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︳作者：戴仔勇律師/江蘇當代國安律師事務所
︳微信：njdaizaiyong

本解析案例來源于最高人民法院再審改判案件“安某與邵某房屋買賣合同糾紛案”。本律師按照【裁判要旨】【案情概要】【裁判結果】和【裁判理由】的順序將該案歸納整理如下；最后的【律師評析】部分為本人的分析意見，供參考。
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【裁判要旨】

房屋買賣合同約定合同簽訂四年后履行，期間房屋市場價格出現較大幅度上漲，屬于合同訂立后出現的重大變化。雖然該重大變化可能超出當事人的預見，但仍屬于正常的商業風險，不符合《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更原則的適用條件，故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應予以支持。

【案情概要】

原告：安某
被告：邵某
2006年5月28日，安某與邵某簽訂《房屋租售合同》。合同約定：邵某將所擁有的面積為299．83平方米某商業用房售于安某，每平米售價人民幣2027．80元，總購房款為60.8萬元；因賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時無法辦理產權交易，賣方于2006年7月1日至2010年7月1日將該商業用房出租給買方使用，年租金為五萬元人民幣；租期結束時即2010年7月1日，買方將60.8萬元購房款一次性交至賣方，雙方辦理交易手續。
《房屋租售合同》簽訂后，邵某將房屋交付給安某使用，安某按約向邵某支付了房屋租金。租期屆滿，邵某未按照《房屋租售合同》約定履行房屋過戶登記義務。2010年7月7日，安某起訴至法院要求邵某履行房屋買賣合同。
庭審中，某資產評估公司出具的涉案房屋《估價報告》載明，涉案房屋在2010年7月1日的市場價值單價每平方米為人民幣8500元，總額為254.8555萬元。

【裁判結果】

一審：赤峰市紅山區人民法院判決：一、安某與邵某繼續履行《房屋租售合同》；二、安某于本判決生效之日起10日內一次性給付邵某購房款人民幣60.8萬元，并在收款三日內協助安某辦理涉案房屋產權過戶手續。

二審：邵某不服，提起上訴。赤峰市中級人民法院判決：一、維持一審民事判決第一項、第二項；二、安某補償邵某購房款人民幣70萬元。

內蒙古自治區高級人民法院再審：安某不服，向內蒙古自治區高級人民法院申請再審。內蒙古高院判決：維持二審判決。

最高人民法院再審：安某仍不服，向檢察機關申訴。最高人民法院于2017年12月作出再審判決：一、撤銷內蒙古自治區高級人民法院再審判決和二審判決；二、維持一審民事判決。

【裁判理由】

一審：
《房屋租售合同》簽訂后房價上漲，不屬于情勢變更。在簽訂該合同時，雙方未有違反公平、等價有償原則的情形，故對邵某提出屬情勢變更及繼續履行顯失公平的抗辯主張不予支持。

二審及內蒙古自治區高級人民法院再審:
《房屋租售合同》簽訂后房屋價格大幅上漲是客觀事實，如果仍按合同約定的價格履行對邵某有失公平。根據《民法通則》第五十九條第一款第（二）項的規定，對顯失公平的民事行為一方有權請求人民法院予以變更。對邵某提出增加購房款的請求，予以支持，變更合同價款的依據為涉案房屋的《估價報告》。

最高人民法院再審：
本案租售合同包含有租賃和買賣兩重法律關系，其中買賣關系約定于合同簽訂四年后履行，期間房屋市場價格出現較大幅度上漲，約定到期，市場價格高出約定價格近三倍，屬于合同訂立后出現的重大變化。對此，雙方當事人并未能通過協商予以變更，而依據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十六條，主張客觀情況發生重大變化請求變更合同的條件為，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。而本案中房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當事人的預見，但仍屬于正常的商業風險，故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應予以支持。

【律師評析】

房屋買賣合同簽訂后房屋市場價格大幅上漲，出賣人能否以情勢變更原則主張增加房屋出售價款是本案的爭議焦點。
關于情勢變更原則，目前我國《合同法》等法律沒有作出規定，但《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號）第二十六條規定了情勢變更原則，即：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”根據該條規定可知，適用情勢變更原則變更或解除合同的條件有三，一是表現形式上，客觀情況發生無法預見的重大變化，且該變化不屬于不可抗力，也不屬于商業風險；二是時間上，上述重大變化的發生是在合同成立以后；三是從效果上看，客觀情況發生重大變化導致繼續履行合同對一方顯示公平或不能實現合同目的。
由于情勢變更原則是應當事人請求，由司法機關運用司法權強行對合同條款進行變更，以重新確定雙方原先約定的權利和義務甚至解除合同，影響當事人利益重大，因此，適用這一原則進行裁判時應當極為慎重。最高人民法院《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）規定了適用情勢變更原則的審核程序，即“在適用合同法司法解釋(二)第二十六條規定的情勢變更原則時，如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核；必要時應提請最高人民法院審核。”此后，最高人民法院在《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發〔2009〕40號）中強調，要按照“法〔2009〕165號”規定的程序慎重適用情勢變更原則。由此可見，在司法實務中，適用情勢變更原則裁判是極為謹慎而罕見的。
本案中，因房屋買賣合同簽訂四年后，涉案房屋市場價格大幅上漲的客觀變化屬于商業風險，因為，近十多年來，全國各地房價普遍上漲是不爭的事實，這在雙方當事人訂立房屋買賣合同時應當均能夠有一定程度的預見。所以，邵某提出此種情形屬于情勢變更不符合《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更原則的適用條件，邵某據此要求增加購房款不能得到支持。
另外，二審及再審內蒙古自治區高級人民法院以《民法通則》第五十九條第一款第（二）項為依據，認定若按訂立合同時約定的價格出售房屋對邵某顯失公平從而作出對邵某進行購房價格補償的裁判。本人認為，這屬于適用法律錯誤，因為《民法通則》第五十九條第一款第（二）項規定的屬于可變更可撤銷的“顯示公平”是在訂立合同時即表現為“顯示公平”（這也可以從《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第72條“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平”的解釋中看出來；此外，《合同法》第五十四條“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……（二）在訂立合同時顯失公平的”的規定也強調了可變更或撤銷的“顯示公平”應發生在訂立合同之時）。訂立合同后因客觀情況發生重大變化導致的“顯示公平”，如本案中涉案房屋在房屋買賣合同簽訂四年后市場價格發生大幅上漲導致若繼續履行房屋買賣合同對出售方“顯示公平”，這樣的顯示公平無論在發生時間上還是從所謂“顯示公平”的性質上看，均不能認定為上述《民法通則》規定的“顯示公平”。
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