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編者說：
王某系趙某之女。2018年，王某與李某簽訂了房屋買賣合同，約定李某以110萬價格購買王某代理其母親趙某出售的房屋一套，李某先行支付了5萬元定金給王某。但王某遲遲不接收李某的首付款，亦未按照合同約定交付房屋。后王某告知李某其未取得其母親趙某授權，且其母親并沒有賣房的打算，故不能繼續履行案涉合同項下的義務。對此，李某起訴要求解除房屋買賣合同并雙倍返還定金10萬元。本案中，王某私售母親名下房產，與買受人李某之間訂立的合同有效嗎？

作者 | 陶然法官，江西省南昌市西湖區人民法院
來源 | 中國法院網
本文共計1640個字，大概3分鐘讀完

案情
2018年5月，李某與王某簽訂了一份《南昌市城市房屋存量房買賣合同》，約定：李某愿出資110萬元購買王某代理其母親趙某出售的位于南昌市西湖區某小區的一套房屋，李某同意先行支付5萬元定金給王某，雙方還就首付款及按揭貸款等事宜進行了約定。合同簽訂當日，李某依約向交付了5萬元定金，王某出具了定金收條。但王某遲遲不接收李某的首付款，亦未按照合同約定交付房屋。王某告知李某本來以為房屋賣110萬的價格其母親趙某必然會同意，沖動之下簽訂了合同，事實上王某未取得其母親趙某授權，且其母親并沒有賣房的打算，故不能繼續履行案涉合同項下的義務。為此，李某向法院提起訴訟，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同并雙倍返還定金10萬元。另查明，王某與趙某系母女關系。

分歧
本案中，王某作為無處分權人私售母親名下房產，王某與買受人李某之間訂立合同的效力如何？對此，存在以下不同意見：

第一種意見認為，合同無效。行為人超越代理權或無代理權對外訂立的合同，因無權處分應歸于無效。

第二種意見認為，合同效力待定。無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

第三種意見認為，合同有效。合同系雙方當事人真實意思表示，具備合同生效要件，應認定為生效行為，方能保護各方利益，維護交易秩序，培育交易信用。

管析
我國《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。該規定屬合同效力待定，即合同的效力取決于權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權。

但是，該規定存在缺陷，其一，如果權利人拒絕承認，則合同將被宣告無效，無處分權的人不必承擔違約責任，而僅僅依靠侵權責任或返還不當得利，并不足以保護合同相對人，違反誠實信用原則，顯失公平。其二，沒有區分物權變動的原因與結果，將合同的效力完全決定于權利人的追認或者無權處分人取得處分權，實際上仍然奉行了“所有權高于一切”，與《物權法》第15條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定相違背，不能保護交易安全和維護交易秩序。

筆者認為，市場經濟發達的國家已不再單純地奉行“所有權高于一切”的法則，而將保護交易安全作為一項非常重要的法律價值來追求。無權處分合同無需原權利人的追認或事后取得處分權的要件成立取得法律保護之效力，而僅因受讓人基于信賴之善意，具備合同生效要件就應受到法律保護。

2012年5月10日最高院公布的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件使用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第三條明確規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。

此條文是對無處分權情形下買賣合同效力及違約救濟之規定，旨在解決司法實踐中出賣人以無處分權為由惡意主張合同無效導致買受人權利救濟陷入困境的問題，也是我國對無權處分合同效力最明確的規范。該規定還明確了買受人可以要求無權處分人承擔違約責任，而違約責任的前提是合同生效，所以可推知在沒被追認也沒有取得處分權的情況下，無處分權人處分他人財產所訂立的合同也是有效的。

因此，根據上述《解釋》，作為無處分權人的王某與李某之間訂立房屋買賣合同，仍是合法有效的。但鑒于事實上王某未取得其母親趙某授權，且其母親并沒有賣房的打算，王某因未取得所有權或者處分權致使房屋所有權不能轉移，李某有權要求出賣人承擔違約責任，或者要求解除合同并主張損害賠償。現李某訴請解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并雙倍返還定金10萬元，于法有據，于約相合，應予以支持。

綜上，筆者贊同第三種意見。