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【地方案例】甲向開發(fā)商購買新建商品房并簽訂了房屋買賣合同，辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。后甲因資金問題要退房，與開發(fā)商協(xié)議解除買賣合同。雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷不動(dòng)產(chǎn)登記。此案例涉及合同解除的效力和法律后果，以及注銷和撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別，筆者具文對(duì)此分析如下。

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合同解除沒有溯及力

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民法上的合同是指平等主體的自然人、法人以及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立在市場(chǎng)主體自由參與市場(chǎng)交換分配等活動(dòng)上，其基礎(chǔ)就是市場(chǎng)主體享有根據(jù)意思表示自主形成相互間法律關(guān)系的權(quán)利，合同是典型的例子。故契約自由是近代民法三大原則之一。民事主體依自由意志形成相互之間的法律關(guān)系，需要得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。各國合同法對(duì)此均有規(guī)定，合同一經(jīng)簽訂，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。因此合同的解除必須由有解除權(quán)的當(dāng)事人提出。
合同解除可以依據(jù)解除權(quán)的來源分為法定解除權(quán)和約定解除權(quán)。所謂法定解除權(quán)，是指法律規(guī)定的導(dǎo)致合同解除的事由發(fā)生，當(dāng)然享有解除權(quán)。《合同法》規(guī)定了無法實(shí)現(xiàn)合同目的的法定解除情形。約定解除權(quán)，是指合同約定的發(fā)生該事由后一方當(dāng)事人可以提出解除合同的權(quán)利。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》明確，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期限內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的效果。人民法院在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查發(fā)出解除通知的一方是否享有約定或者法定的解除權(quán)來決定合同應(yīng)否解除。
合同解除權(quán)是形成權(quán)，依照權(quán)利人單方意思表示就可以使已經(jīng)成立的民事法律關(guān)系發(fā)生變化，發(fā)生合同解除的效力。同樣為形成權(quán)的還有債權(quán)轉(zhuǎn)讓，即無須通知債務(wù)人即可發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，抵押權(quán)也隨之一并轉(zhuǎn)移。一方當(dāng)事人行使解除權(quán)解除合同后，依據(jù)合同已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記的物權(quán)效力如何，法學(xué)界有不同看法。2002年之前德國法的通說是直接效果說，認(rèn)為合同因解除而溯及歸于消滅，尚未履行的債務(wù)免于履行，已經(jīng)履行的部分發(fā)生返還請(qǐng)求權(quán)。目前，直接效果說在德國法中已被揚(yáng)棄。2002年德國的債法改革采納了《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》《歐盟合同法》的清算關(guān)系說，認(rèn)為合同解除權(quán)的行使，對(duì)于雙方已經(jīng)履行的部分，并非溯及既往歸于消滅，而是重新建立恢復(fù)原狀的返還義務(wù)，即解除權(quán)的行使只是將原合同的內(nèi)容變更為“清算關(guān)系”，原債之關(guān)系仍然存在。
依清算關(guān)系說，恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是一種基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的特殊不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求權(quán)人不能于合同解除當(dāng)日直接取得返還之物的物權(quán)，而僅享有請(qǐng)求相對(duì)方轉(zhuǎn)移權(quán)屬的權(quán)利。在簽約方互負(fù)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，應(yīng)適用同時(shí)履行抗辯權(quán)。又由于合同解除無溯及力，原來的債之關(guān)系仍存在，因此對(duì)原債務(wù)設(shè)立的擔(dān)保，依然對(duì)返還義務(wù)發(fā)揮擔(dān)保作用，這也與我國《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》規(guī)定的“主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。但是，擔(dān)保合同另有約定的除外”相一致。我國制定合同法時(shí)參考了聯(lián)合國、歐盟合同法的經(jīng)驗(yàn)，沒有規(guī)定合同解除后發(fā)生溯及力，而是規(guī)定合同解除后已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《合同法》還規(guī)定了合同雙方無解除權(quán)或不行使時(shí)解除合同的方式，即協(xié)議解除。協(xié)議解除與合同因一方行使解除權(quán)解除不同，是指雙方合同當(dāng)事人通過合意達(dá)成一個(gè)新的以解除原合同為內(nèi)容的合同。既然締約自由，自然也尊重基于意思自治的解約自由。協(xié)議解除規(guī)定與行使解除權(quán)解除合同在《合同法》的效果規(guī)定是一致的。

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合同解除幾種情形登記效力不同

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實(shí)務(wù)中，合同解除和被撤銷后的不動(dòng)產(chǎn)登記效力和處理方式容易混淆。我國法律通說認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記采納債權(quán)形式主義，在依法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形下，合同加登記發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。處分行為即物權(quán)行為有其獨(dú)立性，但應(yīng)隨其原因行為即負(fù)擔(dān)行為（債權(quán)行為）的瑕疵同其命運(yùn)。依據(jù)買賣合同辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，合同解除的，其效果是發(fā)生返還原狀請(qǐng)求權(quán)，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。合同撤銷的法律效果則不同。在合同具有法定無效情形被撤銷的情況下，合同溯及的歸于消滅，自始沒有法律約束力。此時(shí)不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的效力，登記僅有形式上的效力，可以適用撤銷登記，但不能適用注銷登記。
注銷登記在我國登記中是指因不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利事實(shí)或法律上消滅，而在登記簿上注銷此項(xiàng)登記的情形。在放棄不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)注銷登記的情形下，該不動(dòng)產(chǎn)成為無主物，理論上應(yīng)歸國家所有。我國臺(tái)灣地區(qū)土地登記規(guī)則規(guī)定，私有土地所有權(quán)的拋棄，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于辦理注銷登記后，隨后為國有之登記。注銷登記在目前規(guī)定不明的情況下，登記機(jī)構(gòu)可以僅登記為國有。注銷登記并不會(huì)發(fā)生退回到上一手權(quán)利人的狀態(tài)。只有撤銷登記會(huì)有這樣的效果。撤銷登記實(shí)際上包括兩個(gè)操作，注銷原來的錯(cuò)誤登記以及回復(fù)登記到上一手的狀態(tài)。撤銷登記一般發(fā)生在合同被法院、仲裁機(jī)構(gòu)等司法機(jī)構(gòu)撤銷認(rèn)定無效的情形。物權(quán)回復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)，出賣人既可以物權(quán)所有人的物上請(qǐng)求權(quán)要求撤銷登記，也可以不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)要求撤銷登記。申請(qǐng)人可以持已生效的司法文書單方申請(qǐng)撤銷登記。
合同解除和撤銷的行使方式也不同。《合同法》規(guī)定可撤銷合同必須由當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷。而合同解除的情形，雖然解除權(quán)可以單方解除，但《合同法》規(guī)定，如果合同另一方有異議，可以向法院提出。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法知道異議權(quán)是否行使，也無法認(rèn)定合同解除的效力。
因此如開篇案例，在申請(qǐng)人因合同解除要求撤銷登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知雙方當(dāng)事人一并申請(qǐng)，按轉(zhuǎn)移登記類型收取要件材料。即使法院判決解除合同，要求返還的，也應(yīng)雙方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。雙方協(xié)議解除合同的情形，如果已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)依物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定由雙方提交解除合同的協(xié)議。交易已經(jīng)完成，契稅是否可以減免，應(yīng)由稅務(wù)部門確定，申請(qǐng)人應(yīng)提交繳稅或者免稅的證明。這種情形實(shí)質(zhì)上是回復(fù)登記，即回復(fù)到上一手登記的狀態(tài)，不能使用注銷登記或撤銷登記類型。

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本期編輯：高榮唱
審?????? 定：李軍晶