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編者按

小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購買合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。但是關于小產權的糾紛卻從未真正的斷過，接下來就看一個相關案例。
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基本案情

2019年2月，朱女士來到東莞市虎門新區某小區看房。銷售人員介紹道：該小區的房屋有集體房產證，每個業主在購房后都能持有綠本，不必擔心沒有保障，且房屋每平方米只需要4000元，價格遠比附近的樓盤低。朱女士十分動心，當場便支付了3萬元定金，認購了一套房屋。

盡管房屋價格低廉，銷售人員也沒有提供能辦理產權證的證明，朱女士還是抱著僥幸心理：既然可以住進房子，我還怕它跑了嗎？后來經家屬的提醒，朱女士才知道，購買只有集體房產證的房子，不能取得政府頒發的產權證，盡管銷售承諾業主能持有綠本，但這種房產不得轉賣，小區一旦面臨拆遷，她五十多萬的購房款就打水漂了，而且可能一分錢的補償也得不到。朱女士立馬回到樓盤和負責人協商，要求解除認購合同，并退回3萬元定金。

但樓盤負責人的態度很堅決：“認購協議是你本人簽的，不可能想反悔就反悔，且協議上已經寫明，你主動單方解除認購協議，所付的定金不予退還。”

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律師觀點

小產權房沒有上市交易條件，亦為國家明令禁止交易的房屋類型。本案的樓盤所屬公司并非地塊的所有權人，樓盤所在土地的性質為農村集體土地，根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，在一定程度上具有福利性質，不允許通過房屋買賣等方式轉讓給本集體經濟組織以外的民事主體，這類房屋買賣合同一般被認定為無效。

在實踐中，有的人會簽訂《贈與合同》將宅基地房或小產權房受讓給非本村成員，雖然有的贈與合同已經進行了贈與公證，但這實質是以合法形式掩蓋非法目的，因此，這種贈與合同也是無效的。

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小產權房究竟能買嗎?

雖然在政府的嚴格控制下，我國房價的上漲不像以前那樣夸張，但普通人想要買一套房子還是很不容易的。相比起商品房，小產權房的價格確實非常誘人，許多銷售聲稱即使房子被拆遷了還會拿到拆遷款，于是，不少購房者都把目光投向了這些地方。但在我國，小產權房一直倍受爭議，一時傳出國家要出拳重治小產權房，一時又有“小道消息”稱小產權房要合法“轉正”。全國小產權房的數量也數不勝數，小產權房的占地面積有66億平方米，總量接近我國城鎮住宅數量的三分之一。
首先我們要弄清楚，除法律規定屬于國家所有的土地以外，農村土地屬于農民集體所有。農村集體土地有三種形式，分別是：農業用地、農村建設用地和宅基地。農民承包用來耕種的土地就是農業用地，用來鋪設一些農田水利設施的土地屬于建設用地，而農村村民用來自住的房子就是建設在宅基地上的，宅基地的政策是一戶一地，即原則上村里每一戶人家只能擁有一塊宅基地。

宅基地房是合法合規的，它只能存在于農村的宅基地上，凡屬于村集體內部成員的村民，都可以獲得自家宅基地房的合法證件，如房產證。但小產權房可能修建的地方有農業用地、農村建設用地和宅基地，屬于違法修建的建筑。對于城市人來說，購買宅基地房和小產權房，都無法獲得合法的房屋所有權證書，想通過拿拆遷款實現“一夜暴富”就更不可能了。

近些年來，在拆遷帶來的巨大經濟利益誘惑下，許多農民在賣房多年后，對購房者提起訴訟以要回自己出售的房屋。若是每個出賣人都能通過主張買賣合同無效從而獲得巨大的經濟利益，于情于理都是不合適的，也會對社會增加不穩定因素。目前在實務中，針對小產權房的問題一直沒有統一的的解決辦法，因此，購房者更應謹慎投資。

大產權房和小產權房的區別

兩種性質的房產，同樣的面積在房產價格差別很大。購房者買房在選購房產的時候，在這兩種產權形式的選擇上很糾結。不知道是該買大產權房還是小產權房。內行在此分析三大區別：
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一，房產證性質不同
大產權房的房產證是由國家頒發的，購房合同在國土房管局備案。小產權房的房產證是鄉政府或者村政府頒發的，這類房產沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同不再國土房管局備案。因此房產證的性質不同。

二，是否受法律保護
法律承認并保護大產權房，法律并不承認小產權房。因此小產權房在遇到房產糾紛的時候，房住維權的難度會加大。大產權房在國家房管局備案，發生法律糾紛的時候，解決的難度相對較小。

三，是否有轉賣限制
長期關注房地產市場的購房者都知道，當下的房價很高。很多購房者買房都是先買一套小一點的房產，等到日后有經濟能力了再進行房產置換。買房一定要關心房產是否有轉賣限制。

大產權房在轉賣方面沒有限制，可以自由轉賣。而小產權房則只能在村集體成員之間進行轉讓或者出售，不能和村集體之外的第三人進行交易。
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以上是內行分析的大產權房和小產權房之間的三大區別，大產權房能夠保證購房者的合法權益，雖然大產權房的房價很高。這一點在很大程度上優于小產權房。因此，購房者買房，大產權房是首選。只想自己居住，不想轉賣的話，也可以考慮小產權房。

買房是大筆資金的投入，我們一定要學會甄別“商住公寓”、“使用權公寓”、“合作建房”、“小產權房”這幾類毫無保障的房屋。若是被銷售人員套路了，購房者應及時委托專業人員介入，以將損失降到最低。
? 來源：法律快車

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