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題問：小區車位能否向業主以外第三人出讓或出租？
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小區車位如何“首先滿足業主需要”？
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作者｜項平（上海建緯（杭州）律師事務所，微信號：w215878248）
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*本文經授權發布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*
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《物權法》（2007）第74條第1款規定：
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“建筑區劃內，規劃用于停放的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”
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對于如何“首先滿足業主需要”，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號，以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）第5條作了進一步解釋，該條規定：
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“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。”
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但司法解釋仍然是比較概括性的規定，在司法適用中仍存在不少的問題。《物權法》第74條第1款是不完全法條，沒有明確法律后果，故理論和實務中，對該款規范性質爭議較大。另外，“配置比例”標準在規劃車位的處分中如何適用、規劃車位能否處分給業主以外第三人、違反“應當首先滿足業主需要”的法律后果等問題，都需要進一步探究。
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一、小區車位如何“首先滿足業主需要”
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（一）“業主需要”只能是合理需要
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《物權法》第74條第1款規定處分車位“應當首先滿足業主的需要”，那么，這里的“需要”，是否僅指停車的使用需要，能否包括業主的投資需要？實踐中，常有業主為了投資，向開發商購買大量車位，然后再高價向業主或非業主銷售，這種行為是否符合該條的規定？筆者認為，此種投資行為并不受《物權法》第74條的保護。
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“滿足業主需要只能是合理的需要，合理需要就是說，只要滿足業主基本的停車需要，就認為已經滿足。”（參見王利明：《物權法論》（修訂二版），中國政法大學出版社2008年版，第173頁）《物權法》第74條規定的業主的需要并非是某個業主的無條件需要，而應當是小區所有業主停車的合理使用需要。基于我國目前房地產市場現狀，居民停車需求不斷增加，而小區的配套車位相對更顯緊張，如果允許業主因投資需要購買車位，勢必導致其他業主購買車位的成本增加，損害了其他業主的利益。因此，《物權法》第74條規定的“業主需要“僅指使用需要，超過使用需要購買車位，屬于違反了”首先滿足業主的需要“的行為。
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另外，根據《建筑物區分所有權解釋》第5條的規定，建設單位只有將車位按照“配置比例”的標準處分給業主，才符合《物權法》第74條第1款的規定。故建設單位在處分車位時，除了核實購買人的業主身份，還要審查該業主所購買或承租的車位是否達到配置比例的要求，如超過，則建設單位應當拒絕出售或出租車位給該業主。
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如在海口市中級人民法院（2014）海中法民申字第39號丁世鳳與海南東臺房地產開發公司房屋買賣合同糾紛再審裁定書中，法院認為“本案中丁世鳳一次性購買1140平方米的地下車庫，但卻未提供證據證明其所購買房屋的套數或所達到的配置比例，不符合該司法解釋中關于‘應當首先滿足業主的需要’的認定標準，其購買行為顯然影響了小區業主的日常需要。”
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（二）處分車位應按“配置比例”標準
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前文提到“滿足業主需要”僅是滿足業主合理的需要，那么“合理”又該如何界定？《建筑物區分所有權解釋》第5條最終采用的是“配置比例”標準。到目前為止，在司法解釋不能規定開發商在業主入住多少年之內必須滿足業主的車位、車庫需要的情況下，通過配置比例這一手段來解釋《物權法》第74條第1款，是唯一可行且有依據的思路。
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因配置比例是規劃行政主管部門對開發商的要求，對開發商而言，其修建的房屋符合配置比例，是其對國家的義務。規劃行政主管部門對新建小區規定的配置比例，是綜合考慮該小區居民的停車利益等各種因素確定的。一旦確定，就具有法律上的意義。如果開發商沒有按照規劃的配置比例修建車位、車庫，那么該小區就不能通過竣工驗收，開發商的行為就構成違法。因此，將配置比例作為“應當首先滿足業主的需要”的標準就有了法律依據，也是目前唯一可行的依據。
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所謂配置比例，按照《建筑物區分所有權解釋》第5條第2款的規定，是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。根據最高院民一庭的解釋，如果車位配置比例不足1：1，那么合理的標準即每個業主最多購買或租用一個車位；如果車位配置比例高于1：1，但不足2：1，那么合理的標準即每個業主最多購買或租用2個車位；以此類推。（參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第92-94頁。）
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在這一標準下，業主的停車需求未獲滿足時，其向開發商購買或承租車位，開發商不得拒絕。反之，業主所購買或租用的車位數量已達到配置比例時，開發商有權拒絕該業主獲取車位的請求，且不得再向該業主出售或出租車位，否則，超過配置比例對車位的處分行為因違反《物權法》而無效。
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（三）“首先”并不是先買權
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對于《物權法》第74條一款中的“應當首先滿足業主需要”中的“首先”是時間概念還是實質權利概念，理論界和實務界都存在不同的觀點。
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1、業主先買權觀點
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第一種觀點認為，“首先”即是賦予業主以優先購買權或優先承租權。在實踐中，建設單位通常張貼公告，告知業主在一定時間內以優惠的價格購買車位，超過該時間，則建設單位可以將車位出售給業主以外的單位或個人。建設單位通常以此為由，認為其已履行了轉讓告知、業主優先的程序，業主超過時間未表示購買意向即視為放棄了優先購買權，其對外轉讓車位符合《物權法》的規定。該種觀點即認為開發商或其他產權人出售、出租車位時，應通知業主，在同等條件下，業主優先于本小區之外的人購買或承租（參見雷斌：“住宅小區停車庫（位）若干問題研究”，載《現代物業》2007年第8期）。
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筆者對此持反對意見。首先，優先購買權賦予先買權人以優先的權利，同時也是給所有權人添設了負擔，故優先購買權需要法律的明確規定。如按份共有人優先購買權（《物權法》第101條）、房屋承租人優先購買權（《合同法》第230條）、股東優先購買權（公司法第71條）、合伙人優先購買權（《合伙企業法》第23條）等，上述法律規定都明確了權利人享有優先購買的權利。
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《物權法》第74條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”僅是基于小區業主的停車利益，為車位所有人處分車位設立義務和限制，并未明確賦予業主優先購買的權利。且“優先購買權”均以“同等條件”為基本前提，若擁有車位的開發商或業主將車位價格抬高，自然嚇阻業主的購買，于是可以當然認為首先滿足了業主的需要，進而對外銷售。僅一個價格手段即可輕易破解法律所加的束縛。若將“首先”理解為優先購買權，則使《物權法》第74條成為具文，立法目的便無法實現。
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參與《物權法》起草和制定工作的王利明教授指出，“滿足需要并不是說，要賦予業主優先購買權。優先購買權有兩個條件：一是同等條件；二是遵循市場規則。這對業主不利，如果業主以外的其他人愿意支付更高的價格，那么開發商將車位、車庫賣給其他人并不侵害業主的優先購買權。但是根據《物權法》第74條的規定，車位、車庫首先應當滿足業主的需要，不管其他人是否提出了比業主更高的條件，都不能首先賣給其他人。”（參見王利明：《物權法論》（修訂二版），中國政法大學出版社2008年版，第173頁）
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最高人民法院民一庭亦認為，本條不是優先購買權或優先承租權的問題，而主要是如何平衡業主的需要與開發商的利益的問題（參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第89頁）。
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2、時間限制觀點
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第二種觀點認為，“首先”是一個時間概念，應理解為在一定時間范圍內限制開發商對車位、車庫的出售和出租行為，超過這個期限，則視為業主沒有車位的需要，開發商可以對車位自由處分（參見閔敢：“車位、車庫沒有‘首先滿足業主的需要’的法律責任相關問題”，載《政治與法律》2010年第6期）。
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在《建筑物區分所有權解釋》的制定過程中，最高院也曾傾向于該觀點。2008年3月15日發布的《建筑物區分所有權解釋》（征求意見稿）第2條規定“物權法第七十四條第一款規定的‘應當首先滿足業主的需要’，是指開發商應當確保每一戶業主在購買房屋時起一年內能夠購買或者租賃一個車位或者車庫，但業主在購買房屋時已經受贈的除外。”
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在2008年6月16日發布的《建筑物區分所有權解釋》（征求意見稿）第6條規定“建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應當視為違反物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’規定的情形。”
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但對該觀點的批評意見較多，認為時間限制“不符合《物權法》第74條立法的精神，也與停車位系住宅區配套設施的屬性與功能不相符。住宅區內車位的屬性是配套設施，其功能是停放業主的汽車。所以，業主有權從自己已購買住宅、享有區分所有建筑物成員權的住宅區內首先獲得對車位需要的滿足。”（參見王榮珍：“論對《物權法》第74條第1款的理解與適用”，載《法律適用》2008年第9期）
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故，最高院在最終發布的《建筑物區分所有權解釋》中未采用此種觀點。最高院民一庭指出，這里提到的“辦理房屋入住手續后四年內”，是短了，還是長了，很難說清楚。而且《物權法》第74條并沒有規定時間，解釋中規定時間缺乏法律依據（最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第89頁）。
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筆者對此觀點亦持反對意見。司法解釋是最高院在適用法律過程中對具體應用法律問題所作的解釋，其解釋的對象實際上是法律條文，而不是概念表述中的法律規范，故解釋不宜過于突破原條文的規定，故在《物權法》沒有規定時間的情況下，司法解釋不應越俎代庖。何況司法解釋最終未采取此種觀點。
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（四）“首先滿足業主需要”的本意是禁止對外轉讓
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對于車位能否轉讓給非業主第三方的問題，《物權法》及《建筑物區分所有權解釋》均未具體明確。
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1、法院裁判觀點多認為車位不得對外轉讓
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在銅仁市中級人民法院（2017）黔06民終386號陳小林與石阡縣湯山鎮大關社區黃金水都小區業主委員會、銅仁向東房地產開發有限公司車位使用權轉讓糾紛二審判決書中，法院認為“實際生活中，小區業主對車庫、車位的需要包括按照配置比例提出購買需要，也包括承租的需要，同時，小區業主的需要具有一定的時段性。因此，為了保證‘首先滿足業主的需要’，開發商不能將規劃修建的車庫、車位出賣給業主之外的第三人。”
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最高院亦認為車位不得對外轉讓，“我們認為開發商任何時候都不能將小區的車位、車庫出賣給業主以外的第三人。但實踐中不排除這種情況的發生。開發商的出售行為屬于相對無效。在沒有權利人提出請求的情況下，也談不到對誰的利益造成損害。所以其存在也是合理的，沒有必要主動干預。但是，一旦符合條件的業主提出要求，請求人民法院認定此種買賣行為無效，人民法院就得依法認定為無效。從這個角度來看，《物權法》第74條第1款的本意仍然是禁止開發商將規劃車位、車庫出賣給業主以外的第三人。”（參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第96頁）
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2、各地物業管理規定亦禁止車位對外轉讓
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從各地物業管理的規定來看，大多數規定是明確規定建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人，如《上海市住宅物業管理規定》第五十六條、《北京市物業管理辦法》第三十二條、《福建省物業管理條例》第六十四條等。
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另外一部分規定，雖然未明確禁止對外轉讓，但也僅規定在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有剩余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月，如《江蘇省物業管理條例》第六十二條、《廣東省物業管理條例》第五十四條、《重慶市物業管理條例》第六十三條等。
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以筆者所在城市杭州為例，《杭州市機動車停車場（庫）建設和管理辦法》第二十八條規定“專用停車場的停車泊位不得轉讓給業主以外的單位或個人”，《杭州市住宅區配套公建建設管理暫行規定》第五條第（四）項規定“居住區內的汽車庫僅供所在小區的房地產權利人受讓，或供所在居住區的房地產權利人或承租人租用。”
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3、《物權法》第74條的立法本意即禁止車位對外轉讓
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筆者認為，規劃用于停放汽車的車位在功能上就是為了滿足小區業主的停車需要，無論車位數量的多少，都應當為小區業主服務，滿足業主的需要。
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《建筑物區分所有權司法解釋》第5條規定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定”，這一條文指出對于符合《物權法》第74條的要求下處分車位應當滿足兩個條件，一是處分的方式是按照“配置比例”；二是處分的對象是業主。因此，如果建設單位超過配置比例將車位處分給業主，或將車位處分給非業主的第三方，均屬違反《物權法》第74條的規定。
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二、違反“首先滿足業主需要”的法律后果
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（一）“首先滿足業主需要”的規范性質
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從裁判規范的角度考察，《物權法》第74條第1款屬于不完全法條，因一項完全法條應當同時具備構成要件和法律效果兩項內容，該款缺少法律效果，即未明確在違反“應當首先滿足業主需要”的情況任意處分車位的法律效果。故對該條款的規范性質存在不同的觀點。
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一種觀點認為該條款屬于授權第三人規范，違反“首先滿足業主需要”處分車位，屬于相對無效，只有停車需要未被滿足的業主請求確認無效的情況下才確認該行為無效，法院不能依職權認定該行為無效；另一種觀點認為該條款屬于強制性規范，違反該條款的車位處分行為絕對無效。
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1、授權第三人規范觀點
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針對第一種觀點，《建筑物區分所有權解釋》（征求意見稿）也一度采用該觀點，在第5條第1款規定“建設單位違反《物權法》第74條第1款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。”但在最終發布的司法解釋中未對該問題作出回應。
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有學者認為授權第三人規范的觀點是對《物權法》第74條第1款規范性質的最佳詮釋，認為只有被授權的特定第三人（需要沒有得到滿足的業主）可以主張提出，其他人（包括需要得到滿足的業主）不得主張（參見閔敢：“車位、車庫沒有‘首先滿足業主的需要’的法律責任相關問題”，載《政治與法律》2010年第6期）。
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亦有學者建議將違反“首先滿足業主的需要”規定的行為認定為可撤銷行為，賦予業主以撤銷權，并規定1年的除斥期間（參見高圣平：“‘首先滿足業主的需要’的規范意義——《物權法》第74條第1款的理解與適用”，載《法學》2009年第2期）。
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2、效力性強制規范觀點
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針對第二種觀點，王利明教授認為：“在沒有滿足業主合理需要的情況下，就損害了業主依法享有的權益，如果業主不能主張合同無效，相應的立法目的就無法實現。所以《物權法》第74條的規定，在性質上屬于強制性規定，違反了該規定而訂立的合同，都應當被宣告無效。”（參見王利明：《物權法論》（修訂二版），中國政法大學出版社2008年版，第173頁）
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最高院民一庭的觀點認為，《物權法》第74條關于車位、車庫“應當首先滿足業主的需要”的規定屬于《合同法》（1999）第52條規定的強制性規定。如果開發商違反了該規定出賣或者出租車位，有利害關系的業主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關系的，人民法院應予支持（參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第97頁）。
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（二）違反“應當首先滿足業主需要”的處分行為無效
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筆者贊同第二種觀點，即認為《物權法》第74條第1款屬于效力性強制性規范，而非授權第三人規范。
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1、授權第三人規范要求法律明確規定
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所謂授權第三人規范，即授予交易關系以外特定第三人一項權利，該項權利可以決定影響其利益的交易行為的效力。在我國現行民事立法中，該項權利或為撤銷權，或為請求人民法院確認交易行為相對無效的權利。授權第三人規范要求該特定第三人對交易關系的標的物有特定的法律明確規定賦予的權利，如《物權法》第195條規定的其他債權人對抵押權人與抵押人之間折價協議的撤銷權；《物權法》第20條規定的預告登記權利人請求確認義務人處分行為無效的權利；又如《合同法》第74條規定的債權人對債務人惡意轉讓財產行為的撤銷權。
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可以看出，授權第三人規范，在交易關系發生之前，第三人已經可以確定，法律直接擬制授權該第三人，如果該交易關系發生損害其利益，則其有向法院請求撤銷或確認合同無效的權利。
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同時，前面列舉的授權第三人規范，其法律后果都是明確的。但如果開發商違反“首先滿足業主需要”將車位轉讓給業主以外第三人，在交易關系發生前甚至發生時，都無法確定利益受損的具體第三人，利益受損的實際上是停車需要未獲滿足的所有業主，但權利的行使需要落到具體的業主個人身上。另外，撤銷權作為形成權，其需要法律的明確規定，《物權法》第74條第1款并沒有規定明確的法律后果，因此也不能得出“業主享有撤銷權”的法律后果。
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2、《物權法》第74條第1款是效力性強制規范
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德國法學家拉倫茨教授曾言，強制性規范作用于三種領域：第一，規定私法自治以及私法自治行使的要件的規范，即如行為能力、意思表示生效的要件以及合法的行為類型；第二，保障交易穩定、保護第三人之信賴的規范；第三，為避免產生嚴重的不公平后果或為滿足社會要求而對私法自治予以限制的規范（參見[德]卡爾·拉倫茨：《德國民法通論》（上冊），王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第42頁）。
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《物權法》第74條第1款的規范則屬于第三種情況，蓋因停車需要是居民生活的基本需要，車位作為建筑物的附屬設施，與居民的居住權息息相關，如放任建設單位任意處分規劃車位，將損害廣大業主的停車權益，導致極大的不公平。
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3、司法實踐中的觀點
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司法實踐中，也多是認為該規定屬于效力性強制性規定：
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在中山市中級人民法院（2017）粵20民終121號陳維興與中山市力信科技發展有限公司商品房銷售合同糾紛二審判決書中，法院認為“關于《中華人民共和國物權法》第七十四條關于“應當首先滿足業主的需要”是否屬于合同法第五十二條規定的強制性規定的問題，本院認為，車位、車庫是小區整體環境內容的組成部分，為服務于整體小區業主居住便利而建造，車庫、車位的歸屬問題涉及廣大業主的切身利益，規劃用于停放汽車的車位、車庫，作為建筑物的附屬設施，應當首先滿足小區業主的需要。如果開發商可以任意處分車位、車庫給業主以外的第三人，或者出售、出租給某個業主過多的車位、車庫，其結果是整個小區業主的停車利益受到損害。因此，“應當首先滿足業主的需要”屬于合同法第五十二條規定的強制性規定，違反該規定的行為應認定為無效。”
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三、結語
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小區業主對于停車的需要具有一定的時段性，法律對業主停車需要的保障，不應限于現實需要，還要包括將來的需要。故，如果允許開發商將車位處分給業主外第三方或大量處分給個別業主，必然導致其他業主將來的停車需要無法得到滿足，業主最初購買房屋的一部分期望將會落空。《物權法》第74條以及《建筑物區分所有權解釋》第5條的規定嚴格來看，是禁止小區規劃車位的對外處分，包括出售、出租和贈予。但是部分地區的物業管理規定基于物盡其用的原則，允許建設單位在滿足小區業主的停車需要后還有多余車位的，可以將車位出租給小區業主外的第三人使用，但限制了租賃期限，一般不超過六個月。
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