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來源：無訟閱讀? 文：費美望
對于被執行人與案外人的共有房產，在案外人不同意進行處分的情況下，是否可直接拍賣該房產，目前司法實踐中存在分歧，不同的法院甚至不同的執行法官都會存在不一樣的操作。

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查封階段是否可查封共有的房產
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條規定：“對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時通知共有人。共有人協議分割共有財產，并經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協議分割后被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。”

在實際操作中，因為共有房產具有不可分割性，故一般對于共有房產是直接進行查封，很難按照份額進行查封。但是在（2017）粵執復92號案件中，廣東省高級人民法院以涉案財產為按份共有且份額明確，裁定對案外人所占產權份額應當予以解封。說明法院在具體操作中對于共有房產應如何進行查封也無統一標準。

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共同共有房產法院執行實踐
（2017）蘇執復120號案件中，因案外人作為房產共有人向法院申請執行異議，江蘇省高級人民法院在執行階段停止了對該共有房屋的評估行為，此案件說明法院在執行階段仍對能否未經其他共有人同意直接執行共有房產存在疑慮，認為共同共有房產應先經過析產訴訟以明晰共有房產的份額。

然而在（2017）最高法民申2083號案件中，最高人民法院認為，該共有房產是夫妻共有房產，內蒙古高級人民法院在對共有財產進行拍賣時不損害案外人應有財產份額的情況下，作為共有人的案外人不能以“先析產再執行”排除對該共有房產的強制執行效力。

筆者認為，從以上兩個案例分析可知，在司法實踐中，共同共有的房產并非不能得到強制執行，在共有人為夫妻關系的情況下，法院得直接強制執行、拍賣或者變賣該房產，但應該對于拍賣或者變賣房產的價款給案外共有人預留應得的財產份額。在共有人并非夫妻關系且案外共有人不愿意就房產與債權人協商分割的，債權人需另行提起析產訴訟，對涉案共有房產進行析產，以明晰份額。

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按份共有房產法院執行實踐
對于按份共有的房產，因份額已經明晰，故一般無需提起析產訴訟以明晰份額，法院可根據份額直接行使查封或就該份額進行執行。

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共有房產的析產訴訟
（一）析產訴訟的法律依據

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條規定：“共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產的執行。”

此條款可視為對債權人代位權的擴大解釋，將債權人代位權的范圍從債權擴大到“請求分割共有物的權利”，債權人可依據此條在執行階段代被執行人提起析產訴訟，請求分割共有房產，以此明確債務人對該共有房產的應占份額。

（二）析產訴訟后法院對涉案房產如何拍賣

目前司法實踐對于共有房產如何拍賣存在不同意見，在中國裁判文書網中搜尋相關案例，發現主要存在三種操作模式。

一種是暫時不予處置，如（2016）滬0118執異75號案件中， 上海市青浦區人民法院因為案外共有人的執行異議裁定中止對涉案共有房產的執行。

一種是僅拍賣被執行人所占房產份額，如（2018）粵執復219號案件中，廣東省高院裁定僅拍賣被執行人房產的四分之一份額，（2018）粵執復8號案件中，廣東省高院認可珠海中院處理被執行人房產50%份額的行為。

另一種是對被執行人的共有房產整體拍賣，但拍賣所得價款應對其他共有人應得份額予以預留，如（2015）佛中法民三終字第1242號案件中，佛山市中級人民判決對共有房產予以拍賣或者變賣，拍賣所得款按照比例予以分配。

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被執行人或者案外人是否可依據“唯一住房”阻卻執行
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定：“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。”

故滿足上述條款的任一條的，被執行人或案外人均不得以“唯一住房”抗辯人民法院執行局對于房產的拍賣行為。

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共有房產執行司法亂象的出路
（一）共有人協商確定共有房產的分割，但此種協商以不損害債權人的利益為前提

筆者認為，共有的房產在執行階段，共有人可以協商確定是否對被執行人應占房產份額予以回購，使得債權人可以獲得與房產份額對應的價款用以清償債務；也可以協商房產份額全部歸屬于被執行人，其他共有人同意拍賣整屋，拍賣所得款中預留其他共有人應有財產份額。

（二）協商不成的，應當針對共有房產整體拍賣

《中華人民共和國物權法》第99條、100條就共有物的分割以及分割方式作出了規定，共有人有重大理由的，可以請求分割共有物，共有物可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割，難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

房產的所有權實質上為業主的建筑物區分所有權，是指權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。該權利具有三個顯著特征：一是結構上的獨立性,應當在建筑物構造上能夠與同一建筑物中的其他部分完全隔離，四壁上具有明確的遮蔽性；二是使用上的獨立性，該部分能夠被單獨地加以使用，具有獨立的使用價值，無需借助其他的輔助部分加以利用；三是符合不動產單元的要求，可以被依法記載于不動產登記簿上。

筆者認為，物權法遵循一物一權原則，一個物上僅存在一個所有權，所有權無法進行分割，除非在具體個案中共有的房產各個部分能夠保持構造上獨立、具備獨立使用性，且分割行為不會減損價值的，才可以對共有房產進行分割，否則應采取折價、拍賣或者變賣的方式予以分割。被執行人的共有不動產，因被執行人有未履行的生效裁判確定的義務，可以作為《中華人民共和國物權法》規定的分割共有不動產的重大理由，無論共有的形式如何，法院對共有房產可以強制執行。人民法院上述就房產份額進行拍賣的行為明顯與物權法的規定相沖突，且在實際操作中，存在諸多難題。

其一，競拍人不愿競拍不能獨立享有所有權的房產。

共有房產是按份額拍賣的，競拍后競拍者作為房產的按份共有人不能對共有房產獨立行使處分權，占有、使用、收益的權利也不能得到完全行使，需與其他共有人共同行使，這就使得大多數人不愿意競拍。

其二，假使有人競拍該房產，競拍者作為按份共有人也難以很好地行使占有、使用等權利。

按常理而言，共有關系是基于家人、朋友、戀人、合作伙伴等社會關系產生，彼此之間存在信任關系，愿意給予對方基本的信任，可以在共有房產中共同生活，提供應予的便利，而競拍該共有房產的人一般與其他共有人不產生此種社會關系，其基于競買的行為產生此種共有關系，就算其在執行局的幫助下入住該共有房屋，與其他在該房屋內居住的其他共有人的陌生關系使得其在使用房屋時必定產生諸多不便。

其三，當競拍者欲分割該共有房產，而其他共有人不同意時，其只得提起訴訟請求法院予以分割，加重了司法負擔。

競拍者競拍共有房產的份額后，其不享有獨立處分該份額的權利，任何處分行為需要經三分之二共有人的同意，若其他人不同意，其只得訴訟提起分割，這將不利于權利關系的穩定性。

綜上，筆者認為，從物權法的立法出發點以及最高院的司法案例出發，人民法院應當對共有房產進行整體拍賣，其他按份共有人享有優先購買權，就拍賣所得價款按比例予以分配。

如（2016）滬0118執異110號案件中，上海市青浦區法院認為，法院依法查封、拍賣等司法強制措施，并不以權利人的同意為前提。共有權人的利益，可向法院另行主張權利，就其共有份額要求獲得相應的財產變現后的錢款，故法院拍賣涉案房產，并未損害其他共有人的共有權利。此種觀點應當予以推廣，以此解決共有房產查封、執行中的司法亂象。