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全裝修商品房預(yù)售合同糾紛中的三個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題
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浙江省杭州市中級(jí)人民法院? 李駿 睢曉鵬
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全裝修住宅是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅（《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》第1.1.2條規(guī)定）。全裝修住宅因可減少住宅使用的中間環(huán)節(jié)，規(guī)范裝修市場(chǎng)，節(jié)約資源，減少環(huán)境污染并提高物業(yè)品質(zhì)，最終促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，因此受到越來(lái)越多的地方政府的重視。但對(duì)于全裝修商品房預(yù)售合同糾紛的處理，實(shí)踐中尚未形成較為統(tǒng)一的裁判規(guī)則，其中疑難問(wèn)題所在多有。鑒于此，本文擬對(duì)全裝修商品房預(yù)售合同糾紛中的三個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題略作分析和探討。
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一、買(mǎi)受人可否以裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水為由主張差價(jià)損失
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對(duì)于該問(wèn)題，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)遵循區(qū)分糾紛的類型，并根據(jù)不同的類型確定不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，行政措施和司法救濟(jì)合力，引導(dǎo)全裝修房屋預(yù)售市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
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區(qū)分類型。全裝修商品房預(yù)售合同糾紛中是否存在裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水問(wèn)題的處理，可根據(jù)買(mǎi)受人可否對(duì)裝修價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)、評(píng)估以作出是否締約為條件，區(qū)分為兩種不同的情形：其一，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)裝修所用主要材料的品牌、型號(hào)、數(shù)量進(jìn)行明確約定，或開(kāi)發(fā)商提供了裝修樣板房的情形。此情形下，因買(mǎi)受人實(shí)際掌握了裝修所用材料的品牌、型號(hào)、數(shù)量，可以據(jù)此判斷裝修的價(jià)值。其二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中僅約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，而未約定具體品牌、型號(hào)、數(shù)量，且開(kāi)發(fā)商未提供樣板房的情形。此情形下，買(mǎi)受人無(wú)從判斷裝修的價(jià)值，即其在作出意思表示時(shí)，無(wú)法預(yù)測(cè)裝修的結(jié)果。
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確定標(biāo)準(zhǔn)。主觀價(jià)值論認(rèn)為價(jià)值只能通過(guò)人們?cè)谧杂墒袌?chǎng)中的實(shí)際行為和選擇得到體現(xiàn)，對(duì)價(jià)只要當(dāng)事人主觀上認(rèn)為具有等值性即可，客觀上價(jià)值是否相當(dāng)在所不問(wèn)。客觀價(jià)值論則認(rèn)為商品的價(jià)值是客觀存在的，是凝結(jié)于其中的人類無(wú)差別勞動(dòng)。目前主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，采用客觀價(jià)值論抑或主觀價(jià)值論，應(yīng)依據(jù)合同的程序正義和實(shí)質(zhì)正義。程序正義審查的是當(dāng)事人在合同締結(jié)、履行的過(guò)程中地位是否平等、意思是否自由。實(shí)質(zhì)正義審查的是合同所反映的當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系本身是否妥當(dāng)、是否等值。如果合同的締結(jié)過(guò)程程序上是正義的，應(yīng)采用主觀價(jià)值論，尊重當(dāng)事人談判的結(jié)果；如果合同的程序正義無(wú)法保障，則要進(jìn)行實(shí)體性正義的審查，判斷合同的內(nèi)容是否平等、均衡。根據(jù)以上所述，對(duì)第一種情形，應(yīng)采主觀價(jià)值論，司法不干涉當(dāng)事人的意思自治，除能舉證證明開(kāi)發(fā)商所使用的材料的品牌、型號(hào)、數(shù)量與約定不符的情形外，買(mǎi)受人主張裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水的，應(yīng)當(dāng)駁回其請(qǐng)求；對(duì)第二種情形，則應(yīng)采取客觀價(jià)值論。
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合力規(guī)制。采取客觀價(jià)值論時(shí)，案件具體如何處理，無(wú)法避免一些擔(dān)憂：商品房預(yù)售合同中涉及的買(mǎi)受人眾多，一旦可以通過(guò)鑒定的方式來(lái)判斷裝修是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人不管對(duì)裝修是否滿意，都會(huì)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)提出異議，會(huì)造成大量長(zhǎng)期未結(jié)案，對(duì)商品房市場(chǎng)造成極大的沖擊，這顯然不是司法作為一種社會(huì)矛盾消解機(jī)制應(yīng)當(dāng)扮演的角色。因此，買(mǎi)受人的權(quán)利固然不能漠視，但全裝修作為一種新鮮的、處理難度極大的社會(huì)問(wèn)題，顯然也不可能是法院一家之力就可以完全解決的，筆者認(rèn)為可從兩個(gè)方面著手：其一，行政方面。行政主管部門(mén)強(qiáng)化商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案的管理，并加大對(duì)開(kāi)發(fā)商備案違規(guī)的處罰力度，而備案的示范合同中，裝修的具體品牌、型號(hào)、數(shù)量應(yīng)是其必須具備的內(nèi)容。如此可保障買(mǎi)受人對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，從而采主觀價(jià)值理論來(lái)處理雙方產(chǎn)生的糾紛，這既是規(guī)范市場(chǎng)行為，也是妥善處理這類糾紛的最有效的途徑。其二，司法方面。對(duì)于極少數(shù)合同中未列明具體品牌、型號(hào)、數(shù)量的情形，考慮到這類糾紛的涉眾型，而開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在一個(gè)樓盤(pán)中提供有限幾種不同的裝修方案，因此可采取類型化處理的方式，即對(duì)每種裝修方案作出一個(gè)司法鑒定，其他同類型房屋參照上述鑒定是結(jié)論來(lái)處理。當(dāng)然，在行政與司法未能協(xié)調(diào)一致的情形下，采取客觀價(jià)值論，以鑒定的方式來(lái)判斷裝修是否縮水應(yīng)當(dāng)慎之又慎。
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二、買(mǎi)受人可否以裝修質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收房
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未進(jìn)行裝修的商品房稱之為毛坯房。毛坯房不能直接居住，還不是真正意義上完整的物業(yè)產(chǎn)品，因此對(duì)毛坯房進(jìn)行裝修對(duì)于房屋的居住使用是不可或缺的。全裝修住宅實(shí)現(xiàn)了商品住宅一步裝修到位，其與商品房本身共同構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商應(yīng)交付的標(biāo)的物。合同法第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。”標(biāo)的物于其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之時(shí)應(yīng)當(dāng)具備約定的性狀，沒(méi)有約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備適用于合同預(yù)定的使用目的或者通常的使用目的，并具備同種標(biāo)的物一般應(yīng)具備的、買(mǎi)受人從物的種類上可以期待的性狀。因此，如果裝修質(zhì)量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，或者裝修不符合約定的交付條件時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)拒收。具體情形有：
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裝修不符合約定的交付條件。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一般會(huì)對(duì)交付條件進(jìn)行約定，全裝修商品房預(yù)售合同中，則還會(huì)同時(shí)約定裝修的交付條件，如《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）示范文本》第十一條商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件就約定了廚房和衛(wèi)生間于交付時(shí)可以正常使用作為交付條件，同時(shí)約定在約定交付日未達(dá)到交付上述條件的，出賣(mài)人按照本合同第十三條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。若約定的交付條件未能達(dá)到，則買(mǎi)受人有權(quán)拒收，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
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裝修質(zhì)量問(wèn)題影響房屋居住使用功能的實(shí)現(xiàn)。全裝修商品房預(yù)售合同中，開(kāi)發(fā)商交付給買(mǎi)受人的是經(jīng)過(guò)裝修的成品房，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房的目的，是為了居住使用。倘若因裝修質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致房屋居住、使用的某項(xiàng)功能不能實(shí)現(xiàn)，則即使合同中未約定為交付條件，買(mǎi)受人也可依據(jù)合同法第一百四十八條之規(guī)定拒絕受領(lǐng)房屋。如為了增加房屋居住的舒適性，合同約定了鋪設(shè)地暖或安裝中央空調(diào)，若因質(zhì)量問(wèn)題，地暖不能制熱，或者中央空調(diào)不能制冷，則買(mǎi)受人有權(quán)拒絕收房，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
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裝修風(fēng)格與約定不符。實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商為買(mǎi)受人提供了多種裝修樣板以供選擇，倘若買(mǎi)受人選擇了美式鄉(xiāng)村風(fēng)格的裝修，實(shí)際交付時(shí)因開(kāi)發(fā)商之錯(cuò)誤裝修為日韓簡(jiǎn)約風(fēng)格，則買(mǎi)受人有權(quán)選擇拒收。其原因是，房屋價(jià)值巨大，裝修也通常耗資不菲，家裝風(fēng)格通常影響買(mǎi)受人的居住體驗(yàn)，以至影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。但是，因裝修已經(jīng)完成，并不存在質(zhì)量問(wèn)題，拆除后重新裝修損耗過(guò)大，應(yīng)認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)上履行不能，買(mǎi)受人可拒收房屋并解除合同，但其拒收房屋后要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，則不應(yīng)支持（逾期交房以交付房屋義務(wù)仍具履行可能性為前提）。當(dāng)然，該情形下買(mǎi)受人也可受領(lǐng)房屋，同時(shí)要求出賣(mài)人承擔(dān)不完全履行的違約責(zé)任。
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除上述情形外，對(duì)于一般的質(zhì)量瑕疵，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)拒收房屋，但因出賣(mài)人未完全履行合同義務(wù)，買(mǎi)受人可要求出賣(mài)人承擔(dān)維修責(zé)任，對(duì)于維修期間的所產(chǎn)生的房屋無(wú)法使用的損失，可要求出賣(mài)人賠償。
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三、買(mǎi)受人可否就裝修的某項(xiàng)材料依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退一賠三的責(zé)任
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筆者認(rèn)為，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法不適用商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。全裝修住宅中涉及裝修的材料，尤其是一些電器設(shè)備，比如空調(diào)、冰箱、抽油煙機(jī)等，這些設(shè)備是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法呢？筆者認(rèn)為也不適用。出賣(mài)人交付的是一個(gè)經(jīng)過(guò)裝修的房屋而非房屋與裝修材料，全裝修住宅是房屋與裝修合體。與因房屋建材質(zhì)量缺陷而形成的問(wèn)題，只能通過(guò)房屋質(zhì)量問(wèn)題而不能通過(guò)建材質(zhì)量問(wèn)題提出請(qǐng)求一樣，對(duì)裝修中使用的材料，只能通過(guò)對(duì)裝修提出請(qǐng)求，而不能對(duì)建材提出請(qǐng)求。所以，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法不適用商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，也不適用全裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
?（來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)）