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《聯合開發協議》，是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，并對建成后的房地產共同經營管理或進行利益分配的合同行為。通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬于此類法律關系。

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合作開發項目的房屋產權歸屬應依據合作協議的約定以及房地產管理部門的登記情況全面分析。

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裁判要旨：在審理合作開發房地產糾紛時，判斷爭議房屋產權的歸屬應當依據合作協議的約定以及房地產管理部門的登記情況全面分析。在沒有證據證明雙方變更了合作協議約定的情況下．一方當事人僅以為對方償還部分債務或向對方出借款項、對爭議房產享有優先受償權，以及“五證”登記在其名下等事實為由，主張確認全部房產歸其所有的，人民法院不予支持。

案件來源：南昌新洪房地產綜合開發有限公司與江西省南昌百貨總公司、湖南賽福爾房地產開發公司合資、合作開發房地產合同糾紛再審民事裁定書，[最高人民法院(2011)民申字第777號]，載于《中華人民共和國最高人民法院公報》2013年第1期（總第195期）。

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在法律沒有另行規定的情形下，《聯合開發協議》不足以對抗《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等權屬證書的公示性。

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裁判要旨

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案涉房屋所在土地的《土地使用權證》上所載的土地使用權人，案涉房屋的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》也是由潤澤公司取得，依據《中華人民共和國物權法》上述規定，案涉房屋的產權人應認定為潤澤公司。趙培凱主張其對案涉房屋享有可排除強制執行的權益，但其主張的依據為其與潤澤公司之間簽訂的《聯合開發協議》，該協議是其與潤澤公司之間的內部關系，在沒有對案涉土地或房屋進行變更登記或者經生效裁判文書確權之前，趙培凱享有的僅是對潤澤公司的債權。在法律沒有另行規定的情形下，該債權不足以對抗《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等權屬證書的公示性。

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案例索引

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【(2017)最高法民申2004號】，《民事審判指導與參考》第71輯，執行異議之訴案例選登（六）。

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裁判意見

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最高院認為：根據《中華人民共和國物權法》第十六條第一款規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”、第十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”以及第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，對于涉案房屋的歸屬及變動應根據不動產權屬證書及登記情況確定。

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本案中，根據已查明事實，潤澤公司是案涉房屋所在土地的《土地使用權證》上所載的土地使用權人，案涉房屋的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》也是由潤澤公司取得，依據《中華人民共和國物權法》上述規定，案涉房屋的產權人應認定為潤澤公司。趙培凱主張其對案涉房屋享有可排除強制執行的權益，但其主張的依據為其與潤澤公司之間簽訂的《聯合開發協議》，該協議是其與潤澤公司之間的內部關系，在沒有對案涉土地或房屋進行變更登記或者經生效裁判文書確權之前，趙培凱享有的僅是對潤澤公司的債權。

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在法律沒有另行規定的情形下，該債權不足以對抗《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等權屬證書的公示性。山東省東營市中級人民法院(2014)東民保字第68-4號民事裁定和（2014）東民保字第68-5號民事裁定均是在財產保全中做出的程序性裁定，不具有確權性質，因此，趙培凱以此作為證據證明其是涉案項目權利人的主張不能成立。

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綜上，趙培凱關于其對案涉房屋享有足以排除強制執行的權益的主張不能成立，二審判決對此認定并無不當，趙培凱關于此點的申請再審的理由不成立。

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轉自 煙語法萌