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T市發生一起行政訴訟案例，主要情況是：2017年法院司法網拍被執行人S公司的不動產，L公司參與公開競買獲得。登記機構根據法院出具的裁定書和協助執行通知書將S公司的不動產轉移登記到L公司名下，隨后H公司提起行政復議，認為S公司的不動產中有部分屬于H公司，認為登記錯誤要求撤銷涉案的不動產登記，行政復議未支持其訴求后，H公司又提起行政訴訟，要求依法撤銷不動產登記及行政復議決定，被一審法院裁定駁回起訴，H公司又提起上訴，最終被駁回上訴。

那是什么原因導致H公司一而再，再而三地起訴登記機構？我們有必要從法院、登記機構、H公司三個角度進行分析：法院怎樣提高處理不動產的執行力？登記機構如何提高登記質量，切實保護各方合法權益？權利人應怎樣保護自身權利？

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- 一 -

法院執行不動產以登記簿為依據，并尊重事實

為提高執行的準確性以及執行效果，法院在處理被執行人的不動產前要把握兩點：

一是確認該不動產是否為被執行人所有？是否已登記？這就要查詢登記簿，如果未登記的，則還要收集權源材料，只有通過收集充分的證據證明是被執行人的不動產，才能予以處理。

二是確認現場的不動產是否與登記簿記載相符。由于登記簿具有滯后性，登記后很可能不動產的自然狀況發生了變化，但權利人沒有申請變更登記，所以在拍賣前還要求第三方機構評估與測繪。只有這樣才能保證執行處理的不動產能夠順利辦理轉移登記。

縱觀案例提供的材料，這個法院在拍賣被執行的不動產前已經對不動產狀況進行了查詢，所執行的不動產均在登記簿記載范圍內。為保證登記簿記載與實地相一致，法院還要求提供評估報告（當然主要是為了確定標的物拍賣底價），評估報告結果顯示專業人員進行了現場測繪，實測結果與登記簿記載并不相符，其中有部分房屋已拆除，還發現部分房屋超出宗地范圍。因而，法院將已拆除部分和超出宗地范圍的房屋排除在被執行房屋外，最后受讓方取得的不動產是基于原登記簿記載的并與實地保持一致，這樣的結果是符合登記要求的。

- 二 -

登記機構依法院囑托登記并可提出審查建議

完成網拍后法院出具了執行裁定書和協助執行通知書，登記機構收到法律文書后依法予以登記到受讓方名下。根據《最高院、國土部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發（2004）5號）規定，登記機構認為法院處理的房產、土地權屬錯誤的，可以向法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。本案中，如果法院認定的土地、房產權屬有誤的，登記機構可以向法院提出審查建議，如果法院執意不糾錯的，則登記機構仍應當按生效的法律文書予以登記。登記機構不能對生效的法律文書進行實質審查，因法律文書導致的登記錯誤由法院承擔相應責任。所以一旦當事人認為登記錯誤侵害了他的權利，提起行政訴訟，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋（2010）15號規定，當事人對登記機構據此而辦理的登記行為不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但當事人認為登記與有關文書內容不一致的除外。而本案中登記機構為L公司辦理登記的房屋、土地范圍都是基于法律文書記載，登記機構沒有擅自擴大或縮小標的物范圍，所以此次登記屬于行政不可訴行為，一、二審法院均依法駁回了H公司的起訴。

- 三 -

登記機構在協助辦理不動產登記后可以主動處理歷史遺留問題

盡管在本案中登記機構依法院囑托辦理完全沒有過錯，法院按登記簿記載和實際現狀確認權屬似乎也沒有錯，因為法院在處理被執行人的不動產時，沒有第三方對該不動產權利歸屬提出質疑。

但H公司在登記機構協助辦理不動產登記后的多次起訴無不引發我們深思：已有的土地和房屋登記簿記載是否正確？從法律文書描述的法院拍賣被執行不動產的情況反映出不動產統一登記前原房產與土地登記之間的脫節，登記的準確性也存在頗多疑點，主要表現為：

一是房屋登記的時候沒有做落宗處理，沒有匹配相應的土地，導致某本房屋權屬證書上記載的一幢房屋落在了他人的宗地上，該房屋和土地權利人不一致，無法認定該房屋的權屬，法院于是作了簡單處理，即在被執行的不動產中剔除了該房屋。但由于該房屋客觀存在，只是房地權利發生了沖突，如何正確認定其權屬？

二是H公司提供的民事判決書明確資產轉讓合同中，H公司承繼原土地使用權合同，土地面積是5.08畝，配電房、機房及走道用地使用權屬于上訴人，那么本案中的標的物的土地界址范圍到底正確與否？

對于這兩個疑點，在目前不動產統一登記后，登記機構應當予以核查追問，搞清真正的權屬來源，使得房地權利一致。

還值得登記機構注意的是，案中提及的權屬爭議其實病根落在初始登記上，初始登記就是現在所說的首次登記，如果首次登記時沒有將權利界定清楚，勢必影響后續一系列登記的準確性。

因此，通過此案足以提醒登記機構在辦理首次登記時要嚴格把關，將土地和房屋的各種屬性都作出清晰認定，這是決定以后各種登記正確的關鍵一步。

- 四 -

權利人應當及時保護自身權利并提出正確的訴求

此案反映出權利人H公司自身存在兩大問題：一是沒有認識到及時申請登記的重要性；二是提出訴求的時間和內容都不恰當。

首先，只有及時申請不動產登記才不至于花如此多的精力撲在反復訴訟上面，而且出現多次起訴無果的結局。時至本案所涉不動產已依囑托登記在L公司名下后，H公司才提起行政訴訟要求撤銷本次不動產轉移登記，可想而知，其維權難度之大，是由其自身沒有及時申請登記造成的。因為其在2007年取得的法院民事判決書上明確了土地及房屋的權屬認定，但時過十年之久一直未申請登記。盡管H公司當時依據生效法律文書固然已取得了土地使用權，但因為沒有登記，所以不產生公示效力，無法對抗善意第三人。本案中涉案不動產從R公司轉移到S公司再轉移到L公司，已經發生兩次轉移登記。

其次，H公司的訴求內容并不正確。H公司事實上是對上一次轉移登記（即R公司轉到S公司名下）之前的R公司的初始登記提出質疑，認為R公司取得的土地使用權中有一部分是屬于H公司的，由于初始登記有誤，導致這個錯誤一直延續到最后一次登記。而作為S公司和L公司，都是基于登記簿、經過買賣或法院拍賣先后合法取得，S和L公司通常被認為是善意第三人，善意取得的物權依法得到法律保護。而H公司的訴求是要求撤銷L公司的不動產登記，但此道登記程序正當、適用法律正確，所以其訴訟一直無法得到法院支持。即使撤銷這道登記仍然不能達到H公司的目的。

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最后，在事已至此的情況下，H公司是否就沒有救濟途徑了呢？確實H公司處于比較被動局面，不動產已登記在L公司名下后，H公司申請更正登記或異議登記幾乎沒有任何意義，只能對真正侵犯其權利的R公司提起民事訴訟，追究R公司的侵權責任，因為該不動產已轉移到善意第三人名下，所以H公司最好的結局就是得到R公司給予的賠償，而不可能獲得涉案不動產的物權。