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撰 文 | 馬妍? 律匠律師事務所執(zhí)行法律部副主任

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一問題的提出

在針對執(zhí)行異議之訴具體審查標準的法律規(guī)定或者司法解釋出臺前，我國司法實踐中不動產(chǎn)買受人作為案外人提出的執(zhí)行異議之訴案件的裁判規(guī)則主要圍繞《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）的第27條至第30條展開。

通過分析近兩年最高院既有案例的裁判觀點發(fā)現(xiàn)，對于不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)能否排除申請執(zhí)行人基于優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行，即便是最高院的裁判結(jié)果也并不相同，甚至大相徑庭。同時，在對抗一般金錢債權(quán)的執(zhí)行異議之訴審理中，適用規(guī)則也并不明晰。

筆者在下圖中用四個維度，呈現(xiàn)了不同前提條件下的主要檢索結(jié)果：

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可見，盡管制度設(shè)計之初是為了保護購房人的合法權(quán)益，避免引起深層次的社會問題，從而引入了“物權(quán)期待權(quán)”的法律概念，并逐漸呈現(xiàn)出實質(zhì)性審查的趨勢，但實質(zhì)審查標準以及物權(quán)期待權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)之間的權(quán)利順位尚不明確的問題始終存在。

就目前法律和司法解釋的相關(guān)規(guī)定分析，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第27條是關(guān)于案外人請求排除基于優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行時的一般性處理規(guī)則，而第28條、第29條、第30條是關(guān)于不同類型不動產(chǎn)買受人提起執(zhí)行異議之訴的審理規(guī)則，其中第30條是關(guān)于已經(jīng)辦理了預告登記的情形，此情形有《物權(quán)法》第20條為法律依據(jù)，本文暫不予討論。

因此，在實質(zhì)審查的審理趨勢下，不動產(chǎn)買受人能否基于其依據(jù)第28條、第29條所享有的“物權(quán)期待權(quán)”一概主張作為第27條的例外情況從而排除申請執(zhí)行人基于優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行，便是本文即將探討的問題。

二溯源：不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的本土化

（一）買受人物權(quán)期待權(quán)的基礎(chǔ)理論源于德國，經(jīng)德國帝國法院確認并逐漸被其他大陸法系國家所接受。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定理解與適用》一書中認為：

“物權(quán)期待權(quán)”是指對于已經(jīng)簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同標的物的物權(quán)，但賦予其類似物權(quán)人的地位，其對物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行的效力。

目前國內(nèi)理論界通常認為：

“物權(quán)期待權(quán)”作為一種從債權(quán)向物權(quán)過度的暫時性的特殊權(quán)利狀態(tài)，其本質(zhì)上是一種債權(quán)，但因其具有物權(quán)實現(xiàn)的高度可能性，故而具有了區(qū)別于普通債權(quán)的一定的物權(quán)效力，是一種“物權(quán)化”的特殊債權(quán)。但我國目前立法及司法解釋中尚未有關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其內(nèi)涵及法律意義也沒有明確的統(tǒng)一標準，從而對該項權(quán)利的理解與行使造成了一定的障礙。

（二）我國相關(guān)立法及司法解釋中涉及不動產(chǎn)買受人的權(quán)利規(guī)則演進如下：

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由此，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》的第28條至第30條被很多學者認為是結(jié)合我國不動產(chǎn)執(zhí)行的實際情況對之前規(guī)則的提煉和總括，是對不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的肯定。

不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在我國司法實踐中具有一定的現(xiàn)實意義與存在價值，已經(jīng)被很多法官在案件審理過程中用以說理以判定權(quán)利歸屬。

?（2019）最高法民再49號

陳鶴亭、上海市住安建設(shè)發(fā)展股份有限公司再審民事判決書：

“陳鶴亭基于《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時風公司享有請求協(xié)助辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)、進而取得案涉房屋所有權(quán)（完全物權(quán)）的權(quán)利，該權(quán)利也被稱之為物權(quán)期待權(quán)。……雖然我國現(xiàn)行立法未就物權(quán)期待權(quán)作出明確規(guī)定，但作為一種從債權(quán)過渡而來、處于物權(quán)取得預備階段的權(quán)利狀態(tài)，此種權(quán)利具有與債權(quán)相區(qū)別、與物權(quán)相類似的效力特征。……陳鶴亭在依約支付了全部購房款并實際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權(quán)就轉(zhuǎn)化為其對該房屋享有的物權(quán)期待權(quán)。”

? （2019）最高法民申4491號

孟福明與黃石市黃石港區(qū)永誠小額貸款有限責任公司案外人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書：

“本案主要爭議焦點在于再審申請人孟福明是否對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。……就本案而言，原審已查明，孟福明雖在查封前與梅林美公司簽訂了合同，并以工程款抵扣了全部購房款，但此房屋已于查封前抵押給了永城公司，并在鄂州市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心辦理了抵押登記，而且此房屋亦未交付孟福明居住。雙方所簽以工程款抵扣房款的買賣合同實際是孟福明實現(xiàn)自己債權(quán)的一種方式，孟福明并非購買房屋居住的消費者，故孟福明對涉案房屋亦不可能產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)。”

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三溯源：不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的本土化解讀：《全國法院民商事審判工作會議紀要》的啟發(fā)

2019年11月14日《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》）發(fā)布，針對案外人執(zhí)行異議之訴，該《會議紀要》第十一部分的第125條、第126條、第127條對筆者思考本文的相關(guān)問題頗有啟發(fā)。

雖然，鑒于《會議紀要》并非司法解釋，只能在“本院認為”部分具體分析法律適用問題時進行說理，并不能作為裁判依據(jù)進行援引，若與相關(guān)司法解釋不相一致時，仍須以司法解釋的相關(guān)規(guī)定為準。

但是，《會議紀要》仍然給我們帶來了驚喜：

（一）《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條并不是第27條的例外條款

《會議紀要》第126條【商品房消費者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】中規(guī)定“買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。”換言之，買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，便不能排除抵押權(quán)人對標的房屋的強制執(zhí)行。

《會議紀要》的出臺意味著這一分歧在今后將有統(tǒng)一的裁判規(guī)則，只能對此前的諸多相反司法判例表示遺憾。

與筆者觀點相同的司法判例：

?（2019）最高法民申1684號

李光紅、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書：

“《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執(zhí)行程序而對買受人所購不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對所買受不動產(chǎn)的權(quán)利保護與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護發(fā)生沖突時，基于對正當買受人合法權(quán)利的特別保護之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權(quán)平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強制執(zhí)行。”

（二）筆者認為《會議紀要》第126條傳遞了一個的潛在信息，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第29條亦不是第27條的例外條款

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第27條的具體表述為：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”

筆者整理了優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利種類如下圖：

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顯然，商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)本身并不能對抗所有優(yōu)先受償權(quán)。《會議紀要》第126條先依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》引出交付全部或大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)，后直接指出了必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則，從而將商品房消費者限定在第125條規(guī)定的范圍內(nèi)。間接說明了《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第29條僅僅是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第1條、第2條中“商品房消費者”的判斷標準、參照依據(jù)。

簡言之，《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第29條的商品房消費者，事實上是因為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第1條、第2條，才能夠擁有對抗申請執(zhí)行人一部分優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。

（三）只有商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)能夠排除申請人基于建設(shè)工程價款和抵押權(quán)的強制執(zhí)行

《會議紀要》第126條之所以僅明確商品房消費者的權(quán)利與“抵押權(quán)”的關(guān)系，強調(diào)對不動產(chǎn)買受人類型的區(qū)分與限定，是因為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》是針對《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請示》作出的答復，其中第1條、第2條作為明示的《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第27條之“例外條款”，是為了保護消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，所涉權(quán)利范圍并不能作擴大解釋。

即：消費者對所購商品房的物權(quán)期待權(quán)>對應建筑工程承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>對應建筑工程的抵押權(quán)和其他債權(quán)，且依次順位適用。

與筆者上述（二）、（三）觀點相同的司法判例：

? （2019）最高法民申5292號

建銀國際資本管理（天津）有限公司與趙長和申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書：

“首先，本案中，趙長和、畢萍作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》和《執(zhí)行異議規(guī)定》的規(guī)定及原則予以確認。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條、第二條的規(guī)定可知，該批復確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。因此，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，原審法院認定符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購房者對案涉房屋所享有的權(quán)利，能夠?qū)够诘盅簷?quán)對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。建銀公司該再審申請理由，不能成立。”

此外，《會議紀要》第125條與第127條分別細化、明確了《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第29條與第28條的適用主體，尤其闡明了第28條的“一般買受人”不再包括商品房消費者。因而在金錢債權(quán)執(zhí)行中，若消費主體、標的物、債務人身份均符合29條的適用前提時，應優(yōu)先適用第29條，但并不排斥在同案審理中因發(fā)現(xiàn)不能滿足第29條的構(gòu)成要件以排除強制執(zhí)行時，再接替適用第28條進行認定的情況。至此，再未提及任何關(guān)于對抗優(yōu)先受償權(quán)時適用規(guī)則的表述。

四新篇章：最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）

可幸的是，2019年11月29日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）（以下簡稱“征求意見稿”），相關(guān)問題若能通過司法解釋的出臺予以確認，將極大地避免今后司法實踐關(guān)于執(zhí)行異議之訴中不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)案件的審判標準不一的問題。

然而筆者遺憾地發(fā)現(xiàn)征求意見稿第八條、第九條、第十條關(guān)于執(zhí)行異議之訴中房屋買受人所享有的權(quán)利能否排除強制執(zhí)行的標準仍大部分沿襲了《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條的內(nèi)容，僅就之前司法解釋中部分語義較為模糊的內(nèi)容或者結(jié)合當前實踐中出現(xiàn)的新情況進行了語義上的細化規(guī)定，并未結(jié)合《會議紀要》在審查范圍和標準等方面作出實質(zhì)性的補充和突破。

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案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴雖具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同，實質(zhì)上是公平與效率的博弈。

筆者認為人民法院在今后審理執(zhí)行異議之訴中不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)能否排除強制執(zhí)行的案件時，若仍沿襲《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》的相關(guān)內(nèi)容，并不能對裁判思路起到實質(zhì)性的影響和改變。

盡管隨著《會議紀要》的頒布和實質(zhì)審查的積極倡導，相關(guān)法規(guī)在逐漸明晰，但筆者依然期待在最終發(fā)布的執(zhí)行異議之訴司法解釋中看到更加明確的適用規(guī)則，使司法實踐中適用混亂的問題切實得到解決。

參考文獻

1.【最高人民法院民一庭傾向性意見】案外人執(zhí)行異議之訴雖為實體審理程序，但和執(zhí)行異議審查程序存在關(guān)聯(lián)性和共通性，所以在審理此類案件時，在關(guān)于執(zhí)行異議之訴的司法解釋出臺之前，可參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條等相關(guān)條款的內(nèi)容，結(jié)合具體案情，判斷案外人的權(quán)利可否排除強制執(zhí)行。

2.江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社2015年7月第1版，422頁。

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