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導語：本案經最高人民法院審判委員會討論決定，主要涉及兩方面問題，一是執行異議之訴案件的審理依據，即執行異議之訴案件只是參照適用《執行異議復議規定》，不符合該司法解釋規定，不必然導致異議請求不成立，該觀點與（2015）民一終字第150號公報案例類似。二是執行異議之訴案件的實體判斷標準，從責任財產范圍、權利性質以及執行標的的功能屬性方面綜合判斷。其中兩個觀點值得注意：商業用房≠沒有居住功能，購房人對未辦理過戶登記有過錯不影響物權期待權的認定。
裁判要旨
1、執行異議之訴案件可參照適用《執行異議復議規定》的相關規定。若案外人異議符合《執行異議復議規定》中關于可以排除強制執行的認定標準，人民法院在執行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《民訴法司法解釋》第三百一十二條第一款的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。
2、案外人對執行標的所享有的民事權益是否足以排除強制執行，可以結合被執行人的責任財產范圍，案外人、申請執行人及被執行人對執行標的各自享有的權利性質，以及執行標的的功能、屬性等方面進行綜合判斷。
案例索引
陳鶴婷、上海市住安建設發展股份有限公司案外人執行異議之訴案；案號：（2019）最高法民再49號；合議庭成員：賈清林、尹穎舜、張穎；裁判日期：二〇一九年六月二十四日。
簡要事實
2004年9月7日，時風公司與陳鶴亭簽訂《商品房買賣合同》，約定陳鶴亭購買時風公司開發建設的案涉商品房。房屋建筑面積為49.23平方米，項目地塊土地規劃用途為商業服務業，房屋用途為商業用房。
2004年9月8日、2007年3月19日，陳鶴亭分兩次向時風公司支付全部購房款，案涉商品房至今未辦理房產變更登記手續。
陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產的有線電視費用，物業管理費用，基礎建設配套費；于2017年4月15日支付第一季度的水電費。
簽署《房屋交接書》后，陳鶴亭委托時風公司統一出租案涉商品房，時風公司按時向陳鶴亭支付收取的租金。常熟市不動產登記中心于2017年4月17日出具的《證明》，載明：“依據查詢人陳鶴亭申請，經查詢，至2017年4月17日10：34止，查詢個人在我中心不動產登記信息庫中，無房產（現手）登記記錄。”
蘇州中院在執行住安公司與時風公司建設工程施工合同一案過程中，于2014年7月21日查封案涉商品房。
在執行異議審查聽證過程中，陳鶴亭陳述未辦理權證的原因是本人工作繁忙，以及因搬家找不到辦理產權證所需材料。
裁判理由
最高人民法院認為，（一）關于本案法律適用的問題
本案中，一、二審法院在審理該執行異議之訴時，依照《執行異議和復議規定》的相關審查標準，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳鶴亭購買后即委托時風公司對外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過戶登記為由，認定陳鶴亭不符合第二十八條、第二十九條規定所列條件，對其排除強制執行的請求不予支持。對此，本院認為：
案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關聯性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應地，對案外人民事權益的審查原則和審查標準也不盡相同。執行異議作為執行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實現生效裁判文書確定的債權，其價值取向更注重程序效率性，同時兼顧實體公平性。基于這一目標，執行異議程序更側重于對執行標的上的權利進行形式審查，人民法院執行部門主要根據執行標的的物權登記、實際占有等權利外觀來認定執行標的的權屬，并作出應否予以執行的判斷。而執行異議之訴作為與執行異議銜接的后續訴訟程序，是一個獨立于執行異議的完整的實體審理程序，其價值取向是以公平優先、兼顧效率，通過實質審查的方式對執行標的權屬進行認定，進而作出案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行的判斷，以實現對案外人民事權益的實體性執行救濟。
由此，基于二者的關聯性和共通性，在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進行審查認定。若案外人異議符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行的認定標準，人民法院在執行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。同時，基于二者審查方式和判斷標準的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《最高人民法院關于適用的解釋》第三百一十二條第一款關于“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。
（二）關于陳鶴亭享有的民事權益是否足以排除強制執行的問題
本院認為，針對陳鶴亭對執行標的所享有的民事權益是否足以排除強制執行，可以結合被執行人時風公司的責任財產范圍，異議人陳鶴亭、申請執行人住安公司及被執行人時風公司對案涉房屋各自享有的權利性質，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進行綜合判斷。
1.案涉房屋不屬于時風公司的責任財產，不應納入強制執行的范圍
人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產為限。如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產及權利總和。民事主體以責任財產為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。
就本案而言，住安公司申請查封、執行的案涉房屋，系被執行人時風公司開發建設的酒店式公寓。基于本案已查明的事實，2004年9月7日，時風公司與陳鶴亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳鶴亭，陳鶴亭依約向時風公司支付了全部購房款，時風公司亦向陳鶴亭實際交付了該房屋，陳鶴亭也實際繳納過該房屋有線電視費用、物業管理費用、基礎建設配套費、水電費等相關費用。盡管陳鶴亭在收房后又將該房屋委托給時風公司進行出租，但沒有證據證明陳鶴亭與時風公司惡意串通或者存在其他利害關系。在此情況下，陳鶴亭與時風公司所簽《商品房買賣合同》已經基本履行完畢。時風公司作為出賣人對該房屋即不再享有任何法律上的實體權利，僅負有協助陳鶴亭辦理過戶登記的義務。據此，案涉房屋已經脫離時風公司責任財產范圍，時風公司因全額收取了陳鶴亭支付的購房款，其責任財產并未因此減損，時風公司業已無權再用該房屋償付其所欠債務，否則就有違公平、誠實信用的法律原則。住安公司作為時風公司債權人原則上亦不能請求以該房屋抵償時風公司所欠債務，除非住安公司有證據證明陳鶴亭與時風公司惡意串通或者有其他利害關系，影響了對時風公司責任財產范圍的認定。
2.陳鶴亭對案涉房屋享有的物權期待權與住安公司的普通金錢債權相比，應予優先保護
如前所述，陳鶴亭基于《商品房買賣合同》及相關法律規定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時風公司享有請求協助辦理案涉房屋過戶登記手續、進而取得案涉房屋所有權（完全物權）的權利，該權利也被稱之為物權期待權。而基于江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0197號生效民事判決，住安公司對時風公司享有的是普通金錢債權，該債權與案涉房屋并無直接關聯。
雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過渡而來、處于物權取得預備階段的權利狀態，此種權利具有與債權相區別、與物權相類似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買賣合同》的成立和生效意味著買受人陳鶴亭有權請求時風公司依約交付所購商品房，該請求權作為一般合同債權與住安公司同樣基于合同享有的普通金錢債權并無二致，沒有優先保護的權利基礎。但陳鶴亭在依約支付了全部購房款并實際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權就轉化為其對該房屋享有的物權期待權。該物權期待權雖然仍屬于債權的范疇，但已不同于一般債權。時風公司作為出賣人因買受人陳鶴亭依約履行了付款義務而讓渡了其對所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權權能，買受人也因實際占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動產物權登記的法定效力相等同。據此，陳鶴亭對案涉房屋所享有的權利盡管尚不屬于《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但已具備了物權的實質性要素，陳鶴亭可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權）。
實際上，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款關于“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主”；《中華人民共和國物權法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關于“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；……業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”等規定，基于本案已經查明的事實，陳鶴亭至少在形式上已經符合上述司法解釋對“業主”的界定，只是由于尚未辦理不動產物權登記，其作為“業主”對案涉房屋的處分權能尚受到一定限制，但陳鶴亭對案涉房屋享有的物權期待權已具有一定的物權權能是可以確定的。陳鶴亭所享有的權利在內容和效力上已經超過了住安公司享有的普通金錢債權，在沒有證據證明陳鶴亭物權期待權的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應優先于住安公司的普通金錢債權予以保護。
至于案涉房屋因陳鶴亭自身原因一直未辦理過戶登記手續，不影響對陳鶴亭享有前述物權期待權的認定。但基于一、二審判決查明的事實，陳鶴亭怠于行使自己的權利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發生具有明顯過錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故結合本案實際情況由其承擔本案一、二審訴訟費用，以示懲戒。
3.陳鶴亭對案涉房屋具有一定的居住權益，有優先保護的價值和意義
本案中，案涉房屋作為酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陳鶴亭一直委托時風公司對外出租獲取收益，而非自住。僅就此而言，一審判決從形式上審查認定陳鶴亭的異議不符合《執行異議與復議規定》第二十九條所列可以排除執行的條件，也并無不當。但根據一、二審法院查明的事實，常熟市不動產登記中心于2017年4月17日出具《證明》，載明：依據查詢人陳鶴亭申請，經查詢，至2017年4月17日10：34止，查詢人個人在我中心不動產登記信息庫中，無房產（現手）登記記錄。本案一審庭審中，陳鶴亭陳述自己之前居住在兒子名下的小產權房中，目前該房屋已被拆遷，并提交一份《關于對常昆路兩側相關地塊進行收儲的通知》予以佐證；時風公司確認其向陳鶴亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并當庭陳述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陳鶴亭自己居住。陳鶴亭再審亦陳述自己和配偶目前居住在案涉房屋內。盡管住安公司對陳鶴亭的陳述尚有異議，但并無證據證明陳鶴亭及其配偶除案涉房屋外還有其他可用于居住的房屋。
至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性并無直接對應關系，商業房被用于自住、住宅被用于投資炒賣的現象在現實中均不鮮見。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業房范疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據證明陳鶴亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對陳鶴亭夫婦即具有了居住保障功能。故，相對于住安公司享有的普通金錢債權，陳鶴亭的居住、生存權益就有了優先保護的價值和意義。
關于陳鶴亭在本案中請求確認案涉房屋歸其所有的訴求，盡管有《最高人民法院關于適用的解釋》第三百一十三條第二款關于“案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規定作為依據，但根據《中華人民共和國物權法》第九條關于“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”；第十一條關于“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要資料”以及《不動產登記暫行條例》的相關規定，案涉房屋完全可以經由當事人申請，在登記機構依法審核后辦理不動產登記，陳鶴亭基于不動產登記即可依法取得案涉房屋的所有權，目前沒有證據證明案涉房屋在解除查封后不能辦理過戶登記手續。陳鶴亭不能將基于自身財產保障而應履行的申請登記的責任和義務轉嫁給司法機關，意圖直接通過人民法院司法確權的形式規避本應履行的申請不動產登記的責任，對此本院不予支持。
綜上，陳鶴亭的再審事由基本成立，本院予以支持；一、二審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。
法條鏈接
1、《中華人民共和國物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
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2、《訴訟費用交納辦法》
第二十九條 訴訟費用由敗訴方負擔，勝訴方自愿承擔的除外。
部分勝訴、部分敗訴的，人民法院根據案件的具體情況決定當事人各自負擔的訴訟費用數額。
共同訴訟當事人敗訴的，人民法院根據其對訴訟標的的利害關系，決定當事人各自負擔的訴訟費用數額。
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3、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋【法釋〔2015〕5號】
第三百一十二條 對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；
（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。
第三百一十三條 對申請執行人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決準許執行該執行標的；
（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。
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4、最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定【法釋〔2015〕10號】
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
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5、最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋【法釋〔2009〕7號】
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章 所稱的業主。
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