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共同共有的房子，法院拍賣份額？還是整體拍賣？

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問：A、B等8人共同共有一個房子，現A、B負債累累，其債務人申請法院對上述共有房屋強制執行，法院查明A、B除上述房屋外，無其他財產可供執行，現法院欲拍賣上述房屋，是整體拍賣房屋？還是僅僅拍賣A、B對房屋的份額？

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答：執行實踐中，既有對被執行人的房屋份額拍賣的執行方式，也有將房屋整體拍賣后執行相應價款的執行方式。在《浙江省高級人民法院執行局關于執行共有財產若干疑難問題的解答》中，第五個問答明確：“在份額已經確定的情況下，共有財產可以分割，并且分割不會減損共有財產價值的，人民法院可以先行實物分割后再予變現。如不能進行實物分割，或分割后會導致共有財產價值明顯減損的，應當整體變價后執行相應的價款。”故根據上述規定，法院應當整體拍賣A、B等8人共有的房子，執行拍賣后的相應價款。

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附：

《浙江省高級人民法院執行局關于執行共有財產若干疑難問題的解答》

浙高法執（2016）7號

2016年11月23日

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依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律及相關司法解釋的規定，現對執行被執行人的共有關系財產時所涉及的主要問題作出解答。

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一、何種情形下可以執行共有財產？

答：人民法院在執行程序中一般應當執行被執行人個人名下的財產，被執行人無個人名下財產或者該財產難以處置的，可以執行被執行人與他人共有的財產。

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二、執行共有財產，是否必須先經訴訟明確共有份額才能執行？

答：根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條之規定，共有人協議分割共有財產并經債權人認可的，人民法院可以認定有效；共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當準許。因此，執行法院在告知共有人有權協議分割共有財產或者提出析產訴訟后，共有人沒有協議分割或者訴訟，則執行法院可以繼續執行。

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三、執行共有財產的一般程序？

答：共有財產的執行程序一般包括：

（一）對共有財產先行采取扣押、查封、凍結等控制性措施，同時將查控情況以書面或者其他確認知悉的方式告知其他共有人。

（二）確定被執行人在共有財產中所占的份額。

（三）確定分割和變價方案，對共有份額進行強制分割變價。

以上第（二）、（三）項為裁定事項解決。

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四、如何確定被執行人在共有財產中所占的份額？

答：按照《中華人民共和國物權法》第一百零三條、第一百零四條的相關規定確定被執行人在共有財產中所占的份額，有登記公示的，以登記記載為準；未登記但有書面約定的，依其約定；沒有約定或約定不明的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

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五、如何確定共有財產的分割方案？

答：在份額已經確定的情況下，共有財產可以分割，并且分割不會減損共有財產價值的，人民法院可以先行實物分割后再予變現。

如不能進行實物分割，或分割后會導致共有財產價值明顯減損的，應當整體變價后執行相應的價款。

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六、人民法院在執行程序中，如何保護其他共有人的優先購買權？

答：共有財產的處置過程中，其他共有人依法享有優先購買權。

人民法院在拍賣、變賣前，應當以書面或可以確認知悉的方式，通知共有人，并發布公告。

采取網絡司法拍賣的，應按照最高人民法院《關于網絡司法拍賣若干問題的規定》和我院《網絡司法拍賣（變賣）工作規程（試行）》的相關規定對優先購買權進行確認，在公告中載明有優先購買權人的情況。

其他共有人認為人民法院拍賣、變賣，以物抵債行為侵害其優先購買權的，人民法院可以按照最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第五條之規定進行審查。

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七、如何處理共有人提出的異議？

答：共有人提出異議認為，人民法院查控財產非屬其與被執行人共有或者對人民法院確定的份額提出異議，人民法院可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查。

共有人認為人民法院對共有財產的查封、扣押、變價等執行行為違法提出與實體權利無關的執行行為異議的，人民法院可以按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定進行審查。

共有人認為人民法院分割行為侵害其合法權益的，人民法院可以按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定進行審查。