行業資訊
近年來
我國實行的房屋限購政策
使得“借名購房”事件頻發
那么“借名購房”的約定
是否合法有效？
“借名”購得的房子
歸誰所有？
“借名購房”
存在哪些風險呢？
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案情
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2015年，小梁與其妻子小黃在虹口區看中了一套房屋，希望買下作為投資，但兩人依相關政策都屬于限購對象（兩人共有一套、小黃獨有一套），無法再行購房。于是，小梁與小黃請小黃的父親黃某出面買下這套房屋。
小黃和小梁向房屋賣家支付定金后，將剩余房款打入黃某銀行賬戶，準備由黃某向賣家付清后續幾期房款。然而，黃某在向賣家支付一筆房款并辦理購房網簽手續的當天，才發現自己也屬于限購對象（早年喪妻，單身，名下有房）。
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小黃和小梁只好臨時再請小梁的母親李某代為簽訂購房合同，而黃某則將其銀行賬戶下的房款打入李某賬戶。之后，李某依合同向賣家付清了房款，系爭房屋也如約過戶到李某名下。
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2017年，小黃不幸病逝。清點小黃遺產時，黃某與李某對系爭房屋有了不同看法：
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黃某認為，系爭房屋實際是由小黃和小梁借李某的名義購買，購房款均來源于小黃和小梁，系爭房屋應歸小梁和小黃共有；
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李某則認為系爭房屋是小黃和小梁為了孝敬李某而出資購買并贈與給李某，系爭房屋實際登記在自己名下，也實際由李某居住、管理，故應歸李某一人所有。
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因二人爭執不下，黃某遂以李某為被告起訴至法院，要求確認系爭房屋屬小梁和小黃的夫妻共同財產而歸小梁與小黃共有。小梁作為第三人參加了訴訟，并默默站到母親李某一邊，支持李某的說法。
黃某向法院表示，若法院因“限購”政策等原因無法判決系爭房屋歸小梁和小黃共有，則要求法院判決系爭房屋的房屋折價款歸小梁和小黃所有。
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小梁也表示，若法院認為系爭房屋歸他和小黃共有，他將同意接受自己在系爭房屋中享有相應份額，而又若最終無法將系爭房屋產權確認至他和小黃名下，小梁也同意以房屋折價款形式解決本案糾紛。
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審判：
證據充分、事實清楚
“借名”買房！
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一審法院認為，雖然小梁、小黃與李某對系爭房屋的實際歸屬事宜并未作出明確的書面約定，但結合資金走向、房款支付等事實，各方當事人提供的證據以及當事人陳述，法院認為黃某主張的借名買房的可信度遠高于李某、小梁主張的贈與行為的可信度。
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李某雖然辯稱她和小梁、小黃之間是贈與關系，認為只要其實際居住、管理系爭房屋就可證明其受贈了系爭房屋，但基于李某與小梁系母子關系，日常生活中小梁夫妻二人委托李某管理房屋未嘗不可，李某也未能提供其他證據證明其主張的贈與關系存在。故法院認定小梁、小黃借名買房事實的存在。
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雖然小梁、小黃與李某之間系借名買房關系，但是根據黃某、小梁陳述的名下產權房情況，無論是以黃某名義購房還是以李某名義購房，目的都是為了規避當時國家和本市的住房限購政策，該借名買房的行為事實上違反了國家房產宏觀調控政策，不利于房地產市場秩序的穩定，并且小梁和小黃當時對于可能面臨的無法過戶的風險應當有所預見，故難以支持黃某某主張的直接確認系爭房屋產權歸小梁和小黃共有的訴訟請求。
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然而，小梁、小黃與李某之間確系借名買房關系，雖然法院無法直接確認系爭房屋產權歸小梁、小黃所有，但黃某某要求小梁、小黃取得系爭房屋相應折價款的訴訟請求合法有據，該款項應由目前系爭房屋登記的產權人李某負責支付，房屋折價款金額應以房屋市場價值為依據。
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因小黃已經去世，其與小梁應得利益的夫妻共同財產分割以及繼承問題不屬于本案糾紛的法律關系范圍，本案不予處理，當事人如有爭議，可另尋法律途徑解決。支付問題可在小黃的繼承關系明確后，由各繼承人向李某主張其應得繼承份額。
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李某不服一審判決，堅持認為系爭房屋是小黃、小梁贈與給她，進而向上海二中院提起上訴。
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上海二中院經審理認為，一審法院綜合分析在案證據及當事人陳述對本案事實認定與處理結果均無不當，最終駁回上訴、維持原判。
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評析
購房人為規避國家限購、限貸政策而借用親朋好友名義購房，在司法實踐中并不少見。
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常見的案例中，實際購房人與名義購房人會約定，整個實際交易過程都由名義購房人出面，而購房款則全部由實際購房人出資。買下房屋后，也是由實際購房人實際使用房屋，等到一定時候，名義購房人再配合實際購房人將房屋產證上的權利人變更為實際購房人。
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當然，也有實際購房人親自出面參與交易全過程的情況，而名義購房人除了被叫來在合同上簽字、在產證上加名外，幾乎沒什么存在感……
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不過，在法律上，名義購房人其實很有存在感。
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- 問答時間 -
Q:“‘借名購房’的約定合法有效？”
A:“看情況?！?/p>
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今天的案例中，由于系爭房屋是“普通”的房屋，所以“在民法慈母般的眼里”，實際購房人與名義購房人之間的“借名”購房行為的效力卻并不“普通”。
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那么，什么是不“普通”的房子呢？
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比如，經濟適用房等政策性保障住房，面向城市低收入住房困難家庭供應。有幸不符合這一條件的實際購房人可別打這些政策性保障住房的主意，否則“借名”購房行為可就是無效的。
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而無效的結果不僅是實際購房人不可能擁有房屋所有權，可能也無權像今天的案子一樣找名義購房人要回房屋折價款。
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Q：“‘借名’購得的房子歸誰所有？”
A：“名義購房人。”
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在“借名購房”約定有效的情況下，名義購房人在不動產登記簿完成登記、獲得不動產權屬證書后，房屋仍是歸名義購房人所有。只不過，實際購房人可依有效的“借名”購房行為要求名義購房人在某種情況下將房子過戶給自己，比如實際購房人后來依政策恢復購房資格。也可以如今天的案例中，實際購房人在仍未恢復購房資格時要求名義購房人支付房屋折價款。
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重點在于，實際購房人無法以其與名義購房人有效的“借名”購房合意而直接對房屋享有所有權。畢竟，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。
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Q：“實際購房人能不能以不動產登記簿有誤為由申請更正登記或異議登記嗎？”
A:“不能?！?/p>
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根據《中華人民共和國物權法》的規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
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然而，由于“借名”而導致的記載內容“錯誤”是實際購房人與名義購房人合意的結果，并非登記機構的記載錯誤，故此種情況不構成不動產登記簿記載的事項錯誤，實際購房人無權提出更正或異議登記。
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Q:“名義購房人可以將房子擅自出售給其他人嗎？”
A：“完全可以。”
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畢竟完成權屬登記的名義購房人是房子的權利人，完全可以合法地與他人訂立有效的合同而將房屋交易出去，而無需實際購房人的意見。
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一般情況下，實際購房人最多也只能依照有效的“借名購房”約定要求名義購房人賠償一定的房屋折價款，卻無法將房子追回來。
法官提示：“借名”有風險
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1.名義購房人不認可“借名”事實、不配合辦理過戶，就像今天的案子，親屬之間無明確書面約定，名義購房人主張房子實際歸其所有，實際購房人出資為借貸或贈與；
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2.房屋被處理或限制，如名義購房人離婚，房屋作為夫妻共同財產被分割；名義購房人死亡，房屋作為遺產被繼承；名義購房人擅自將房屋出售或抵押；因法律問題房屋被法院查封等。
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所以“借名購房”需慎重，如果確需鋌而走險采取“借名”的方式購買房屋，實際購房人要謹慎選擇名義購房人，應當清楚所購房屋性質，最好不要購買拆遷安置房、經濟適用房等政策性保障住房，以免發生糾紛，導致房錢兩空；
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實際購房人要和名義購房人簽好協議，以書面方式確定房屋的實際出資人和權利人，針對名義購房人的違約行為（包括反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、拒絕過戶等）約定嚴格的違約責任，以降低實際購房人風險；
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同時實際購房人應當從自己的賬戶支付房款，留存付款憑證，以后如發生糾紛，實際購房人可以憑書面證據以法律途徑來保護自己的權利。
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來源：上海市第二中級人民法院
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