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撰 文 | 馬妍? 律匠律師事務所執行法律部副主任
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一問題的提出
在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，我國司法實踐中不動產買受人作為案外人提出的執行異議之訴案件的裁判規則主要圍繞《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）的第27條至第30條展開。
通過分析近兩年最高院既有案例的裁判觀點發現，對于不動產買受人物權期待權能否排除申請執行人基于優先受償權的強制執行，即便是最高院的裁判結果也并不相同，甚至大相徑庭。同時，在對抗一般金錢債權的執行異議之訴審理中，適用規則也并不明晰。
筆者在下圖中用四個維度，呈現了不同前提條件下的主要檢索結果：
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可見，盡管制度設計之初是為了保護購房人的合法權益，避免引起深層次的社會問題，從而引入了“物權期待權”的法律概念，并逐漸呈現出實質性審查的趨勢，但實質審查標準以及物權期待權和其他優先受償權之間的權利順位尚不明確的問題始終存在。
就目前法律和司法解釋的相關規定分析，《執行異議和復議規定》第27條是關于案外人請求排除基于優先受償權的強制執行時的一般性處理規則，而第28條、第29條、第30條是關于不同類型不動產買受人提起執行異議之訴的審理規則，其中第30條是關于已經辦理了預告登記的情形，此情形有《物權法》第20條為法律依據，本文暫不予討論。
因此，在實質審查的審理趨勢下，不動產買受人能否基于其依據第28條、第29條所享有的“物權期待權”一概主張作為第27條的例外情況從而排除申請執行人基于優先受償權的強制執行，便是本文即將探討的問題。
二溯源：不動產買受人物權期待權的本土化
（一）買受人物權期待權的基礎理論源于德國，經德國帝國法院確認并逐漸被其他大陸法系國家所接受。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》一書中認為：
“物權期待權”是指對于已經簽訂買賣合同的買受人，在已經履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同標的物的物權，但賦予其類似物權人的地位，其對物權的期待權具有排除執行的效力。
目前國內理論界通常認為：
“物權期待權”作為一種從債權向物權過度的暫時性的特殊權利狀態，其本質上是一種債權，但因其具有物權實現的高度可能性，故而具有了區別于普通債權的一定的物權效力，是一種“物權化”的特殊債權。但我國目前立法及司法解釋中尚未有關于物權期待權的相關規定，其內涵及法律意義也沒有明確的統一標準，從而對該項權利的理解與行使造成了一定的障礙。
（二）我國相關立法及司法解釋中涉及不動產買受人的權利規則演進如下：
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由此，《執行異議和復議規定》的第28條至第30條被很多學者認為是結合我國不動產執行的實際情況對之前規則的提煉和總括，是對不動產買受人物權期待權的肯定。
不動產物權期待權在我國司法實踐中具有一定的現實意義與存在價值，已經被很多法官在案件審理過程中用以說理以判定權利歸屬。
?（2019）最高法民再49號
陳鶴亭、上海市住安建設發展股份有限公司再審民事判決書：
“陳鶴亭基于《商品房買賣合同》及相關法律規定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時風公司享有請求協助辦理案涉房屋過戶登記手續、進而取得案涉房屋所有權（完全物權）的權利，該權利也被稱之為物權期待權。……雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過渡而來、處于物權取得預備階段的權利狀態，此種權利具有與債權相區別、與物權相類似的效力特征。……陳鶴亭在依約支付了全部購房款并實際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權就轉化為其對該房屋享有的物權期待權。”
? （2019）最高法民申4491號
孟福明與黃石市黃石港區永誠小額貸款有限責任公司案外人執行異議之訴一案再審民事裁定書：
“本案主要爭議焦點在于再審申請人孟福明是否對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。……就本案而言，原審已查明，孟福明雖在查封前與梅林美公司簽訂了合同，并以工程款抵扣了全部購房款，但此房屋已于查封前抵押給了永城公司，并在鄂州市房屋產權登記中心辦理了抵押登記，而且此房屋亦未交付孟福明居住。雙方所簽以工程款抵扣房款的買賣合同實際是孟福明實現自己債權的一種方式，孟福明并非購買房屋居住的消費者，故孟福明對涉案房屋亦不可能產生物權期待權。”
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三溯源：不動產買受人物權期待權的本土化解讀：《全國法院民商事審判工作會議紀要》的啟發
2019年11月14日《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》）發布，針對案外人執行異議之訴，該《會議紀要》第十一部分的第125條、第126條、第127條對筆者思考本文的相關問題頗有啟發。
雖然，鑒于《會議紀要》并非司法解釋，只能在“本院認為”部分具體分析法律適用問題時進行說理，并不能作為裁判依據進行援引，若與相關司法解釋不相一致時，仍須以司法解釋的相關規定為準。
但是，《會議紀要》仍然給我們帶來了驚喜：
（一）《執行異議和復議規定》第28條并不是第27條的例外條款
《會議紀要》第126條【商品房消費者的權利與抵押權的關系】中規定“買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。”換言之，買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，便不能排除抵押權人對標的房屋的強制執行。
《會議紀要》的出臺意味著這一分歧在今后將有統一的裁判規則，只能對此前的諸多相反司法判例表示遺憾。
與筆者觀點相同的司法判例：
?（2019）最高法民申1684號
李光紅、中國農業銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書：
“《執行異議復議規定》第二十八條則規定了一般不動產買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執行程序而對買受人所購不動產的強制執行，該規定解決的是在執行程序中買受人對所買受不動產的權利保護與基于金錢執行債權人的權利保護發生沖突時，基于對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。”
（二）筆者認為《會議紀要》第126條傳遞了一個的潛在信息，《執行異議和復議規定》第29條亦不是第27條的例外條款
《執行異議和復議規定》第27條的具體表述為：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”
筆者整理了優先受償權的權利種類如下圖：
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顯然，商品房消費者的物權期待權本身并不能對抗所有優先受償權。《會議紀要》第126條先依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》引出交付全部或大部分款項的商品房消費者的權利優于抵押權，后直接指出了必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則，從而將商品房消費者限定在第125條規定的范圍內。間接說明了《執行異議與復議規定》第29條僅僅是《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條中“商品房消費者”的判斷標準、參照依據。
簡言之，《執行異議與復議規定》第29條的商品房消費者，事實上是因為《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條，才能夠擁有對抗申請執行人一部分優先受償權的權利。
（三）只有商品房消費者的物權期待權能夠排除申請人基于建設工程價款和抵押權的強制執行
《會議紀要》第126條之所以僅明確商品房消費者的權利與“抵押權”的關系，強調對不動產買受人類型的區分與限定，是因為《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》是針對《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》作出的答復，其中第1條、第2條作為明示的《執行異議與復議規定》第27條之“例外條款”，是為了保護消費者生存權而作出的例外規定，所涉權利范圍并不能作擴大解釋。
即：消費者對所購商品房的物權期待權>對應建筑工程承包人的建設工程價款優先受償權>對應建筑工程的抵押權和其他債權，且依次順位適用。
與筆者上述（二）、（三）觀點相同的司法判例：
? （2019）最高法民申5292號
建銀國際資本管理（天津）有限公司與趙長和申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書：
“首先，本案中，趙長和、畢萍作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》和《執行異議規定》的規定及原則予以確認。結合《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條的規定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優先受償權優先于抵押權，而建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。因此，在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優先保護購房消費者的權利。參照上述權利順位原則，原審法院認定符合《執行異議規定》第二十九條規定的購房者對案涉房屋所享有的權利，能夠對抗基于抵押權對該房屋的執行，適用法律并無不當。建銀公司該再審申請理由，不能成立。”
此外，《會議紀要》第125條與第127條分別細化、明確了《執行異議與復議規定》第29條與第28條的適用主體，尤其闡明了第28條的“一般買受人”不再包括商品房消費者。因而在金錢債權執行中，若消費主體、標的物、債務人身份均符合29條的適用前提時，應優先適用第29條，但并不排斥在同案審理中因發現不能滿足第29條的構成要件以排除強制執行時，再接替適用第28條進行認定的情況。至此，再未提及任何關于對抗優先受償權時適用規則的表述。
四新篇章：最高人民法院發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）
可幸的是，2019年11月29日最高人民法院發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）（以下簡稱“征求意見稿”），相關問題若能通過司法解釋的出臺予以確認，將極大地避免今后司法實踐關于執行異議之訴中不動產買受人物權期待權案件的審判標準不一的問題。
然而筆者遺憾地發現征求意見稿第八條、第九條、第十條關于執行異議之訴中房屋買受人所享有的權利能否排除強制執行的標準仍大部分沿襲了《執行異議和復議規定》第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條的內容，僅就之前司法解釋中部分語義較為模糊的內容或者結合當前實踐中出現的新情況進行了語義上的細化規定，并未結合《會議紀要》在審查范圍和標準等方面作出實質性的補充和突破。
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案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關聯性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同，實質上是公平與效率的博弈。
筆者認為人民法院在今后審理執行異議之訴中不動產買受人物權期待權能否排除強制執行的案件時，若仍沿襲《執行異議和復議規定》的相關內容，并不能對裁判思路起到實質性的影響和改變。
盡管隨著《會議紀要》的頒布和實質審查的積極倡導，相關法規在逐漸明晰，但筆者依然期待在最終發布的執行異議之訴司法解釋中看到更加明確的適用規則，使司法實踐中適用混亂的問題切實得到解決。
參考文獻
1.【最高人民法院民一庭傾向性意見】案外人執行異議之訴雖為實體審理程序，但和執行異議審查程序存在關聯性和共通性，所以在審理此類案件時，在關于執行異議之訴的司法解釋出臺之前，可參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條等相關條款的內容，結合具體案情，判斷案外人的權利可否排除強制執行。
2.江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》，人民法院出版社2015年7月第1版，422頁。
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