久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

文：陳鑫范 楊唐全 王琦
導讀
日前，新冠肺炎疫情已成為影響各行各業發展的重大事件，疫情造成的企業停工、資金斷裂、客戶流失、違約增多、預期不確定等諸多壓力，讓各領域的企業都仿若身處寒冬，房地產領域作為重要行業也不例外。近期，本團隊負責人陳鑫范律師受邀與楊唐全律師、王琦律師對房地產領域合同履行問題進行研究并撰寫本文，本文基于新冠肺炎疫情，從本次疫情及采取的相應管控措施對土地出讓、房產交付、房產過戶辦證以及商業地產租金減免的影響等幾個方面深入分析并提出具體建議，以期對讀者有所裨益。

本文于2020年2月16日首次推送在貿仲委官方公眾號，現“律行天下”經授權全文轉載。
本次新冠狀肺炎疫情（以下簡稱“本次疫情”或“疫情”）被世界衛生組織界定為“國際關注的突發公共衛生事件”，我國多個省市先后啟動重大突發衛生公共事件I級響應。為保障公眾生命健康，政府采取了相應疫情應急防控措施并不斷升級。延遲復工、交通管制等防控限制措施對各行各業都產生了重大影響，包括當下的房地產行業。鑒此，我們根據疫情對房地產領域合同履行的影響，結合日常工作經驗，對房地產企業可能面臨的部分問題，提出意見建議，以供參考。

1
因疫情及應急管控措施對《國有建設用地使用權出讓合同》項下的土地出讓人與受讓人在合同履行上的影響
（1）土地出讓人與受讓人在疫情發生前簽訂《土地成交確認書》，約定的土地出讓合同簽訂時間在疫情持續期間的，簽約時間能否順延？

成交確認書經掛牌出讓程序后簽署，是土地行政主管部門代表國有土地所有權人確定國有土地使用權受讓人的行為，主流觀點認為屬于平等主體間權利義務的約定，屬于民事行為。雙方合意鎖定成交事項，約定一定期限內簽訂正式合同。成交確認書中對當事人名稱、標的、價款、履行期限、違約責任等均有約定，已具備合同的有效要件（預約），對雙方當事人具有約束力。

確因受疫情及應急管控措施影響，土地出讓當事人客觀上無法準時簽約的，雙方均有權以不可抗力為由通知對方并要求合理順延合同簽約時間至疫情警報解除后客觀上能夠簽約之時，且無需承擔違約責任。建議土地出讓人與受讓人雙方及時溝通，重新協商合適的簽約時間。

（2）如合同約定土地出讓金支付時間在疫情持續期間內的，能否順延付款？

土地出讓金的支付屬于金錢債務，原則上不構成履行不能。鑒于目前線上轉賬支付技術成熟，且疫情期間央行針對大額支付也采取了相對便利并放開的政策，原則上受讓人不得當然地以疫情及管控措施導致支付不能為由，要求順延付款，應預先做好資金籌集并按約及時付款。

如果客觀上由于受讓人的相關財務人員無法復工或者須線下柜臺操作但銀行網點未能復工等而無法辦理的，受讓人應及時向相關部門發出書面通知（包括發函、電話等）并留存證據，并取得逾期付款的責任豁免及諒解。此外，還應實時關注當地國土、銀監等部門出臺的相關公告通知（展期及恢復通知等）并征詢相關事項。一旦條件成就，即時支付土地出讓金。

（3）受疫情及應急管控措施影響，出讓人無法按約交付宗地的處理

如果土地出讓合同的交地時間在本次疫情期間，且出讓人確實受此次疫情及相關管控措施的影響而構成交地障礙的，出讓人有權以不可抗力為由主張順延交付日期。此外，鑒于《國有建設用地使用權出讓合同（示范文本）》第37條規定：“受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。”受讓人遇到此類情況時應首先審核自身的土地出讓金的支付義務是否已按約履行及是否存在免責事由，否則出讓人系行使先履行抗辯權而非受疫情不可抗力影響而拒絕交地，且受讓人將承擔遲延付款的違約責任。

受讓人在審核自身土地出讓金支付義務完成的前提下，以書面形式核實出讓人宗地交付的義務能否履行。出讓人如需延期也以書面通知等形式通知受讓人并說明具體的情況事由及后續工作。

2
疫情對房產交付的影響
在本次疫情發生前簽訂商品房買賣合同的，應當根據疫情的發生及持續影響，因地制宜，進行具體分析。核心的判斷標準是本次疫情對開發商按期交房是否構成實質上的履行障礙。

如項目客觀上已經竣工驗收合格并具備交付條件，合同約定的交房時間在各地政府部門通知的延遲復工期限內的，則開發商有權相應順延交房日期。如果約定交房時間在延遲復工期限之內或之后，受疫情影響確實導致項目停工等不具備按期交付條件的（因果關系），開發商可主張因不可抗力影響合同實質履行，免除部分或全部責任，并順延交房日期。如果既定交房時間在延遲復工期限后，且已具備交房條件的，開發商可向購房人發出《交付通知書》并應告知購房人，因疫情影響或政府管控等，保留房屋交付時間調整并順延的權利。如果約定交付時間在疫情發生之前并已經構成遲延交房的，開發商應承擔違約后的擴大風險，不能免責。

建議：（1）按照商品房買賣合同的要求，開發商及時向業主發出書面（包括短信、微信、郵件等電子形式）通知不可抗力的事件及可能的影響；（2）對于系受疫情及管控的實質影響而無法按約交房的，應書面通知購房人延期交付的情況，并附上部分證明材料；（3）及時搜集、固定有效證據，包括但不限于政府行政部門頒布的遲延復工、關閉售樓處等實體場所的通知文件，案場工地封閉的視頻及照片，施工單位向開發商發送的停工報告，勞務人員因疫情管控無法到崗、主材受交通管制等無法到位進場等材料。

3
疫情對房產過戶辦證的影響
《不動產登記暫行條例》第14條第1款規定，因買賣申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。《商品房銷售管理辦法》第34條亦規定，房地產開發商將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送屬地的房地產行政主管部門。由此明確了開發商在辦理不動產權屬移轉登記中所負義務的性質及界限。房產最終過戶需要雙方協同配合。本次疫情的持續及防控措施，是否對開發商履行過戶義務構成了實質性障礙（一時不能履行），是決定開發商能否順延辦證期限的標準。

如果客觀上已達到過戶辦證的條件，因疫情導致行政主管部門現場窗口延遲復工而無法受理，又無法通過網上遠程辦理手續的情況下，開發商可以不可抗力免責事由，待行政主管部門恢復正常辦公后及時辦妥。

建議：（1）開發商就疫情可能造成遲延過戶辦證的事宜書面通知買受人并附上必要的證明材料；（2）收集并固定相關行政主管部門遲延復工的證據，如沒有確切的書面通知僅僅是現實操作口徑，則留存電話等遠程在線預約預審的相應證據，向相應部門發送征詢報告，以固定開發商方面已經最大程度地履行辦證義務、防止損失擴大的證據。

4
商業地產中，承租人是否有權要求減免疫情期間的租金
地產租賃合同是出租人將地產交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本次疫情系不可抗力，但其本身并不當然對租賃合同產生影響。出租人的給付義務在于交付并持續提供租賃物的使用；承租人的給付義務主要是支付租金。本次疫情難稱直接對上述兩項主要義務構成障礙。但政府部門為了控制疫情的迫切需要，采取了如遲延辦公場所復工、封樓嚴管、設立圍擋等一系列管控措施，對租賃物的正常使用產生了重大影響。上述行政命令構成不可抗力，實質上影響了租賃合同的履行。承租人可以主張受該不可抗力影響而無法履行租賃合同，要求減免停業期間的租金。司法實務中多數認為構成不可抗力或者可基于公平原則合理分攤損失，分攤比例上有法院支持由雙方當事人對半承擔：如在廣西高院（2007）桂民四終字第1號案中，承租人主張受“非典”疫情影響導致其承租的酒店停業，起訴請求免除“非典”期間全部租金，法院認為，出租人已減半收取“非典”期間的租金且免除派駐人員的全部工資，體現了公平合理的原則。該措施合理分擔了“非典”疫情對承租人經營帶來的不利影響，體現了公平原則；相反，如果免除“非典”期間全部租金，實質是讓出租人承擔全部不利后果，反而有失公平，故判決駁回承租人的訴訟請求。

建議：（1）當疫情對租賃合同的履行產生重大影響時，承租雙方充分協商，通過租金相應減免政策或者租期的相應順延等方式，共克時艱；（2）出租人對承租人的減租申請予以審核、回應，并參照各行業協會提出的倡議及指導，根據地產業態性質、行業領域、受影響程度等因素進行綜合考量。