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引言：最近，有人向法萌君咨詢，其購買的房子，已經交款數(shù)年了，可房產證一直沒有辦出來，最近，法院通知其，建房的開發(fā)商已經被債主申請破產了，法院已經受理了。法院組織成了的破產清算組通知他，讓他去參加債權申報。本文將通過一則最高院的判例給讀者進行解答。

裁判要旨

尚未建成不滿足交房條件的房屋，在客觀上無法轉移，但樓層、房號、面積均具體明確的情況下，屬于特定物；若購房人已支付全款，則該房屋不屬于破產財產，購房戶有權行使取回權。

案情簡介

一、2012年12月6日，沃凱宏與東來公司簽訂了六份《商品房買賣合同》，約定沃凱宏向東來公司購買六套商品房，總價合計6560000元，交房日期為2013年12月30日。

二、此后，東來公司為沃凱宏在房地產管理中心登記備案；沃凱宏也向東來公司交付了全款。但此后東來公司僅完成了房屋主體機構，但未竣工驗收，也未向沃凱洪交房。

三、2013年12月18日，東來公司以其不能清償?shù)狡趥鶆涨乙褔乐刭Y不抵債等為由向法院申請進行重整，法院于次日受理東來公司的重整申請，并指定了管理人。

四、此后，沃凱洪向管理人主張六套商品房并不屬于破產財產，應當取回；但是，管理人則認為案涉的六套房屋尚未竣工也未交付，屬于破產財產，不同意取回。

五、無奈，沃凱洪訴至法院要求確認案涉房屋不屬于破產財產，并要求取回。本案經寧波中院一審、浙江高院二審、最高院再審，最終確認案涉房屋不屬于破產財產，沃凱洪有權取回。

最高法院認為

本案的爭議焦點是，不滿足交付條件的房屋是否屬于破產財產。東來公司認為不滿足交付條件的房屋屬于破產財產。因為，商品房尚未建成，因此不是標的物，客觀上也無法轉移占有，即涉案的商品房并非特定物且不符合《審理破產案件規(guī)定》第七十一條第五項“特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”的情形；故不滿足交付條件的商品房仍屬于破產財產。另外，《審理破產案件規(guī)定》因破產法的實行，已經失效。但各級法院都認為，尚未交付的房屋屬于特定物，并不屬于破產財產。理由如下：

一是《審理破產案件規(guī)定》依然適用。因為《破產法》實施后，《審理破產案件規(guī)定》未被最高院廢止，且《破產法司法解釋二》第二條規(guī)定的四種情形并未否定《審理破產案件規(guī)定》第七十一條第五項“特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產財產”的適用。

二是不滿足交房條件的房屋也屬于“尚未轉移占有”的特定物。首先，沃凱宏所購商品房的樓層、房號、面積均具體明確，與其他房屋相區(qū)別，系特定物。其次，《審理破產案件規(guī)定》第七十一條第五項規(guī)定的“尚未轉移占有”，不僅包括可以轉移占有但尚未轉移的情形，也應包括客觀上不符合交付條件，尚無法轉移占有的情形。最后，在沃凱宏交付全款后，案涉房屋并不屬于破產財產。進而，沃凱洪享有取回權。

案件來源

最高人民法院，寧波住宅建設集團股份有限公司、沃凱宏第三人撤銷之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【（2017）最高法民申1429號】。

相關法律規(guī)定

《破產法》
第三十八條 人民法院受理破產申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產，該財產的權利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。
《破產法司法解釋二》
第二條 下列財產不應認定為債務人財產：
（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產；
（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；
（三）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產；
（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務人的財產。
《關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定》
第七十一條 下列財產不屬于破產財產：
（一）債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關系占有、使用的他人財產；
（二）抵押物、留置物、出質物，但權利人放棄優(yōu)先受償權的或者優(yōu)先償付被擔保債權剩余的部分除外；
（三）擔保物滅失后產生的保險金、補償金、賠償金等代位物；
（四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權的財產，但權利人放棄優(yōu)先受償權或者優(yōu)先償付特定債權剩余的部分除外；
（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物；
（六）尚未辦理產權證或者產權過戶手續(xù)但已向買方交付的財產；
（七）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；
（八）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產；
（九）破產企業(yè)工會所有的財產。
來源·法客帝國?? 煙語法萌