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廣州案例 ● 第七十七期
自限購政策實(shí)施以來，無購房資格的人借他人之名買房的案件屢見不鮮。如果出名人與借名人之間存在親屬關(guān)系或其他親密關(guān)系，一旦雙方因房屋權(quán)屬或處分產(chǎn)生糾紛，爭議焦點(diǎn)就會(huì)集中在房屋是借名購買還是贈(zèng)與的問題。

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夫妻恩愛進(jìn)行時(shí)，
兒媳借婆婆之名買房很歡喜~
然而，當(dāng)感情消逝提出離婚，
婆婆轉(zhuǎn)手就把兒媳出錢出力的房子給賣了。
這種情況下，法院會(huì)如何認(rèn)定？
請大家一起走進(jìn)今天的廣州案例。

基本案情

小美在與小明婚姻存續(xù)期間，與自己的婆婆大梅共同作為買受人與涉案房屋原業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，約定房款140萬元，但合同首部的乙方只打印了小美的名字，附件的乙方落款處也只有小美的簽名。

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購房合同簽訂后，小美向原業(yè)主支付了定金及全部購房款，并向中介公司支付了居間服務(wù)費(fèi)。后涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記在大梅名下。接著小美又辦理了涉案房屋的供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)連接等業(yè)務(wù)，并管理出租事宜，收取租金。

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一年后，因夫妻感情不和，小美向法院提起離婚訴訟。在小美提起離婚訴訟的次月，大梅以145萬元的價(jià)格將涉案房屋賣給阿靜，并在合同訂立一周內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在阿靜名下。

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小美得知后訴至法院，請求判令：大梅出售涉案房屋所得的售房款歸小美及小明所有；大梅返還售房款145萬元并按銀行同期同類貸款利率計(jì)付利息，阿靜對此承擔(dān)連帶責(zé)任；大梅賠償小美因出售涉案房屋所造成的損失95萬元。

一審訴訟中經(jīng)過評估，涉案房屋在大梅出售給阿靜之日的評估價(jià)值是190萬元，在小美起訴之日的評估價(jià)值是240萬元。

爭議焦點(diǎn)
小美主張其和小明是涉案房屋的真實(shí)權(quán)利人，要求大梅返還出售涉案房屋的售房款、賠償損失的請求應(yīng)否支持。

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裁判結(jié)果

一審判決：駁回小美全部訴訟請求。

小美不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。

廣州中院二審判決：大梅返還涉案房屋的售房款145萬元及利息給小美、小明；大梅支付涉案房屋損失賠償款45萬元給小美、小明。

法官說法

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如何判定涉案房屋的物權(quán)歸屬？
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《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”。

本案證據(jù)顯示，涉案房屋購置于小美與小明夫妻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)時(shí)小美與小明尚未發(fā)生沖突。審查涉案房屋購買的過程，房屋買賣合同有小美簽名，向原業(yè)主支付定金、購房款和向中介公司支付中介費(fèi)的是小美，原業(yè)主出具收款證明的對象亦是小美，房屋交付后出租管理、收取租金的還是小美。

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本案雖不存在借名買房協(xié)議，但基于上述事實(shí)以及小美、大梅當(dāng)時(shí)系婆媳關(guān)系的事實(shí)，認(rèn)定小美主張借婆婆大梅名義買房有事實(shí)依據(jù)。

該購房行為是否屬于贈(zèng)與？
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《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規(guī)定：“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。”

贈(zèng)與當(dāng)以雙方當(dāng)事人的意思表示一致為前提。大梅主張涉案房屋為小美和小明對其的贈(zèng)與，但其并不能舉證證明雙方就贈(zèng)與行為達(dá)成過合意，分析本案的事實(shí)和證據(jù)也不能得出小美具有將涉案房屋贈(zèng)與大梅的意思表示。

大梅出售涉案房屋的時(shí)間是在小美提起離婚訴訟的第二個(gè)月，出售價(jià)格僅高于原價(jià)5萬元，且迅速配合辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該出售行為和出售價(jià)格明顯有違常理，大梅也未能作出合理解釋。

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二審法院認(rèn)定，涉案房屋為小美、小明借用大梅的名義購買，大梅并非真實(shí)的權(quán)利人，其處分行為未經(jīng)小美的同意，損害小美的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)返還售房款145萬元及相應(yīng)利息給小美、小明。

大梅出售涉案房屋時(shí)，房屋評估價(jià)值是190萬元，大梅僅以145萬元的價(jià)格出售，侵害了小美的利益，故大梅應(yīng)向小美、小明賠償45萬元。小美未能舉證證明阿靜存在與大梅惡意串通損害其合法權(quán)益的事實(shí)，故不予支持小美要求阿靜承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求。

法官提醒

審判實(shí)踐中，借名買房一般是基于規(guī)避房屋限購限貸政策、擬購房產(chǎn)性質(zhì)特殊、隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)等原因而產(chǎn)生的，值得警醒的是，在借名買房行為中，借名人的風(fēng)險(xiǎn)極大：

01

借名買房協(xié)議效力認(rèn)定難。審判實(shí)踐中傾向認(rèn)為，借名買房協(xié)議的雙方應(yīng)當(dāng)明知借名買房的行為有損他人合法利益、社會(huì)公共利益，主觀目的存在惡意，存在通謀之嫌，有違合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定，而借名人、出名人需要共同承擔(dān)合同無效的責(zé)任。

02

出名人不配合辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此時(shí)借名人若想拿回房產(chǎn)，一般會(huì)采取訴訟方式，但如果借名人沒有充足的證據(jù)、沒有購房資格、出名人又拖延訴訟隱匿行蹤，借名人可能在付出較大的訴訟成本后仍不能達(dá)到預(yù)期目的。

03

出名人擅自處分涉案房產(chǎn)。我國適用的是物權(quán)公示公信原則，出名人如擅自抵押或?qū)⒔杳慨a(chǎn)作為擔(dān)保甚至將房產(chǎn)低價(jià)出售，而相對人又是善意的并且辦理了抵押登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，借名人很可能會(huì)陷入房財(cái)兩空的境地。

04

出名人卷入其他訴訟導(dǎo)致借名房產(chǎn)被查封、拍賣。借名人如需解除查封或阻卻執(zhí)行，有賴于其能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋被抵押、查封、拍賣的情況，并且采取了快速有效的方式，此種情形下借名人的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和成本亦比較大。

出名人也并非毫無風(fēng)險(xiǎn)。若借名購買房屋時(shí)需要貸款或者所購房屋占用購房資格，那么出名人或其家庭辦理貸款手續(xù)、購買房屋時(shí)將會(huì)受到限制。另一方面，若購房時(shí)出名人明知借名人購買房屋是為了掩飾非法所得，那么出名人甚至?xí)芯砣胄淌路缸锏娘L(fēng)險(xiǎn)。