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編者說：
崔某、李甲是夫妻，李甲與李乙系堂兄妹。2005年9月，崔某與某公司簽訂《拆遷協(xié)議》，拆遷取得包括訴爭(zhēng)房屋在內(nèi)的三套房屋。同年10月，李乙向崔某、李甲支付26萬(wàn)余元。同年11月李乙與家人裝修后居住訴爭(zhēng)房屋至今。2010年5月，訴爭(zhēng)房屋登記在崔某名下。李乙認(rèn)為該房屋系其所有，為取得房屋所有權(quán)，李乙將崔某、李甲夫婦訴至法院。而崔某、李甲則稱26萬(wàn)余元是借款，雙方無(wú)借名買房之意思表示。本案中，該房屋歸誰(shuí)所有？

來源 | 北京市第二中級(jí)人民法院
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裁判要旨
親屬間借名買房，不同于一般的借名買房，一般都不會(huì)簽訂正式書面借名協(xié)議。因此,審判實(shí)踐中法官往往會(huì)結(jié)合案情對(duì)出資情況、產(chǎn)權(quán)情況、房屋使用情況、履行過程是否符合借名買賣習(xí)慣等要件予以充分考慮和綜合分析。

案情簡(jiǎn)介
崔某、李甲系夫妻。李甲與李乙系堂兄妹。2005年9月12日，崔某與某公司簽訂《拆遷協(xié)議》，拆遷取得包括1207號(hào)房屋在內(nèi)的三套房屋。李乙于同年10月31日前支付崔某、李甲26萬(wàn)余元，并自同年11月1日與家人裝修后居住1207號(hào)房屋至今。2010年5月26日，1207號(hào)房屋登記在崔某名下，房產(chǎn)證載明建筑面積75.79平方米。
為取得房屋所有權(quán)，李乙將崔某、李甲夫婦告上法庭，要求將1207號(hào)房屋過戶到自己名下。
一審?fù)徶校钜姨峤讳浺糇C明1207號(hào)房屋是自己向崔某、李甲購(gòu)買的。李乙的同事、親戚到庭陳述稱，李乙為了買房分別向各自借錢，房子是李乙向其哥哥李甲買的。崔某、李甲則稱26萬(wàn)余元是借款，雙方對(duì)借名買房沒有約定。

一審判決
一審法院經(jīng)審理，判決崔某、李甲協(xié)助李乙將1207號(hào)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至李乙名下。
崔某、李甲不服，上訴到二中院。

終審判決
二中院經(jīng)審理，終審駁回崔某、李甲上訴，維持原判。

評(píng)析
判斷當(dāng)事人之間是否存在借名買房關(guān)系，應(yīng)從雙方是否存在借名買房協(xié)議、借名人是否為實(shí)際出資人并履行了相應(yīng)出資、房屋是否由借名人實(shí)際控制使用、房屋買賣履行過程是否符合借名買賣習(xí)慣等要件予以考慮。但具有親屬、朋友關(guān)系的借名買房，往往基于人際信任未簽訂正式借名買賣協(xié)議，而上述其他要件在個(gè)案中亦未完全出現(xiàn)，應(yīng)結(jié)合案情對(duì)上述要件予以充分考慮和綜合分析，在誠(chéng)實(shí)信用原則基礎(chǔ)上，作出公平公正的判決。
案件中，李乙與崔某、李甲之間雖未簽訂書面借名購(gòu)房協(xié)議，但雙方系親戚關(guān)系，崔某通過拆遷獲得購(gòu)買包括案涉房屋在內(nèi)的三套安置房屋資格，故李乙與崔某、李甲雙方具有自然人之間達(dá)成借名購(gòu)房意思表示之合理動(dòng)機(jī)及條件。
通過審查證據(jù)，崔某于2005年9月12日與拆遷單位簽訂《拆遷協(xié)議》，李乙于2005年10月31日前向崔某、李甲交付26萬(wàn)余元款項(xiàng)，上述時(shí)間基本契合，且李乙自2005年11月1日裝修并使用房屋至今。
雙方于訴訟中就26萬(wàn)余元款項(xiàng)性質(zhì)為房款還是李乙出借給崔某、李甲的借款存在分歧，但綜合考量支付26萬(wàn)余元時(shí)李乙家庭屬于普通工薪家庭且并未拆遷，李乙系通過多方借款才籌集齊上述款項(xiàng)，如若其馬上將上述款項(xiàng)出借給崔某、李甲而未簽訂還款及支付利息的協(xié)議，結(jié)合其本身亦需要向他人借貸之經(jīng)濟(jì)條件，與常理不符。事實(shí)上，崔某、李甲任由李乙自2005年11月1日裝修1207號(hào)房屋并使用至今，十幾年間未償還借款，也與雙方系借款的交易習(xí)慣不符。綜上，爭(zhēng)議款項(xiàng)26萬(wàn)余元性質(zhì)判斷應(yīng)認(rèn)定為李乙向崔某、李甲支付的購(gòu)買1207號(hào)房屋的購(gòu)房款而非借款，已具有高度可能性。且在通話錄音證據(jù)中李甲的陳述亦能佐證與其主張的 26萬(wàn)余元為借款相悖。故法院對(duì)李乙與崔某、李甲之間存在借名購(gòu)買1207號(hào)房屋的合同關(guān)系予以認(rèn)定，崔某系出名人，李乙系借名人。在此基礎(chǔ)上，李乙基于合同關(guān)系訴請(qǐng)崔某、李甲完成房屋過戶之負(fù)擔(dān)行為，于法有據(jù)。

法條鏈接
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條 當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。