行業資訊
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? ? ? ?住了近5年的房子突然被法院查封了？這樣奇怪的事，被西安的數百戶業主遇到了。在陜西西安市浐灞生態區的巴黎大廈小區，很多業主發現，自己通過合法手續買的房子，突然被法院查封，這到底是怎么回事？房子還能要回來嗎？
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1、交房近五年被查封，西安數百戶業主陷困境
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? ? ? ?2019年6月11日，巴黎大廈小區里的712套房子，被浙江省溫州中院查封。
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? ? ? ?有業主出示了一張西安市不動產登記簿，上面顯示，這名業主的房子已經被查封，期限是2019年3月7日至2022年3月6日。?
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? ? ? ?陜西西安巴黎大廈小區業主：我們合法購買了房子，費用全部交過了。合同也是合法拿到手的。
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? ? ? ?陜西西安巴黎大廈小區業主：我們有西安市房管局統一印發的制式合同，合同規定365個工作日之內辦理房產證，購房合同上是2014年10月份交房，按道理來說，至少在2016年前半年，應該拿到房產證。但到現在，我們一直沒有看到房產證，房子還被溫州中級人民法院查封，這是咋回事？我們也想得到一個解釋。
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? ? ? ?一些業主通過電話聯系到浙江省溫州中院。該院執行庭書記員說：我們執行西安華田實業的財產，房子的物權還登記在西安華田實業名下，從法律意義上來說，這個房子還是西安華田實業的。
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? ? ? ?西安華田實業有限公司是巴黎大廈小區的開發商，其法人代表葉明恩是溫州人。
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? ? ? ?因為陷入了債權官司，西安華田實業有限公司和葉明恩等人被告到了浙江省溫州中院，但是目前，葉明恩已經潛逃至境外，法院隨即將這家公司名下的房產進行了查封。?
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2、查封符合法規，業主可提“執行異議”
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? ? ? ?業主們花錢買的房子，并且已居住了近五年，卻因為開發商的債務官司被法院查封了，到底合不合理呢？
陜西西安市不動產登記服務中心查封異議科科長 賀韜：3月7日，溫州中院兩名工作人員持協助執行裁定，來查封窗口，要求查封華田公司名下的712套房子。我們經過查詢，告知他們這712套房子有已經網簽給買受人的。但是，他們提供了從房管局查詢出來的網簽備案合同和信息，我們看到法院的協助執行裁定，只能依照執行。
這位負責人表示，盡管巴黎大廈小區的業主已經在2014年10月至11月間辦理了收房手續，并已經入住，但直到現在，開發商也沒有為業主辦理產權登記，所以，從《物權法》的角度來解釋，現在這些房產的所有權仍然屬于開發商西安華田實業有限公司，被法院查封符合法律規定。
陜西云德律師事務所律師 胡小青：業主可以將當時購買房產的證據、簽訂的買賣合同，還有交房的一系列證據，提供給法院，證明雖然沒有辦理房產證，但是從法律意義上，房款已經交完了，房產所有權已經有了，下來只是辦一個房屋登記手續而已。目前，小區已經有300多位業主向溫州中院提出了執行異議。
對于每個家庭來說，能夠買到一套稱心如意的房子是一件大事。小編提醒你，當你千挑萬選后選擇了某家開發商和中意的樓盤時，當你交上定金或預付款時，一定要了解開發商“五證二書”是否齊全。否則，就會留下隱患，增加一些不必要的麻煩。
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一、商品房“五證兩書”
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“五證”包括：
1、《國有土地使用證》：經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
2、《建筑用地規劃許可證》：建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
3、《建設工程規劃許可證》：有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
4、《建設工程開工證》：建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
5、《商品房銷售(預售)許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件。
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小編提醒：“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。
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“兩書”包括：
1、《商品房質量保證書》。
2、《商品房使用說明書》。
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小編提醒：“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
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二、購買商品房6大注意事項
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1、作為開發商必須有相關資質證書。我國對房地產開發企業實行資質管理制度，即一個企業要從事房地產開發，除了要具備企業法人營業執照外，還要具備相應的資質證書。
2、不同的開發商具有不同級別的資質證書。建設部《房地產開發企業資質管理規定》根據注冊資本、經營年限、往年業績、人員構成等條件將房地產開發企業的資質分為一、二、三、四4個等級。其中一級最高，四級最低。
3、購房者在購房之前應當要求開發商出具自己的資質證書，根據資質證書，可以很直觀地判斷出開發商的實力和資信情況。
4、開發商的資質可以到當地建設行政主管部門查詢，打電話給他們說出樓盤的名稱（開發商的名稱）應該可以查到。
5、簽訂商品房買賣合同時，對于交房條件，交房期限，辦證期限，逾期交房違約金及逾期辦證違約金等重要條款，做到約定具體明確，以免履行中產生爭議。
6、另外，國家規定開發商在售房時必須公示五證。如果沒有公示，可以要求其出示給你，如果拒絕，向當地有關部門舉報。
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附：《房地產開發企業資質管理規定》2015年修改版
第一條? 為了加強房地產開發企業資質管理，規范房地產開發企業經營行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本規定。
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第二條? 本規定所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。
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第三條? 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。
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第四條? 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
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第五條? 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
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各資質等級企業的條件如下：
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（一）一級資質：
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1．從事房地產開發經營5年以上；
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2．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
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3．連續5年建筑工程質量合格率達100%；
4．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
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5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；
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6．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8．未發生過重大工程質量事故
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（二）二級資質：
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1．從事房地產開發經營3年以上；
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2．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
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3．連續3年建筑工程質量合格率達100%；
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4．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
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5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；
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6．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
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7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
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8．未發生過重大工程質量事故。
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（三）三級資質：
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1．從事房地產開發經營2年以上；
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2．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
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3．連續2年建筑工程質量合格率達100%；
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4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
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5．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
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6．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
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7．未發生過重大工程質量事故。
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（四）四級資質：
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1．從事房地產開發經營1年以上；2．已竣工的建筑工程質量合格率達100％；
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3．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
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4．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
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5．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
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6．未發生過重大工程質量事故。
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第六條? 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案；
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（一）營業執照復印件；
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（二）企業章程；
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（三）企業法定代表人的身份證明；
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（四）專業技術人員的資格證書和勞動合同；
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（五）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
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房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
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《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。
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自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
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第七條? 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
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第八條? 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。
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第九條? 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
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第十條? 申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：
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（一）企業資質等級申報表；
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（二）房地產開發企業資質證書（正、副本）；
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（三）企業資產負債表；
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（四）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；
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（五）已開發經營項目的有關證明材料；
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（六）房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告；
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（七）其他有關文件、證明。
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第十一條? 房地產開發企業資質等級實行分級審批。
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一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。
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二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。
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經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。
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第十二條? 資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。資質證書分為正本和副本，資質審批部門可以根據需要核發資質證書副本若干份。
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第十三條? ?任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。企業遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。
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第十四條? 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新申請資質等級。
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第十五條? 企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續。
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第十六條? 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內，到原資質審批部門注銷資質證書。
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第十七條? 房地產開發企業的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。
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一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。
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二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定辦法。
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房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。
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第十八條? 一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。 二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。
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第十九條? 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
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第二十條? 企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
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第二十一條? 企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：
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（一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；
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（二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
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第二十二條? 企業開發建設的項目工程質量低劣，發生重大工程質量事故的，由原資質審批部門降低資質等級；情節嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
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第二十三條? 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
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第二十四條? 企業不按照規定辦理變更手續的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。
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第二十五條? 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權，徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
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第二十六條? 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
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第二十七條? 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。
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第二十八條? 本規定自發布之日起施行。1993年11月16日建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第28號）同時廢止。
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來源：央視財經、微法官
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