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案例索引：瑞馨公司與羅文生、林春生房屋拆遷安置補償合同糾紛案[（2018）最高法民申4257號]
裁判要旨：對于案涉《房屋拆遷產權調換協議書》效力問題，雖然該協議書系在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之后簽訂，但案涉建設項目在此之前已經立項并取得建設用地許可證及建設用地規(guī)劃許可證，相關政府部門在該條例實施后繼續(xù)為瑞馨公司下發(fā)了建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證，案涉建設項目經竣工驗收后取得了建設工程竣工驗收備案證書。故原審認定案涉建設項目的立項、建設和竣工是一個連續(xù)的過程，《房屋拆遷產權調換協議書》系雙方當事人在該連續(xù)過程中簽訂，內容不違反法律法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，合法有效，并無不當。
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國有土地上房屋征收與補償條例：
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第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2018）最高法民申4257號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：北安市瑞馨房地產開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省北安市東三道街和諧家園辦公樓。
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法定代表人：張福頂，該公司經理。
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委托訴訟代理人：侯冀雁，北京市中銀律師事務所律師。
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被申請人（一審原告、二審被上訴人）：羅文生。
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被申請人（一審原告、二審被上訴人）：林春生。
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再審申請人北安市瑞馨房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞馨公司）因與被申請人羅文生、林春生房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服黑龍江省高級人民法院（2018）黑民終166號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
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瑞馨公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。主要事實和理由：（一）原審判決關于“羅文生、林春生購買了被拆遷房屋”和“被拆遷房屋用于餐館經營”的事實認定沒有證據支持，致使本案的基本事實認定錯誤。原審判決對上述基本事實的認定僅依據羅文生、林春生的口述以及二人提交的個體戶營業(yè)執(zhí)照及2011年2月份的完稅證。營業(yè)執(zhí)照上的經營場所與被拆遷房屋地址明顯不同，完稅證的期限僅為一個月，證據的關聯性、證明力存在明顯瑕疵，不能采信。羅文生、林春生沒有證據證明購買了被拆遷房屋以及被拆遷房屋系經營性用房。（二）原審判決對回遷門市的房屋拆遷產權調換協議書法律效力的認定適用法律錯誤。1.本案訴爭的房屋拆遷產權調換協議書既無瑞馨公司蓋章，也無法人簽字，應當認定為未成立。首先，協議中加蓋公章的是“北安市瑞馨建筑工程有限公司”，并非瑞馨公司；落款處法定代表人“張某”并非其本人簽字，在簽字虛假的前提下，其名章既不具有真實性，更不能代表張某本人的真實意思。合同當事人的確定應以簽字蓋章的公司為準，而不能以書寫的公司名稱而定。其次，周某、金某雖為瑞馨公司員工，但瑞馨公司從未授權其簽訂合同，尤其是協議上加蓋了其他公司公章，足以使羅文生、林春生明知協議當事人并非瑞馨公司，周某、金某的行為不構成表見代理。再次，瑞馨公司接收并拆除案涉房屋，系基于雙方同日簽訂的回遷住宅的房屋拆遷產權調換協議書，不能證明本案訴爭協議已實際履行。最后，瑞馨公司原代理人雖于答辯狀中自認簽署了本案訴爭協議，但在一審期間已多次更正并有本案訴爭協議上的公章為證，原審判決不應以明顯錯誤的自認作為定案依據。2.本案訴爭協議即使成立，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條的規(guī)定，亦應當認定為無效。首先，依據《城市房屋拆遷管理條例》第四條和《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條的規(guī)定，被拆遷人和被征收人是指房屋所有權人。即使羅文生、林春生購買了被拆遷房屋，由于二人并未辦理房屋所有權轉移登記，不是房屋所有權人，無論二人是否簽訂了房屋買賣協議，都不是被拆遷人或被征收人，無權簽署拆遷補償協議，且其行為至今未取得被拆遷人追認，因此本案訴爭協議應認定無效。其次，本案訴爭協議的內容違反行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應認定為無效。本案訴爭協議簽署前頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》已經規(guī)定不再允許建設單位進行拆遷，政府是征收和補償主體，同時明確條例頒布時有拆遷許可證的項目才可以沿用原有規(guī)定。雙方簽訂本案訴爭協議時案涉房地產項目并未取得拆遷許可證，因此不能由建設單位進行拆遷，訴爭協議無效。（三）羅文生、林春生已獲得應有補償。按照北安市拆遷補償規(guī)定，選擇產權調換的，拆一還一，超出證照面積被拆遷人應交納增加面積款。本案中被拆遷的四套房屋產權證照注明合計面積為210.76平方米。瑞馨公司已向羅文生、林春生交付的兩套住宅面積合計為286.62平方米及兩個車位，超出證照面積76平方米的房屋及車位款羅文生、林春生未予支付。因此羅文生、林春生得到的拆遷補償已經超出了北安市拆遷補償標準，不應再予給付。
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本院經審查認為，根據瑞馨公司申請再審提出的事實和理由，本案主要爭議問題是案涉《房屋拆遷產權調換協議書》是否成立及效力問題。根據原審查明的事實，2011年6月14日，瑞馨公司為開發(fā)北安市瑞馨大廈項目與羅文生、林春生就位于北安市××區(qū)，產權證照名為劉某某、馬某、李某某、羅文生，面積合計210.76平方米的被拆遷房屋簽訂了兩份《房屋拆遷產權調換協議書》，約定對羅文生、林春生被拆遷的房屋用新建瑞馨大廈的房屋和車位以產權調換的方式進行補償。協議簽訂后，瑞馨公司將該房屋拆除，在原址上新建瑞馨大廈。瑞馨大廈竣工驗收后，瑞馨公司僅交付了其中一份協議中約定的住宅和車位，其余房屋沒有交付?！吨腥A人民共和國合同法》第三十二條規(guī)定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立?！北景钢校m然訴爭的《房屋拆遷產權調換協議書》甲方蓋章處加蓋的是北安市瑞馨建筑工程有限公司的公章，但協議書首部甲方拆遷人處及尾部甲方簽字位置均寫明為瑞馨公司，簽字人為瑞馨公司的工作人員周福、金某，案涉建設項目的項目單位及建設單位也為瑞馨公司。瑞馨公司在本案一審答辯狀中自認在2011年6月14日與羅文生、林春生簽訂了案涉兩份房屋拆遷產權調換協議書，一審庭審中對本案訴爭的《房屋拆遷產權調換協議書》的真實性亦無異議。二審及申請再審中瑞馨公司雖主張未簽署上述協議書，但并未提交證據推翻其在原審訴訟中承認的事實及認可的證據。故原審認定本案訴爭的《房屋拆遷產權調換協議書》依法成立，有事實和法律依據，并無不當。
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對于案涉《房屋拆遷產權調換協議書》效力問題，雖然該協議書系在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之后簽訂，但案涉建設項目在此之前已經立項并取得建設用地許可證及建設用地規(guī)劃許可證，相關政府部門在該條例實施后繼續(xù)為瑞馨公司下發(fā)了建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證，案涉建設項目經竣工驗收后取得了建設工程竣工驗收備案證書。故原審認定案涉建設項目的立項、建設和竣工是一個連續(xù)的過程，《房屋拆遷產權調換協議書》系雙方當事人在該連續(xù)過程中簽訂，內容不違反法律法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，合法有效，并無不當。本案訴爭的《房屋拆遷產權調換協議書》第一條被拆遷房屋明確寫明產權證照名為劉某某、馬某、李某某、羅文生。瑞馨公司知曉案涉被拆遷房屋的產權情況并與羅文生、林春生簽訂了協議書。羅文生、林春生在簽訂協議書后將被拆遷房屋交付給瑞馨公司，履行了合同約定義務。瑞馨公司在二人被拆遷房屋的原址上建設了瑞馨大廈?，F其以羅文生、林春生不是被拆遷房屋的所有權人為由主張本案訴爭的《房屋拆遷產權調換協議書》無效，理由不成立。根據《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。在本案訴爭的《房屋拆遷產權調換協議書》依法成立且合法有效的情況下，瑞馨公司以羅文生、林春生已獲得的補償超出北安市的拆遷補償標準為由主張其不應繼續(xù)按協議書約定履行交付其余安置房屋義務的理由不成立，羅文生、林春生購買案涉被拆遷房屋以及案涉被拆遷房屋用途的證據是否充分亦不構成認定本案基本事實缺乏證據證明應當再審的情形。
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綜上，瑞馨公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
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駁回北安市瑞馨房地產開發(fā)有限公司的再審申請。
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審判長 董 華
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審判員 武建華
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審判員 潘 杰
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二〇一八年九月二十五日
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法官助理? ?侯望
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書記員? ? 黃婷婷
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