久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

前文說到房屋租賃權不是物權，但不影響其進行不動產登記。關鍵是登記后應當如何規范和保護房屋租賃權人的利益。

2 不動產登記機構可登記房屋租賃權

2.1 應賦予房屋租賃權物權化保護
日本住宅自有率只有6成，出租率4成。德國住房市場結構以租房為主流，55%的人口租房居住。其主要原因就是國家出臺保護承租人的法律，從租賃的對抗力、存續期間和承租人地位讓與性等方面強化承租人的地位。1991年日本《借地借家法》，保證租戶在戶籍、上學、就醫等方面和房東擁有一樣的市民權利，并規定房東無正當理由不可隨意上調房租或在合同期內驅趕租戶。如果租戶對房東上調房租的幅度不滿，甚至可以將房東告上法庭。由于日本采用“買賣破租賃”的法理，為限制其不利影響，在民法典中直接賦予已登記的承租人物上請求權。德國承租人的租約享有法律保障，租賃合同默認為無固定期限合同，房東解約情形法定，只限于租戶違約、自住需求、重大經濟性改造開發。租金上漲受到管制，過去15個月內未上調過租金的，目標租金不得超過同等住房租金標準， 3年內漲幅不得大于20%，住房短缺地區不得超過15%。如果租金過高房東將面臨高額罰款和長期監禁處罰。
在德國、日本、瑞士等國，將房屋租賃權予以物權化保護，甚至賦予物上請求權，被實踐證明是保護承租人利益，強化承租人法律地位的重要手段，推動了以租房為主的住房市場結構的形成。
2.2 當前房屋租賃備案制度存在不足
目前我國對房屋租賃采取備案制管理。實際上除了需要開具發票報銷的情況，個人出租房屋進行備案的很少，原因是租賃備案制存在以下不足：一是房屋租賃是否備案不影響租賃合同的成立[m2] 。如不進行備案，對民法上租賃權的內容和效力不產生影響，卻會導致被征收稅費的不利后果。個稅抵扣辦法出臺后承租人申報租賃信息就遭到房東的極力反對[m3] ；二是規定房屋租賃備案的《商品房屋租賃管理辦法》是部門規章，法律層級較低，對老百姓心理影響較小，多數人有“我只要可以收房租就行了”的心態。這就造成現實中大量的房屋出租都不進行登記備案的現象；三是房屋租賃未經公示，卻能對抗經過登記公示的不動產物權。房屋租賃屬于債權，備案只是行政管理的手段，并不能產生物權效力。但由于“買賣不破租賃”的規定，通過虛假租賃合同卻可以規避法院拍賣，對抗法院執行、干擾抵押權實現，直接威脅金融機構債權的實現，導致流拍或者競得人無法入住等情形。
2.3 房屋租賃可由不動產登記機構登記
由于房屋租賃權人法律地位弱，權益難以保證，阻礙了租賃市場發展，造成“租房不如買房，無論如何也要買房”的心理，助推了房價上漲。房屋合同備案制度對規范房屋租賃市場力不從心，亟待從法律層面解決租賃市場的困境，讓不動產租賃市場走向正軌，讓更多的人選擇租賃方式解決住房問題，從而促進房地產市場整體良性發展。筆者認為，應完善房屋租賃制度，由不動產登記機構登記房屋租賃，并對登記的租賃合同賦予物權化保護。
2.3.1 不動產登記平臺可支撐房屋租賃登記
不動產統一登記自2015年破冰啟航，已完成不動產登記職責和機構整合，建立統一的不動產登記信息平臺，實現了國務院要求的統一登記土地、房屋、林地、海域、草原等不動產的要求，達到了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。目前各地都在積極開展“互聯網+不動產登記”，推行“外網申請、內網審核”模式最大程度便民利民。不動產登記機構登記房屋租賃，性質上作為備案管理，可以全程網上辦理，在登記系統新增加一個功能模塊，并不會過于增加登記人員的工作量。《不動產登記暫行條例》也預留了兜底性條款，第5條規定不動產登記機構可以登記“法律規定需要登記的其他不動產權利”。有認為房屋租賃權是債權不能予以不動產登記，可以看看《物權法》第20條關于預告登記的規定。預告登記實質上是對債權請求權的保護，可見將房屋租賃予以物權化保護并納入不動產登記是可行的。不動產登記機構登記房屋租賃權不與是否交稅掛鉤，可考慮取消或降低房屋租賃的納稅，或由承租人單方通過網絡進行租賃合同登記申請，提高登記的便利程度。
2.3.2 保護承租人利益需房屋租賃登記
日本、法國、瑞士等國都要求租賃合同進行登記，其原因就在于租賃缺乏物權公示的表象，為保護不特定的第三人不至無意中侵害承租人租賃權，在賦予承租人租賃權物權化保護的同時，應對其占有房屋的事實予以登記公示。建議規定只有已登記的房屋租賃承租人才能享有物權化的保護，如買賣不破租賃、無法定情形不能中途解約、房租上漲不能超過一定幅度、不能強行騰房、優先續租、強制續期等。承租人可以根據已登記的租賃合同辦理居住證并享受基本公共服務，鼓勵進行房屋租賃登記，對不按規定登記的予以行政處罰。
2.3.3 破解法院執行難需房屋租賃登記
《合同法》、《物權法》、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》都有“買賣不破租賃”等規定，是租賃權物權化最直接的體現，實踐中這一條款常被濫用。抵押人在設定抵押時可能刻意隱瞞抵押物存在租賃的事實，抵押權人很難通過有效途徑去查實抵押物的租賃狀態，只能聽憑于抵押人的信譽保證。如果抵押人與承租人惡意串通，通過倒簽租賃合同或虛構租賃合同的方式阻止抵押物被拍賣，給抵押權實現后買受人的權利行使造成很大的障礙，將給抵押權人帶來難以預估的風險，影響抵押權的順利、足額實現，影響金融機構的資產處置，影響法院的執行。
由于租賃權具有對抗物權效力，從保護抵押權人利益、維護社會公平的角度，以及從便捷各方當事人、避免不必要的糾紛角度，必須進行登記。該登記的效力必須具備民法上的效力。比如房屋租賃未登記的，沒有對抗物權的效力。同時建立房屋租賃狀態查詢公示機制，債權人或抵押權人等利害關系人可查詢房屋的真實租賃狀態，不僅可以有效地保障各方利益，也有利于保障物權的交易安全。
租售并舉制度是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。房屋租賃在性質上屬于債權，不宜規定為物權。為保護承租人的利益，可賦予房屋租賃權物權化保護，并納入不動產登記，加強承租人的法律地位，積極支持租賃住房方式,為構建租購并舉的住房體系打下堅實的立法基礎。
本文發表于《中國國土資源經濟》2019年第5期
專注房產、土地等不動產領域登記實務操作與理論研究。
不定期發表個人所見所學所思所得
歡迎關注、轉發、評論、來稿。
?