提及的《物權法》中重要的但書條款，這兩個條文的缺陷還是明顯的。
（一）沒有認識到物權意思的獨立存在
一個房屋買賣行為涉及兩個法律事實，即訂立合同和履行合同。如果當事人適格，意思表示真實一致，且沒有違反法律的強制性規定和公序良俗，合同成立生效，在當事人之間產生了約束力，合同債權就應該裁決生效，對此一般沒有爭議，人民法院對于這種情形下的合同債權不應持有任何異議。爭議發生在合同履行階段時，應當如何看待買受人在合同債權生效之后發生的合同履行行為，即房屋交付行為？“債權形式主義”的觀點看不到交付標的物是按照當事人的意思進行的。這種把當事人有意識的交付強行解釋為事實行為的觀點，實在是匪夷所思，不但不符合事實，而且違背《民法總則》130條關于當事人按照其意愿行使權利的規定。所以，交付標的物、辦理過戶登記手續等，都是合同履行（移轉房屋所有權）的意思表示的結果，也是該意思表示的公開展示。應必須充分認識到當事人雙方交付標的物的法理含義，認識到依據該意思表示來確認所有權取得既符合意思自治原則，也符合《物權法》但書條款體現的保護人民權利的精神。如果當事人認可，合同就可以認為已履行完畢，因為雙方的目的已經達到——買受人的最終目的是為了獲得房產，出賣人是為了獲得價款。至此，房屋交易應視為結束，買受人亦應取得房屋所有權。但是《執行異議和復議規定》第28條并未體現出這些法理認識。
（二）對不動產登記的認識不當
《執行異議和復議規定》第28條和第29條存在一個共同的認識缺陷，就是把不動產登記當作行政管理上的賦權行為，而沒有認識到它只是物權變動原則下的公示方式。在物權法上，當事人依據物權變動的意思表示來推動物權移轉的效果時，需要將這個意思表示予以展示，從而達到既保護第三人又滿足物權排他性效力的法律效果，不動產登記因此成為不動產物權變動的公示方式。不動產登記毫無行政管理上的法理意義，更不是依據行政管理權為物權變動賦權，而“債權形式主義”就是堅持這一觀點。該理論把當事人正當的物權來源解釋為行政管理權。這對于人民權利造成了本質的損害，因此該理論必須廢棄。但是，《執行異議與復議規定》第28條、第29條以及部分法院、法官對于此類案件的分析和裁判，都未充分認識到不動產登記的法理，未擺脫“債權形式主義”的理論束縛，這一點應該盡早予以糾正。
依據物權公示原則，不論是不動產登記還是動產交付，作為物權公示方式，它們都是物權的表征，在立法和司法上都只有“推定正確”的效力，并不具有絕對確定的效力，更不應把權利的公示方式理解為權利的來源。事實上，不動產登記也罷，動產的占有交付也罷，雖然一般情況下可以表征不動產的物權，但是都不能絕對地表征權利人的正確性。法院和法官應高度重視該重要的物權法原理，以保護真正權利人的權利。
（三）該規定對于購買人的限縮解釋，會造成司法上的消極后果
《執行異議和復議規定》第29條規定提出了保護的對象只有“用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，才能對抗強制執行。按照該解釋，人民法院保護的買受人只限于購買了一套房產的主體。該解釋極大地限制了正常物權變動規則下的房屋所有權取得，造成的司法效果十分消極。換言之，只要買受人購買的房屋沒有進行不動產登記，以下情形將會排除在保護范圍之外：一次購買的多套房屋、名下已有房屋再次購買的、雖然購買了一套且為買受人名下唯一的一套房產但買受人有其他可以滿足居住要求的房屋（例如長期居住父母或子女房屋）等。如前述案例二中，鄒某1從房地產開發商甲2公司處一次性購買了4套住房。一審法院根據《執行異議和復議規定》第29條的規定，認為鄒某1對案涉房產享有的權利是不能受保護的。這個裁判結果顯然是不妥當的。
（四）該規定提出只有用于居住的商品房才能得到保護，也是不妥當的
商品房這個概念本身就不是確定的法律術語，政策上的理解與法律實務上的理解一直存在著差異。顯然不能把商品房僅僅理解為改革開放之后開發商開發上市的房屋。如果把它理解為全部可以上市交易的房屋，那就無法厘清它和可以出售的公有住房、經濟適用房的界限。此外還有僅受到產權證書約束的“小產權房”的問題。實際上，在我國可以交易的房屋類型很多，把商品房作為一個裁判標準，反而增添很多困惑。
（五）該規定不適當地加重了買受人的風險
《執行異議和復議規定》第28條和第29條造成的另一個司法審判不當就是不適當地加大了買受人的風險。在房屋已經正常交付占有使用，甚至交付多年的情況下，《執行異議和復議規定》第28條和第29條并沒有確定買受人的所有權，而是賦予其“取得物權期待權”。按照該規定和解釋，物權期待權仍屬于債權。如果買受人不是所有權人，那么只能得出出賣人還是所有權人的結論。這種情形對于買受人造成的風險非常之大，也非常不公平。

四、依據區分原則對合同成立到合同履行的分析

在涉及物權變動案件的司法分析和裁判時，一方面應充分挖掘《物權法》的規定以明確法律適用依據，另一方面也應充分遵守物權法學科學原理。在房屋交易中，房屋已經交付但尚未辦理不動產登記手續的情況下，真正貫徹《物權法》規定也體現物權法學原理的是區分原則。
和其他買賣一樣，房屋買賣也分為訂立合同和履行合同兩個階段，這兩個階段當事人之間享有的權利和承擔的義務是不同的。訂立合同僅在當事人之間發生債權性質的約束力，因此不能僅依據合同來確定當事人之間發生物權變動，這點不存在爭議。但是，關于履行合同的法律意義，在我國法學界一直存在著不同認識。如上所述，部分學者堅持“債權形式主義”觀點，認為只在訂立合同的環節才能依據當事人意思表示來分析和裁判案件，在履行合同環節不應再依據當事人的意思表示來分析和裁判案件。他們認為，履行合同的行為是事實行為，不是具有效果意思的法律行為。他們把履行合同的當事人看作是無意識的人，把當事人在這個環節里的交付行為，包括發送收房通知、驗收房屋、辦理占有的交接手續、各種簽字蓋章、買受人收房后裝修使用等等，都定性為只具有債權意義，這些行為與所有權的取得毫無關聯。唯一被這些學者認為具有所有權轉移標志的行為就是在行政管理機關辦理登記過戶手續。在這種理論下，民事主體履行合同已經基本上失去了主體的意識。即使由出賣人移轉給買受人的所有權，也變成了由行政機關對買受人賦權，而不是出賣人主動地移轉所有權。這樣一種背離生活現實和法理、本質上否定民事主體意思自治、否定民事主體固有權利的觀點，被部分民法學家認為是我國民法學的多數觀點，在大學的教科書和課堂上被確定為立法的圭臬。但是，通過分析可以看到，在房屋交易的履行環節，當事人的行為正是《民法總則》130條規定的按照其意思行使權利的行為，而不是事實行為。此時當事人各種行為的含義就是移轉所有權。交付標的物和不動產登記都是移轉所有權這個意思的表現。出賣人和買受人履行房屋買賣合同，辦理房屋交付的各種手續，包括檢驗房屋、交付占有以及最后辦理過戶登記等，都是他們按照轉移所有權的意愿來進行的。因此，履行合同的行為是法律行為，該行為的法律后果應該按照當事人的效果意思來確定。
在理解上述物權法原理之后，就會清楚地認識到不動產登記作為物權變動公示方式的含義。物權具有排他性，當事人之間關于物權變動的意思表示必須借助于公示行為，才能夠達到這個效果。一般情況下，動產物權變動的公示方式即占有的交付，而不動產物權的變動，法律規定其一般的公示方式為不動產登記，同時規定了不進行登記也可以發生物權變動效果的但書（例如《物權法》9條、第142條等）。不動產登記絕對不能像“債權形式主義”觀點理解的那樣是行政管理權對民事權利的賦權。例如，張三將自己的房屋出賣給李四，李四對于房屋的所有權是從張三手里取得的，并非通過不動產登記從政府的行政管理權取得的。正因如此，李四和張三之間通過房屋的交付移轉所有權就是順理成章的。
通過房屋交易中的兩個法律事實的區分，能夠清晰地分析和裁判這類案件涉及的所有權取得問題。通過對訂立合同這個法律事實的分析，來判斷當事人之間的債權發生效果有沒有法律上的障礙。如果沒有障礙，再來分析履行合同的法律事實，判斷當事人的交付行為、辦理過戶登記的行為是否齊備，是否符合當事人的意思表示和法律的規定。在上文提及的幾個案件中，當事人之間的合同沒有缺陷，其債權約束力應得到法律承認。在履行合同的環節，如果當事人的履行行為沒有法律上的缺陷，就應該予以承認和保護，這是一般規則。如果履行行為涉及第三人，那就要按照《物權法》106條規定的善意保護規則處理。如果不涉及第三人，在只有出賣人和買受人兩方的情況下，法院應該對交付占有等表示所有權轉移的行為予以充分承認和保護。至于已經交付而沒有辦理不動產登記手續的情況，必須按照《物權法》142條規定的但書條款來處理，對此下文將深入分析。

五、房屋交易已經交付但未登記的法律適用——《物權法》142條的但書條款

關于房屋交易已經發生交付，但是尚未辦理登記手續的房屋所有權的歸屬問題，在《物權法》中已經予以解決，即142條但書的規定。該但書規定在立法時是有爭議的。部分學者堅持“債權形式主義”，提出不經登記的買受人不能取得所有權。另一種觀點認為，依據物權法原理，任何物權公示方式都不具有絕對性。不動產登記可以作為物權變動的最佳公示方式，但是不能作為唯一方式，因為登記之外確實存在著交付等其他公示方式。此外，在我國商品房交易實踐中，開發商都是在向小業主交付房屋多年之后，才能夠將“大產證”辦理為“小產證”，為小業主辦理過戶登記的手續。如果把不動產登記作為物權變動的唯一生效方式，就損害了千千萬萬小業主的合法權利。在此爭論之后，《物權法》142條確定了該“但書”規定，明確地采納了后一種學者的觀點，否定了“統一登記公信力”的觀點，許可當事人提出證據來否定不動產登記。其實就是許可買受人在獲得占有交付之后，尚未辦理不動產登記手續之前，否定不動產登記簿的記載，而主張自己的所有權。
從上述分析可見，《物權法》142條的但書條款，其理論價值和實踐價值都是十分顯著的。從法理上看，它貫徹了物權公示方式的基本規則，也貫徹了物權行為理論的基本要求。從司法實踐的角度看，它最大的價值就是保護了我國數億城市居民小業主的合法權利。這些小業主的房屋產權證并不是在交付房屋時獲得的，都是在交付房屋多年之后才獲得的。如果堅持“債權形式主義”“統一登記公信力”的觀點，這些小業主的權利就會被剝奪。這不但是一個極為明顯的法理錯誤，更是嚴重的政治問題和社會問題。
《物權法》142條但書的含義是在房屋交易中尤其不涉及第三人時，即使尚未辦理不動產過戶登記手續，買受人也可以依據“相反證據”，取得房屋的所有權。該條規定的“相反證據”正是指當事人之間達成的、與不動產登記簿記載不一致的、移轉房屋所有權的合意及合意推動下的交付等行為。根據該但書條款的規定，上文列舉的三個案件在房屋買賣合同合法生效之后，買受人支付房款，出賣人亦交付房屋于買受人占有使用，這其實就是雙方達成的履行合同（移轉所有權）的合意。若對方接受，就意味著合同已經履行完畢，房屋所有權從出賣人移轉至買受人。即使尚未辦理不動產過戶登記手續，也不會改變買受人已取得所有權的事實。由于案涉房屋的所有權已移轉至買受人，該房屋已與出賣人脫離了關系，該房屋已不是出賣人與他人合同糾紛的標的物，因此也不能成為強制執行的標的，最多只是出賣人總括財產的組成部分。當再發生針對出賣人的糾紛時，買受人可以依據上述事實對抗他人的訴請。
綜上，依據《物權法》142條的但書規定，真實權利人不僅可以用“相反證據”推翻不動產登記簿的記載，真實權利人可以列舉的證據應該也是很多的。當然，這些證據應符合物權公示原則的要求。如果買受人的權利還只是債權，從未合法獲得物的交付和占有，就不能依據該但書條款來主張所有權。

　　（責任編輯:趙霞）

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