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不動產統一登記以來，登記工作人員一直為懸在頭上的達摩克利斯之劍而惴惴不安。這柄劍就是物權法第21條第2款規定的登記錯誤的賠償責任。依照全國人大法工委編的《物權法釋義》說明，該條對登記錯誤責任只是原則性規定，具體宜由不動產登記的專門法律規定。最高人民法院辦公廳在給國土資源部辦公廳的復函中明確，不動產登記機構應當在審查時盡到合理審慎的審查義務，并以此作為判定登記機構是否承擔賠償責任的標準，緩和了對登記錯誤的認定要件。要求登記機構為登記后登記簿的記載與權利變動保持一致承擔責任，毋寧說是不可能完成的任務。筆者試從我國物權變動立法模式入手，通過對國外立法例的分析比較，提出我國登記錯誤的類型及救濟措施，明確需要承擔賠償責任的登記錯誤類型，為《不動產登記法》的制定提供參考。
一、各國登記錯誤的類型
所謂登記錯誤，一般來說，是指不動產登記簿載明的登記事項與真實情況不相符的客觀情形。目前各國對登記錯誤的界定范圍有三種類型：
一是狹義上的登記錯誤，即基于有效的登記原因而為的登記，因登記時的錯誤或者遺漏導致的登記簿上登記事項與登記時的原始事實狀態不符的情形，日本和我國臺灣地區對登記錯誤采取狹義理解。日本《不動產登記法》認為，需要更正的登記錯誤是指登記完畢后，權利主體、客體及其內容，均無任何新事實或原因使之變更，僅登記上的錯誤或遺漏事項。《臺灣土地法》第68條規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任?！杜_灣土地登記規則》第14條規定，土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，系指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言。
二為通常意義上的登記錯誤，既包括狹義上的登記錯誤，也包括因登記的原因嗣后被確認無效導致登記簿上的登記與登記的原始事實狀態不符。瑞士采通常意義上的理解，《瑞士民法典》第975條第1款規定：“物權的登記不正當，或者正當的登記被不正當的涂銷或更改時，其物權受到侵害的人，得訴請更改或涂銷該登記?！备鶕涞?74條第2款，所謂不正當是指凡無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記，比如脅迫、欺詐意思表示而為的轉移登記。
三為廣義上的登記錯誤，不僅包括瑞士法上通常意義上登記錯誤，還包括嗣后發生的登記簿記載于事實權利狀態不一致的情況。德國采廣義的理解，《德國民法典》第894條規定：“如果土地登記簿中的內容在有關土地權利、此權利上的權利或者在第892條第1款所列舉的處分權限制方面，與真實的法律狀態不一致時，自己的權利未登記或者未正確登記的人，或者登記不存在的負擔或者限制而受損害的人，可以要求因更正而涉及其權利的人同意在土地登記簿中加以更正?！北热珉x婚訴訟中法院作出的確定當事人一方享有某項不動產的判決、分割不動產的判決、使原所有人回復所有權的判決，具有與登記、交付等公示方法相同的效力，可直接發生物權變動，從而導致登記簿上記載與事實權利狀態不一致。
可以看出，狹義的登記錯誤包括登記人員筆誤、登記申請人存在假人假材料的情形，此時登記機構是否有過錯或盡到審查責任在所不問。只要登記原因在申請登記時是虛假或無效的，登記不發生物權變動的效力，予以登記屬于登記錯誤。通常意義的登記錯誤則包括買賣合同等登記原因證明文件被法院確定無效的情況。廣義的登記錯誤還包括繼承、征收等嗣后發生物權變動導致登記簿與實際權利人不符的情形。
二、我國物權法上登記錯誤應限定為自始權利事項登記錯誤
物權法將物權變動模式分為依法律行為進行和非依法律行為發生兩種。依法律行為進行的物權變動發生效力則需要具備“合意+公示（在不動產為登記，動產為交付）”兩個條件，屬于賦權登記。合同即當事人對物權變動的意思表示（約定），是物權變動的登記原因。基于合法建造、拆除房屋等非依法律行為發生的物權變動效力，來自法律的直接規定，無需登記就可發生物權變動的效力。此時的登記只是起到宣示權利人的作用，故稱宣示登記。
一般認為，我國采取債權形式主義的物權變動模式，不動產登記簿具有權利正確性的推定效力。在依法律行為發生物權變動的情形，登記機構登記時依據的登記原因證明文件被確認無效、撤銷的，登記此時只有形式上的效力，不發生物權變動的效力。善意第三人可以依據公信原則取得不動產權利。在非法律行為發生物權變動的情形，物權依照法律規定自法律文書、征收決定等行為生效時、繼承或者受遺贈開始時、事實行為成就時發生法定變動，此時登記同樣也只有形式上的效力。廣義和通常意義上的登記錯誤將這兩種情況都作為錯誤類型，實際上混淆了更正登記與依囑托登記的界限，客觀上加重了登記機構和登記人員的責任，與我國的立法模式不相符合。
賦權登記是依據權利人的意思表示形成的法律行為進行登記，并被賦予物權變動的效力，其中并未登記機構的意思表示成分在內，有學者認為是一種程序性的行政行為。無論是形式審查還是實質審查，登記機構都無法承擔對登記原因（合同）效力的審查責任和能力。即使登記機構窮盡手段調查，也無從得知合同簽訂時是否存在脅迫、欺詐等情形。何況效率優先的登記理念及繁重的登記事項實際上不容許登記機構進行合同效力的審查。即使登記機構進行審查認為存在無效情形，其效力也值得懷疑。曾遇到一宗登記案件，買賣合同經過一審、二審、再審，再審判決推翻了二審判決對合同效力的認定。在此情形下認為登記機構登記錯誤并進行賠償顯然不合情理。德國、瑞士等大陸法系在登記錯誤上的寬泛規定一方面與其社會誠信度有關，另一方面更重要的是其不動產買賣合同都必須經過公證。登記機構實際上只負有形式審查的責任。即使狹義定義的臺灣地區，其不動產登記按面積收費，遠遠高于我國計件登記費。至于在宣示登記的情形，登記機構無從得知繼承、判決、征收等實際情況，登記簿與實際權利變動不符合更是在所難免。目前低廉的登記費無法覆蓋登記錯誤風險，不斷提高的速度要求加大了錯誤出現率，也客觀上不可能實現實質審查。如果登記錯誤定義過于寬泛，將加大登記風險，導致國有資產的損失。部分財政實力不強的市縣難以承受登記錯誤賠償，而登記人員難以承擔登記風險，對有風險的登記不予開展。登記成為高危行業，引發道德風險。采用狹義的登記錯誤定義，將登記錯誤界定為登記事項與登記原因證明文件所載內容不符造成的登記原因錯誤、疏漏等可歸責于登記機構的情形，可以將登記人員從恐懼中解放出來，集中精力審查當前登記申請的材料，也避免登記成為市縣財政的無底洞。
不動產登記簿記載的事項可以分為權利事項和非權利事項，權利事項記載不動產物權歸屬、性質、權利限制等內容，非權利事項記載主要是不動產坐落、面積等自然狀況。不動產的自然狀況等非權利事項本質上是一種客觀真實，無論登記前后都不會改變，即使發生錯誤也可以根據權籍調查材料糾正，不會對權利人產生不利影響。但權利事項的錯誤則會影響權利人利益，第三人可以根據善意取得制度取得被錯誤登記的不動產，導致權利人實際的發生損失，屬于需要賠償的登記錯誤。
因此建議將我國在民法物權編修訂時將登記錯誤限定為自始權利事項登記錯誤，將第21條第2款改為，登記機構未按登記原因證明文件登記造成登記錯誤或疏漏，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。
三、分類處理登記簿記載錯誤
理清了登記機構應予以賠償的登記錯誤范圍，則可以依登記簿記載錯誤的發生原因分類處理登記簿錯誤記載事項。
（一）對于登記機構未按登記原因證明文件登記造成登記錯誤或疏漏的，比如登記申請人提交假材料的情形，登記機構可以依職權、依申請、依囑托予以更正登記，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。
（二）對于因登記的原因證明文件嗣后被確認無效導致登記簿上的登記與登記的原始事實狀態不符，比如轉移登記中的買賣合同被宣告無效、首次登記中的行政審批文件被撤銷等，登記機構應依申請或囑托予以更正登記，由于原因證明文件的效力認定權力不屬于登記機構，不宜依職權更正登記。因此導致的登記簿錯誤記載給他人造成損害的，登記機構不承擔賠償責任。
（三）對于嗣后發生的登記簿記載于事實權利狀態不一致的情況，比如離婚訴訟中法院作出的確定當事人一方享有某項不動產的判決、分割不動產的判決、使原所有人回復所有權的判決，具有與登記、交付等公示方法相同的效力，可直接發生物權變動，不宜作為更正登記類型，應告知申請人按照權利事項申請相應的登記類型。登記機構不宜依職權直接登記。給他人造成損害的，登記機構不承擔賠償責任。
本文發表于《中國不動產》2018年第9期
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