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原創 苑克帥? 港城不動產

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典型案例

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裁判要旨

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買賣型以房抵債合同訂立于債務履行期屆滿前，其實質為非典型擔保合同，一般認定為擔保有效，但債務人不得基于該合同主張移轉房屋所有權。若該合同訂立于債務履行期屆滿后，則其實質為債務履行方式變更協議，一般亦認定為有效，債權人可以基于該合同主張移轉房屋所有權；如債務人認為房屋價值遠超欠款，可主張合同撤銷權。

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案情簡介

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一審：（2014）浦民一（民）初字第18263號　

二審：（2015）滬一中民二（民）終字第1283號

2010年1月7日，羅某（原告）與被告上海XM房地產開發有限公司（以下簡稱XM公司）簽訂了27份預售合同，約定羅某向XM公司購買商品房27套。當日，雙方簽訂補充協議1，約定：若XM公司于2010年8月7日前向羅某退還其已支付的購房款3000萬元和補償費用455萬元，預售合同自動解除，否則XM公司按約定向羅某交付房屋。次日，羅某將3000萬元轉賬至XM公司。

2012年8月6日，雙方簽訂補充協議2，約定：鑒于XM公司向羅某所借3000萬元至今仍未能歸還，雙方同意履行預售合同，但若XM公司于2012年12月31日前向羅某支付3250萬元，則辦理房屋回購手續。2013年11月6日，雙方簽訂回購協議1，約定：XM公司分批支付3655萬元的房屋回購款，羅某在收到回購款項后，撤銷相應預售合同。之后，XM公司僅成功回購了其中2套房屋。2014年3月5日，雙方簽訂回購協議2，約定：XM公司于2014年3—5月分批支付羅某回購款，如XM公司按期付清，則撤銷預售合同。

2014年6月，25套房屋產權核準登記至羅某名下。

羅某起訴至上海市浦東新區人民法院，請求法院判令將已出租的2套房屋的租賃合同移至羅某名下，并將2014年1月1日起至6月30日的租金交付給羅某。XM公司提起反訴，請求法院判令27份協議及其從合同（含預售合同、補充協議1、補充協議2、回購協議1、回購協議2）無效，并將25套房屋的產權恢復登記至其名下。

浦東新區法院作出判決：一、羅某與XM公司之間簽訂的27份預售合同無效；二、羅某與XM公司簽訂的補充協議1、補充協議2、回購協議1、回購協議2中涉及房屋買賣和回購的條款無效；三、羅某應于判決生效之日起30日內將27份預售合同指向的27套房屋產權恢復登記至XM公司名下；四、駁回羅某的訴訟請求。

一審判決后，羅某不服，上訴至上海市第一中級人民法院。

上海市第一中級人民法院作出判決：一、撤銷原審判決；二、駁回XM公司的原審反訴請求。

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裁判理由

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上海一中院經審理后認為：

一、關于預售合同及補充協議1的性質及效力問題。結合雙方的實際履行行為以及補充協議2載明的內容，足以認定，補充協議1中雙方之間就3000萬元款項的真實意思表示系借貸關系，雙方就系爭房屋簽訂的預售合同實質是為了擔保雙方借貸關系的履行。至于上述合同的效力問題，羅某與XM公司簽訂預售合同并辦理備案登記，僅是XM公司提供借款擔保的方式，即雙方補充協議1約定的通過XM公司退款并解除預售合同的方式實現借款的償還。作為一種非典型的擔保方式，上述合同的約定并未違反法律、法規的強制性規定，因此，上述合同應為有效，只是債務到期后未經清算，XM公司不得據此直接取得用于擔保的房屋抵償債務。

二、關于補充協議2、回購協議1、回購協議2的性質及效力問題。首先，從法律禁止流質的原因看，上述合同系在雙方債務履行期限屆滿之后簽訂，并不存在羅某利用優勢地位迫使XM公司簽訂合同的情形，因此與禁止流押的立法不符。其次，從合同的簽署及履行過程來看，三份合同是債務履行期限屆滿后簽訂的，反映了雙方在數年間對于債務清償進行了多次磋商，XM公司亦履行合同回購了部分房屋，因此合同體現了當事人的真實意思表示。最后，從主體資格角度來看，XM公司系專業的房地產開發企業，對房屋價格上漲應有更為清晰的判斷，因此，其簽訂合同時對于相應的后果應有預見，亦應對其商事行為承擔相應責任。綜上，上述三份合同應系雙方在債務履行期限屆滿后協商一致達成的以房抵債的新合同，且上述合同亦賦予XM公司在相應寬限期內解除以房抵債合同的權利，并不存在違反法律、法規強制性規定的內容，應為合法有效。