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???? 程某甲于1996年合法取得村集體土地一處并建有五間正房及豬圈等地上物。1998年7月至12月，程某甲因從事販賣生豬生意，需要大量的資金，曾三次向第三人程某文（系同村村民）借款27萬余元，并出具借條三張，同時由其村的時任書記程某振、主任程某田提供擔保。程某甲承諾，如不能返還借款，就用其養殖場及房屋抵賬。故程某甲將其名下的土地使用證及城鎮私房所有權證交給時任村書記的程某振保管。2000年，程某甲去世，借款未能償還。故程某振將二證交給第三人程某文，程某文將三張借條交給程某振。程某文、程某振及程某田商定，如果程某甲的妻子、女兒能將借款還清，則歸還二證，如不能清償，則程某甲的房屋及豬圈等地上附著物全部歸程某文所有。

程某甲去世后，其妻孟某于同年11月份帶原告程某艷改嫁他處。
2007年秋，程某文將涉案房屋及院落轉讓給被告程某強之父程某和。2008年春，程某和在該土地上新建房屋五間及院落一處，現房屋實際為被告程某強占有、使用。
2019年秋，原告孟某及其女程某艷以程某強為被告，程某文為第三人訴至法院，要求停止侵占并返還土地及房屋，拆除院內的非法建筑物。

原告方認為，其訴訟請求應該得到支持，被告應該停止侵占并返還土地及房屋。理由是民事主體的財產權利依法受法律保護。程某甲已經去世，其妻孟某、其女程某艷作為第一順序繼承人對其財產的繼承權受法律保護。本案涉及的財產系不動產，根據法律規定，不動產的權屬以登記為準，實際占有不動產、持有權屬證書而未辦理產權變更登記，不發生權屬變動效力。程某文雖主張該房屋已在村集體進行確權登記時登記在他名下，但是，房管局的相關檔案中并未變更產權登記。故被告程某強占有本案所涉房屋及土地無法律依據，理應停止侵占、返還涉案財產，清除地上附著物。
被告方認為，原告的訴訟請求不應得到支持。程某甲向程某文借款屬實，三張借條及程某甲將房產證及土地使用權證交給程某甲保管的行為可以證實。程某甲死亡后，作為繼承人的原告孟某及程某艷未能償還借款，應根據以房抵債的約定，協助辦理房產變更手續。現涉案房屋在本村房產確權登記時已變更為程某文，故程某文占有、使用該涉案標的物合法有據。程某文將涉案房屋轉賣給程某強之父程某和占有、使用并不違法。故原告孟某、程某艷的訴訟請求，證據不足，于法無據，不予支持。
法院審理認為，本案涉及財產侵權問題，所謂財產侵權是指侵權人沒有合同約定或法定事由占有、損害他人的合法財產。程某甲向程某文借款，并約定在借款不能清償時，用房產抵賬。本案涉及以房抵債問題，因雙方在借款時做出了明確的約定，即債務不能履行時，才會發生以房抵債的法律行為，該約定系雙方當事人的真實意思表示。后程某甲去世，借款未能清償，作為其繼承人的孟某及程某艷亦未償還借款，以房抵債的條件達成，故權利人有權按照借款時雙方的約定，要求實現以房抵債。本案所涉標的物為不動產，不動產的權屬變更以登記為準。本案所涉土地及房產在確權登記時，已確權至第三人程某文的名下，程某文有權占有、使用該土地及房產。后程某文將該房產轉讓給本村村民即被告程某強之父程某和亦不違反法律規定。故原告的訴訟請求，不能得到支持。法院遂依法駁回原告的訴訟請求。

法官說法

近年來，涉及民間借貸等債權債務而引發的“以房抵債”的案件越來越多，該類案件不僅涉及到債權人的權益保護問題，也涉及到我國的房產交易秩序及安全。像本案中，“以房抵債”實際為以物抵債的一種，我國司法實踐中一般認為以房抵債實為債權的擔保。在債務履行期到期前，當事人雙方達成了以房抵債的合議，并約定了債務到期后的清算方式，該以房抵債的協議有效。但是，不動產抵押的公示效力以辦理不動產登記為準，還需要雙方進行不動產登記手續的變更。

作者：鄒旭 慧芳
來源：莒南縣人民法院
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