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“網(wǎng)簽”，即商品房預(yù)售登記，就是房屋交易雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到相關(guān)行政部門(mén)進(jìn)行房屋備案，在預(yù)售的房屋合同上編上不同的號(hào)碼，并在網(wǎng)上予以公布，防止商品房銷售出現(xiàn)重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的情形，保護(hù)房地產(chǎn)交易的透明度。網(wǎng)簽備案是房地產(chǎn)行業(yè)的行政主管部門(mén)為監(jiān)管區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易情況而進(jìn)行的一種監(jiān)管措施，在一定程度上能夠防止一房二賣等情況，增強(qiáng)了房屋買賣合同的“公信力”。但辦理了房屋買賣合同網(wǎng)簽備案的當(dāng)事人是否即取得了物權(quán)呢？能否排除第三人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行呢？

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一、案情

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1.山東省德州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱德州中院）（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決認(rèn)定，判決德州三沅工貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱三沅公司）向德州天翔置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱天翔公司）返還貨款647萬(wàn)元，賠償損失1072918元。

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2.德州中院在執(zhí)行（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決時(shí)，查封了劉某波、鄧某向三沅公司購(gòu)買辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉某波、鄧某并未實(shí)際占有，也僅支付了一小部分房款。

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3.劉某波、鄧某提出執(zhí)行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執(zhí)異字第9號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)予以駁回。

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4.2016年3月12日，劉某波、鄧某向德州中院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷（2015）德中法執(zhí)異字第9號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)；確認(rèn)被查封房屋歸原告所有；判決不得對(duì)原告房屋予以執(zhí)行。德州中院一審判決支持了劉某波、鄧某的訴請(qǐng)。

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5.天翔公司不服，上訴至山東省高級(jí)人民法院，主張網(wǎng)簽備案并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，劉某波、鄧某為取得案渉房屋所有權(quán)，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。山東省高級(jí)人民法院二審判決駁回劉某波、鄧某的訴訟請(qǐng)求。

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6.劉某波、鄧某不服，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

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二、裁判

案件信息

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審理法院：最高人民法院

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審理程序：再審

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案? ? ? ?號(hào)：（2018）最高法民申350號(hào)

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案? ? ? ?由：案外人執(zhí)行異議之訴

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裁判年份：2018年

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裁判結(jié)果：駁回劉某波、鄧某的再審申請(qǐng)

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文書(shū)類型：裁定

當(dāng)事人信息

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：劉某波、鄧某

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被申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：德州天翔置業(yè)有限責(zé)任公司

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一審第三人：德州三沅工貿(mào)有限公司

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

劉某波、鄧某請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋為其所有，并不得予以執(zhí)行的主張能否成立。

裁判理由

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最高人民法院認(rèn)為：

本案中，劉某波、鄧某為支持其訴訟請(qǐng)求而提供的主要證據(jù)為（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決所確認(rèn)涉案的房產(chǎn)由劉某波、鄧某自然人購(gòu)買，并辦理網(wǎng)簽登記的事實(shí)。從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定看，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。結(jié)合本案相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉某波、鄧某名下，劉某波、鄧某僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門(mén)依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。故本案中劉某波、鄧某對(duì)涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。劉某波、鄧某向法院提起的執(zhí)行異議之訴，并未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。綜上，劉某波、鄧某以涉案房產(chǎn)已網(wǎng)簽登記在其名下為由，主張對(duì)涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)的再審事由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

裁判結(jié)果

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? ?駁回劉某波、鄧某的再審申請(qǐng)。

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三、評(píng)析

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件。

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登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是將物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)登記在國(guó)家主管機(jī)關(guān)的登記簿上。關(guān)于登記的法律效果，民法法系各國(guó)民法立法例主要有兩種：登記對(duì)抗主義與登記要件主義。登記對(duì)抗主義以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依當(dāng)事人間的合意即產(chǎn)生法律效力，但非經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。登記要件主義以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人間也不發(fā)生效力。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，我國(guó)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記是以登記要件主義為原則，同時(shí)存在法律規(guī)定的例外。案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

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在本案中，劉某波、鄧某為支持其訴訟請(qǐng)求而提供的主要證據(jù)為（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決所確認(rèn)涉案的房產(chǎn)由劉某波、鄧某自然人購(gòu)買，并辦理網(wǎng)簽登記的事實(shí)。商品房網(wǎng)簽，是房地產(chǎn)管理部門(mén)為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范銷售房屋，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)以及一房多賣而建立起的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。網(wǎng)簽后可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息，已經(jīng)網(wǎng)簽過(guò)的房屋，無(wú)法進(jìn)行第二次網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。因此，僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。

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二、未辦理房屋登記的買受人在一定條件下可主張排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。

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根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，同時(shí)滿足以下條件時(shí)，房屋買受人可排除金錢(qián)債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（3）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。同時(shí)，第二十九條規(guī)定，對(duì)于登記在開(kāi)發(fā)商名下的商品房，房屋買受人在以下條件下，也可排除強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（2）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

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（以上參見(jiàn)魏振灜主編：《民法》第五版，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2013年版）

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四、結(jié)語(yǔ)

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房屋買受人不理性的賦予了“網(wǎng)簽”許多光環(huán)，導(dǎo)致在實(shí)踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)諸多法律糾紛。應(yīng)當(dāng)明確的是，網(wǎng)簽，作為行政機(jī)關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)法上并無(wú)物權(quán)變動(dòng)的法律效力可言。

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五、法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（節(jié)選）

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第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記

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第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

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《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（節(jié)選）

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第二百二十七條 執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

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?《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》（節(jié)選）

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第三百一十二條 對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理： （一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的； （二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。 案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。?

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《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（節(jié)選）

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第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。第二十九條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。