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能否允許抵押擔保的主債權超過抵押物的價值一直是登記實務中的焦點問題，各地做法并不統一，目前尚有許多專家（金紹達等）認為超值抵押不能辦理抵押權登記。筆者認為，超值抵押有利于充分發揮抵押物的價值，當前法律是否允許超值抵押登記應從《擔保法》、《物權法》等法律體系上解釋適用。下文試從法律解釋和抵押制度的社會作用上談一下自己的看法。

超值抵押的提法直接來自《擔保法》第35條的規定，“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”根據這一規定，只有在抵押財產向其他的債權人再次抵押，而且向數個債權人抵押擔保的債權總額不得超出該抵押財產的價值。這也是分散登記時期登記部門要求申請人進行抵押物評估的依據。有觀點認為該條和《不動產登記暫行條例》第22條的規定共同構成超值抵押不予登記的法律鏈條，不能以《物權法》對此沒有規定就認為是該條規定的廢止，也不能由于《物權法》廢止了強制評估認為允許超值抵押。這點筆者不能茍同。

擔保法制定于1995年，當時我國市場經濟正處于起步階段，各種制度和規范還不完善，“三角債”的現象比較嚴重，社會信用程度比較低。在這種情況下，嚴格抵押制度，對重復抵押行為即以同一財產向同一債權人或者不同債權人多次抵押的行為，作出上述限制性規定，是非常必要的。全國人大常委會法工委編的《物權法釋義》提及，在《物權法》起草過程中，多數意見認為應當將擔保法的這條規定刪去。因此《物權法》沒有保留該規定，也就是代表不再限制同一財產的重復抵押行為。以同一財產向同一債權人或者不同債權人多次抵押的，抵押人所擔保的債權可以超出其抵押財產的價值，數個抵押權依照順序清償。《物權法釋義》作為最高立法機關法律工作部門主編的法律釋義，可以看做來自立法機關的立法解釋，應該說對法律是否能夠超值抵押下了權威的論斷。

有觀點認為從《物權法》條文中難以看出立法機關的這一態度。我們也可以運用體系解釋和反面解釋的方法得出這個結論。司法機關一直嚴格區分負擔行為和處分行為的效力，對《擔保法》第35條的規定態度很明確，超值抵押的合同繼續有效，抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力（《擔保法》司法解釋第51條）。《物權法》第199條也采納了這個觀點，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。若是法律不允許超值抵押，那么《物權法》第181條規定的浮動抵押制度，《擔保法》司法解釋第50條允許抵押財產的價值在抵押權實現時予以確定就說不通，在抵押登記時還無法確定抵押物價值的情況下如何判斷是否超值抵押。可見無論從立法解釋還是體系解釋上看，《擔保法》第35條都不應是禁止超值抵押的依據，更不應作為《不動產登記暫行條例》第22條的規定的“違反法律、行政法規規定的”不予登記情形。

法律的生命在于經驗。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和完善，不允許超值抵押的局限性十分明顯：一是限制了抵押財產的充分利用，沒有充分發揮抵押財產的融資作用和擔保效益，不利于市場經濟條件下債務人對融資的需求；二是要求被擔保債權不得超過抵押財產的價值，限制了當事人設定抵押的意愿。債權人是否接受抵押擔保，并不完全取決于抵押財產的價值是否大于或與被擔保債權數額相當，債權人還要綜合考慮債務人的償還能力、信用狀況以及是否還存在其他擔保形式等諸多因素。在某些條件下，即使抵押財產的價值小于被擔保債權的數額，債權人仍然愿意接受該抵押擔保。三是實踐中登記部門往往以擔保法規定的“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”為由，在辦理抵押登記時，強制要求對抵押財產進行評估，有的甚至要求一年評估一次，借評估高收費。強制評估致使很多當事人不去辦理抵押登記，不利于保護交易安全。從法律效果上看，超值抵押不予登記，導致主債權合同得不到抵押權的保障，損害的是債權人的利益。而保護債權人利益，是商品社會立法的一條基本準則。因為惟其如此，才可減小債權人借貸風險，促進資金流通，從而促進經濟繁榮。

有觀點認為允許超值抵押會損害金融機構的利益，違反公序良俗。這是個偽命題。抵押權的社會作用在于對債權人的債權多一層物的擔保，債權人因具有抵押權，獨占的取得抵押物的支配價值，不僅具有債權人的地位，同時成為物權人，在債務不能清償的時候，對抵押物有就變價所得優先于其他債權人受償的權利。債權因此具有物權的效果，可以確保債務的清償。但是如果債務人不能清償債務，抵押權人就抵押物變賣價款優先受償，則是債權人的失敗。因為抵押權的實行，不僅費時費力，還會由于抵押物價值的變化難以確保完全滿足。另一方面，金融機構在設立后一次序的抵押權時，會根據增加的風險對債務人課以更重的條件來加強擔保的效力，比如提高貸款利息、增加保證人、提高違約金等，對沖債權無法收回的風險。

抵押權的正面作用是作為社會融資的手段，促進資金融通而達到經濟繁榮。現代社會是個商品社會，社會財富的創造來源于商品和資金的融通。企業籌措資金最便捷的手段就是向金融機構融資。金融機構最認可的方式則是以企業財產設定抵押權發放貸款。企業獲得融資后擴大生產，賺取利潤清償債務，擴大再生產。交易安全越能得到保護，資金融通越順暢，社會經濟活動就越繁榮，社會財富就增加的越快。金融機構發放貸款不僅以抵押權為最后護身符，還要調查企業的信用，經營方式、計劃等，企業越健全，越容易獲得融資。不允許超值抵押無異于人為切除了這部分企業的融資需求。因此允許超值抵押絕對不是沒有意義的。筆者接觸到的金融機構的意愿都是要求允許超值抵押，畢竟市場經濟下即使是國有金融企業也是要自擔經營風險的，不動產登記機構沒有能力也沒有這個權力替金融機構擔這份心。取消不動產登記的評估要求已經很明顯釋放出這個意思了，若有不動產登記機構繼續將此責任擔在身上，無異于給自己綁了一個不知何時爆炸的定時炸彈。畢竟有權力就有責任，在取消抵押物評估后如何判斷債務是否超過抵押物的價值是不動產登記機構難以承受之重，若抵押權人在抵押物價值下跌后要求不動產登記機構補償或者追究違法責任，登記機構何以自處。

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從以上分析可以看出，對抵押物超值抵押不予登記不但與法無據，而且是不允許的。之所以現在還會有這樣的看法，究其原因，筆者認為是部分登記機構意識尚未轉變，尚未認識到不動產登記不是行政賦權而是物權公示，還抱持不動產登記是行政機關對不動產權利歸屬的行政確認的觀點，將登記看成行政確權的附庸，對登記附加了諸多行政管理和宏觀調控的要求。如果說2007年施行的《物權法》之前抱持這一觀點可以理解，那《物權法》施行后無視隨之改變的土地和房產管理部門的登記規則繼續持有這個觀點就不合適了。《物權法》將登記看做物權公示的當然體現，記載于登記薄的權利被推定為正確。從比較法角度看，無論是意思主義還是形式主義的物權登記模式，都承認當事人之間的債權合同是決定性的因素。物權變動的原因是當事人之間的實質法律關系，登記是因法律的規定成為物權變動的要件，但對物權變動的內容并沒有決定權。登記機構的登記行為是基于申請人提交的申請材料，是一種程序性的行政行為。不能因為法律將登記作為物權變動的生效要件，而錯誤地認為財產權是登記機關賦予的。

不動產登記機構應將重心放置在維護交易安全、維護物權公示公信上，立足于中立第三方的角色，對登記申請人的債權合同和權利歸屬不做過多的評價和干涉。對抵押合同登記審查的實質是公權力對私法自治的評價。在房地產領域，存在土地出讓、合作開發和房屋買賣的一、二、三級市場，從公權力的干預程度上看，是依次減弱的。不動產抵押已經屬于房地產三級市場，應該更多地發揮私法自治的功能。

當前我國正處于并將長期處于經濟L型探底的過程，企業對資金融通的需求不僅沒有減少，還大大增加。允許超值抵押登記不僅可以保障交易安全，對促進企業融資解困，推動經濟發展也具有十分重要的作用。因此不動產登記機構在審查和登記時，應有所為有所不為，對市場化的經濟行為不宜過度干涉，切實做好維護交易安全，做好物權公示的本職，進一步發揮推動不動產權屬清晰的作用。

目前民法典物權編正在修訂，建議第205條第1款同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償。改為：同一財產可以不限價值向多個債權人抵押，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償。明確超值抵押可以予以辦理抵押權登記，避免實務中的糾紛和困惑。