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編者說：

田某和張某原系夫妻，1995年協議離婚并約定共有的房屋歸田某所有。1997年張某與賀某結婚。因無房住，張某經與田某協商購買了上述房屋，2002年5月兩人簽訂房屋轉讓合同，約定房款轉讓價為張某十年工資。隨后張某將工資卡交給田某，并入住該房屋。2009年，張某與賀某出現感情危機，張某向賀某提出離婚，并擅自與田某簽訂協議解除兩人所簽的房屋轉讓合同，田某一次性支付張某7.5萬元。后續雙方又補簽了聲明書，聲明解除2002年5月簽訂的房屋轉讓合同書并進行了公證。后賀某向法院起訴要求確認解除購房協議無效。本案中，張某與田某解除分期購房合同的行為效力如何認定？

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作者 | 黃小紅 趙杰，江西省吉安市中級人民法院??

來源 | 中國審判

本文共計2757個字，大概6分鐘讀完

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案情

田某與張某是一對再婚夫婦（田某已有一個兒子顧某某），兩人再婚后育有婚生子李某，1995年二人協議離婚，約定婚姻期間共建房屋一棟歸田某所有。1997年張某與賀某結婚，因兩人無房住，張某經與田某協商，田某同意將原來的房屋賣給張某，2002年5月兩人簽訂房屋轉讓合同，約定房款轉讓價為張某的十年工資，雙方中途不得毀約，待十年履行完畢再進行產權過戶。協議達成后張某將工資卡交給田某，又將房屋轉讓合同書交給其妻賀某保管，賀與張入住該屋。2009年張某與賀某出現感情危機，張某向賀某提出離婚。同年3月8日張某背著賀某與田某簽訂協議：解除之前兩人所簽房屋轉讓合同，房屋由田某收回，田某一次性支付張某7.5萬元（其中有4.5萬元系田退給張購房合同履行7年的已付款）。3月10日，田某將房屋贈與顧某（顧某某之子）并辦理了公證，12日，又辦理產權過戶登記。24日，田某與張某又補簽了聲明書，聲明解除2002年5月簽訂的房屋轉讓合同書，同樣進行了公證。賀某向法院起訴請求確認張某、田某二人解除購房協議無效。

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審判

江西省吉安市安福縣人民法院一審認為，張某分期購房義務雖未履行完畢，也未辦理產權過戶登記，但房屋已實際交付，應認定為張某與賀某夫妻共同財產。田某、張某的行為屬惡意串通行為，損害了賀某的合法利益，認定解除購房協議無效。

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田某、顧某某、李某不服提出上訴。吉安市中級人民法院二審認定解除購房協議有效，判決撤銷一審判決。

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江西省人民檢察院向江西省高級人民法院提出抗訴，吉安市中級人民法院再審維持了安福縣人民法院的一審判決。

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爭議焦點

本案爭議焦點主要是張某與田某解除分期購房合同的行為效力如何認定，各方分歧意見有如下幾種：

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第一種意見認為，張某與田某存在惡意串通情形，應認定解除購房協議無效。表現在：第一，張某與賀某婚后只有一套房，沒有輕易解除合同的道理；第二，張某在房屋大幅增值的情況下，同意解除合同不合常理；第三，田某在房屋已登記在顧某的名下不久，又接連與張某簽聲明和公證的行為不合常理。

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第二種意見認為，張某與田某解除購房協議無效。張以合法形式掩蓋非法目的的行為，損害了合同第三者賀某的合法利益；田某在明知己方取得房產未支付合理對價的情況下，不征詢賀某意見，即與張某單方簽訂解除合同，不符善意取得條件。

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第三種意見認為，本案解除房產轉讓合同有效。因為無論是2002年簽訂的房屋轉讓合同還是2009年達成的解除購房協議，均是合同雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，從合同的相對性而言，即便田某明知張某隱瞞其妻與自己解除購房合同，在張某自愿的情況下，也不能以此推翻解除合同的效力。田某與張某2002年所簽房產轉讓協議屬附條件的民事法律行為，在所附條件尚未成就時，訴爭房屋的物權并不發生轉移。訴爭房屋買賣合同的解除，實體上符合民商法適格當事私權自治原則，程序上符合法律規定，且經依法公證，應屬受法律保護的民事法律行為。作為利益受損的賀某，可以享有對張某的7.5萬元的債權分配權。

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管析

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近年來隨著商品經濟的發展，市場交易呈現多元化態勢，債權交易也活躍起來。當交易標的以共同債權的方式出現，債權處分波及第三人，共同債權人的利益與第三人的利益保護發生沖突時，受多方當事人錯綜復雜的法律行為關系影響，債權的善意取得問題倍受考量。這種現象在離婚糾紛中較為多見。

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本案訴爭房屋系張某與賀某婚姻存續期間以分期付款的方式向田某購買，盡管尚未履行完畢，但二人對該房產享有物權期待權，形成了共同債權形態。對解除購房合同的效力認定，實質上就是對夫妻一方處分共同債權的效力認定。

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一、夫妻處分共同債權的法律規制

基于合同的相對性，通常情況下，夫妻一方處分共同財產不能對抗善意第三人，法律也對夫妻一方處分債權的隨意性予以了適度規制。《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第二條規定，夫妻一方或雙方在婚姻關系存續期間取得的債權為夫妻共同財產。同時《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”《〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二項：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。”在訴爭房產已經交付張、賀夫妻使用，張某在未告知賀某的情況下低價轉讓房產的行為存有轉移財產的非法目的與主觀惡意，解除購房合同侵犯了賀對夫妻共同財產的平等處理權、居住權與夫妻共同財產重要處理決定權，依法應受法律規制。

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二、債權善意取得認定條件

善意取得制度，是民法物權中的一項重要制度，物權善意條件的認定應當可以參照適用于債權關系。

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1.債權善意取得的有限承認。由于債權的流通性特質，債權人難以掌控財產的去向，為此，理論上對債權的善意轉讓能否支持存在很大的爭議。目前在司法實踐中，已在嘗試適用債權的善意取得。人大法工委《中華人民共和國合同法釋義》（以下簡稱《釋義》）第七十九條釋義2“按照當事人約定不得轉讓的權利”，當事人在訂立合同時可以對權利的轉讓作出特別的約定，但合同當事人的這種特別約定，不能對抗善意的第三人。該條的釋義內容實際上是承認了債權的善意取得。

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2.債權善意取得條件。作為一種對行為人的主觀界定概念，“善意”于債權與物權領域應具有法理相通性，債權的善意取得條件在法無明文規定之下可參照物權規定。《釋義》第七十四條對撤銷權的釋義：“無償行為不問第三人的主觀動機均得撤銷。債務人、第三人若以有償行為損害債權，則以債務人實施行為時明知損害債權和第三人受益時明知其情形為限。即債務人與第三人惡意串通，貨物價值與價款懸殊，顯失公平，故意損害債權人的利益。”從上述規定理解來看，債權善意取得的條件與物權法的規定類似，即都必須至少同時具備以下兩個條件：（一）受讓人受讓財產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓。本案田某明知賀某系共同債權人，又未支付合理對價受讓房屋，隨后立即將之過戶登記于孫子顧某名下，又補簽聲明書辦理公證等等，這一系列的動作，明顯有以物權變更登記的既成事實和強化解除購房合同效力以對抗賀某的故意。因此，雖然不能證實田某與張某的惡意串通，但足以認定田某對于訴爭房產的取得不符善意取得條件。

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三、受侵害人的法律救濟

隨著債權“物權化”趨勢增強，“可期待利益”作為被侵害的客體，已具有一定程度的物權性與不可侵性。合同法第七十四條規定：“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”這一規定實際上就是對債權的非善意取得的法律救濟。此外，從保護債權人利益、維護誠實信用和社會的公序良俗的角度考慮，債權的非善意取得也不應受法律保護。故本案田某與張某二人解除購房協議、低價轉讓債權的行為應予撤銷，但田某享有對合同債權7.5萬元的追償權。

轉自 小軍家事