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古代衙門為顯示威嚴(yán)、氣派
多開六扇門
近期李先生也遇到了六扇門
原來(lái)他斥巨資
購(gòu)買一間一百多平米的商鋪
但準(zhǔn)備裝修時(shí)
竟然發(fā)現(xiàn)商鋪?zhàn)阕汩_了六扇門！

多出的五扇門嚴(yán)重影響了
李先生對(duì)商鋪的使用
為此李先生
不得不與開發(fā)商對(duì)簿公堂
一個(gè)商鋪開六扇門
為了威嚴(yán)氣派？
為了采光？
為了通風(fēng)？
都不是！
那究竟是為什么？

案情介紹
??? 李先生在甲公司開發(fā)的大型商住樓中選中了一間100多平方米的毛坯商鋪。李先生交齊房款后，甲公司將商鋪交付給李先生并為其辦理了房產(chǎn)證。但等李先生準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)為商鋪裝修時(shí)才發(fā)現(xiàn)商鋪多了五扇門！（其中一側(cè)墻體被開洞安裝了3扇門，另一側(cè)墻體被開洞安裝了2扇門）為此，李先生向甲公司溝通，得到的答復(fù)是該五扇門是電梯井道安全門，且甲公司告知他該五扇門不能封起來(lái)甚至不能在門口堆放物品。李先生不能接受自己購(gòu)買的商鋪中存在這樣五扇電梯井道安全門，這會(huì)導(dǎo)致商鋪無(wú)法正常使用，嚴(yán)重?fù)p害了自己的利益，于是要求解除合同并退鋪退款，但遭到甲公司以各種理由的拒絕。無(wú)奈之下，李先生將甲公司起訴至法院，訴請(qǐng)：解除李先生與甲公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同》，甲方公司退還全部購(gòu)房款1969688元及利息，甲方公司賠償李先生辦證稅費(fèi)合計(jì)61451.48元等。

????? 商鋪無(wú)端多出了五扇電梯井道安全門致使無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，李先生能否以此為由與甲公司解除簽訂的《廣州市商品房買賣合同》？
對(duì)此，雙方各執(zhí)一詞。

李先生訴稱：
?????? 我只知道商鋪存在電梯機(jī)房，但甲公司并未告知其會(huì)在該商鋪內(nèi)開設(shè)電梯安全門，我是在收樓后準(zhǔn)備裝修的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)五扇電梯安全門的存在。一扇門變六扇門，商鋪無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，必須解除合同并退款！

甲公司辯稱：
????? 涉案商鋪處于電梯井的夾層，為保證乘梯人的安全，所以開了五道電梯安全門，但不影響李先生的正常使用。而且在與李先生簽訂商品房買賣合同前，已經(jīng)提醒李先生須到商鋪查看現(xiàn)狀，并出具了情況告知書告知該商鋪存在電梯機(jī)房，李先生也接收了房屋，辦理了物權(quán)登記。雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不同意解除合同及退還購(gòu)房款。
?????? 法院經(jīng)審理認(rèn)為：雖然甲公司已在李先生認(rèn)購(gòu)涉案房屋時(shí)告知李先生須到商鋪查看現(xiàn)狀且商鋪存在電梯機(jī)房，但是其并未提交證據(jù)證明李先生在認(rèn)購(gòu)涉案商鋪及收樓時(shí)五扇電梯安全門已經(jīng)存在。同時(shí)，經(jīng)審理查明涉案商品房買賣合同的附圖、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后的房屋分層圖以及平面防火分區(qū)示意圖均未顯示涉案商鋪內(nèi)存在五扇電梯安全門，因此，甲公司主張李先生對(duì)涉案商鋪存在五扇電梯安全門的現(xiàn)狀認(rèn)可，法院不予采納。商鋪雖然已經(jīng)登記在李先生名下，但是從商鋪的現(xiàn)狀可知，涉案商鋪內(nèi)有五扇電梯安全門，且甲公司明確表示該五扇電梯安全門不能封起來(lái)甚至不能在門口堆放物品，且在遇到緊急情況需通過(guò)該五扇門進(jìn)入電梯救援，也就是說(shuō)該五扇門的存在會(huì)直接影響李先生享有的專有的占有、使用涉案商鋪的權(quán)利，使李先生不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買涉案商鋪的合同目的，因此，李先生請(qǐng)求解除雙方簽訂的商品房買賣合同，理?yè)?jù)充分,甲公司應(yīng)返還李先生購(gòu)房款1969688元及利息。另外，甲公司的行為導(dǎo)致合同解除確實(shí)會(huì)造成李先生損失，因此，甲公司還應(yīng)賠償李先生辦理商鋪產(chǎn)權(quán)登記支出的各種稅費(fèi)合計(jì)61451.48元。

法院判決
?????? 一審法院判決：解除李先生與甲公司簽訂的商品房買賣合同；甲公司向李先生返還購(gòu)房款1969688元及利息，并向李先生賠償各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)61451.48元。甲公司不服上訴后，二審法院駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

???? 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。”第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十一條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”
?????? 本案中，李先生向甲公司購(gòu)買的商鋪的目的是要取得商鋪專有部分的所有權(quán)，該所有權(quán)包括占用、使用、收益和處分的權(quán)利，須具備以下三個(gè)要件：一是構(gòu)造上具有獨(dú)立性，能與其他專有所有權(quán)在建筑構(gòu)造上能客觀區(qū)分其范圍；二是使用上的獨(dú)立性，具有排他性且可獨(dú)立使用；三是法律上的獨(dú)立性，通過(guò)登記予以公示。該案中，從查明的事實(shí)情況反映，甲公司在李先生購(gòu)買的商鋪內(nèi)開了五扇電梯安全門，而甲公司明確表示不能給這五扇門上鎖甚至不能在門口堆放物品，遇到緊急情況需通過(guò)該五扇門進(jìn)入電梯救援，也就是說(shuō)，該五扇電梯安全門的存在直接導(dǎo)致商鋪使用權(quán)中的排他性和獨(dú)立使用性被一定程度的限制，這直接影響該商鋪?zhàn)鳛榻ㄖＳ胁糠值膶Ｓ行再|(zhì)，致使李先生購(gòu)買該商鋪的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……”，以及第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”的規(guī)定，李先生訴請(qǐng)主張解除合同并要求甲公司退還購(gòu)房款及賠償損失，有法律依據(jù)，亦符合常理。

法官提醒

????? 類似該案件的情況并不罕見，原因主要是部分開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售商品房過(guò)程中只追求利益最大化，而往往將必須預(yù)留的公共使用的共有部分都納入專有的商品房范圍進(jìn)行銷售，并在銷售過(guò)程中設(shè)置各種告知書或告知條款以限制購(gòu)房者向其主張權(quán)利。因此，廣大購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前一定要多留個(gè)心眼，多看一看認(rèn)購(gòu)書或各種告知書，以保護(hù)自己的合法權(quán)利。