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?《物權法》《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規對不動產注銷登記已有相應規定，但在實際操作中仍然存在一些難點。

房屋尚未拆除，產權已被注銷

?????? 筆者在工作實踐中遇到這樣一個案例：家住某市蔬菜研究所大院的朱老先生，在查詢名下房屋時，發現他居住的房屋登記已被注銷。進一步查詢得知，他于2017年11月參加市蔬菜研究所組織的集資建房項目，該單位于2018年1月持房屋所有權證、補償協議等材料申請辦理了該房屋注銷登記。于是，朱老先生向該市不動產登記中心提出申請撤銷該注銷登記。
　　該市不動產登記中心答復稱，蔬菜研究所持朱老先生房屋所有權證、補償協議、委托書等材料，以集資建房補償完成，需進行調整并重新辦理不動產權證為由，申請注銷涉案房屋登記；該中心依申請辦理該房屋注銷登記正確合法。朱老先生以集資建房補償協議不是房屋注銷登記法定依據為由，向該市中級人民法院提起行政訴訟，要求撤銷該中心辦理的房屋注銷登記。
　　房屋尚未滅失，就辦理了注銷登記是否合理？對于如何辦理集資建房中的房屋注銷手續，涉及的各方觀點如下：
　　朱老先生認為，他一直住在這套房屋里，房屋沒有拆除，自己也沒有做過放棄房屋所有權的聲明。在他尚未獲得安置過渡補償并搬離房屋前，注銷房屋所有權登記是不合法的。
　　市蔬菜研究所認為，單位牽頭開展拆舊建新的集資建房項目是要將朱老先生房屋所在6層低矮樓棟拆遷，注銷房屋所有權證是進行拆除的前期工作。項目因建設招標、資金等問題，在朱老先生提出異議時還未進行房屋拆遷，但朱老先生已經簽署委托單位辦理集資建房相關手續的委托書以及按約定的產權比例還建集資建房安置補償協議，補償協議明確有房屋注銷登記約定，朱老先生也提交了房屋所有權證書，即同意辦理該房屋注銷登記事項。項目已經拆除了兩棟房屋，朱老先生所在這棟也遲早要拆，集資建房安置補償協議理應可以作為注銷登記依據，一次性辦理所有房屋登記的注銷手續，可以節約辦事成本。
　　該市不動產登記中心認為，集資建房目的是拆舊建新，安置補償協議簽訂可視同原房屋所有權人放棄房屋所有權，集中辦理房屋注銷登記是為企業辦實事，注銷登記行為合法有效。

因不動產滅失辦理注銷登記應實地查看

?????? 筆者從以下幾個方面分析注銷登記的要點：
?????? 注銷原因須核清，適用情形應明確。按照相關法規，不動產注銷登記主要有不動產滅失，權利人放棄不動產權利，不動產被依法沒收、征收或者收回，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅，法律、行政法規規定的其他情形等五種情形。但是，每種情形的實施主體及其依據都有不同，只有準確把握注銷原因、確定適用情形，才能依據不同情形審核業務材料是否齊備，注銷登記申請是否合規。
　　本案例中，朱老先生的房屋注銷登記，在該市不動產登記中心的書面答復中并未說明適用的是哪種情形，只是模糊地說因集資建房需要調整重新辦理房屋所有權證，而按其所收的申請材料看，介于不動產滅失、權利人放棄不動產權利和征收三種情形之間。那份集資建房安置補償協議中約定的是拆除房屋后辦理注銷登記，而不是放棄物權，顯然不符合放棄不動產權利而注銷的情形；該單位不是房屋征收機構，即便有類似于征拆補償的協議，集資建房也不同于房屋征收；唯一有可能適用的是不動產滅失，又因房屋尚未拆除而不成立。
?????? 注銷登記涉及權利調整，業務辦理應審慎。注銷登記涉及民事主體的權利歸屬和權利內容的調整。一旦注銷登記發生了錯誤，將直接影響不動產權利人的權益。因此，對于房屋所有權的注銷登記，登記機構要按審慎原則核實當事人資格以及當事人注銷申請的合法性。不僅要核實申請人的身份、資格、授權書等，還要審查申請人提供的關于申請注銷登記的文件的真實性和合法性。經審核符合法規中的注銷登記要求方能辦理。本案例中，該市不動產登記中心收取的材料中，沒有能直接證明朱老先生名下房屋滅失的證明材料，也沒有描述房屋滅失時間及其原因的說明文件，相關依據不充分導致了注銷登記存在瑕疵。
?????? 因滅失而注銷登記的，應實地查看。在不動產注銷登記的五種情形中，《不動產登記暫行條例實施細則》第十六條明確規定，當事人因房屋滅失而申請房屋所有權注銷登記的，需對現場進行實地查看。可見，登記機構辦理因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記，不僅需要通過查驗描述房屋被拆除或是倒塌時間等情況的文件資料，還應通過實地查看房屋，印證滅失是否屬實。本案例中，該市不動產登記中心僅核驗了朱老先生與蔬菜研究所簽訂的集資建房安置補償協議以及房屋所有權證、身份證明等材料，就辦理了申請注銷房屋登記，既不符合審慎的審查原則，也未履行實地查看的工作程序，導致權利人正常使用房屋的同時，其所有權已被注銷的尷尬情況。
　　集資建房是部分城市對危舊住房的改造政策，由于主體的特殊性以及項目推進的不確定性，在項目實施的過程中，有可能出現手續環節倒置的問題。雖然將不動產注銷登記手續提前到房屋拆除前，可能會加快推進項目，但是處理不當將影響權利人的權益。在辦理涉及物權變動的注銷登記時，登記機構首先應考慮的是依法依規，而不是過多介入項目雙方民事法律關系的合理性裁斷。在法院的調解下，該市不動產登記中心撤回了對朱老先生的答復，并辦理了更正登記，重新為其辦理了房屋不動產權證。