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當前不動產登記的法律制度體系基本建立，隨著不動產統一登記不斷規范化，實踐中遇到的登記案例讓一些深層次的法律問題浮上水面。近日浙江省高院結合民事審判實踐，就審理涉及房地產登記民事案件的焦點問題出臺了《關于審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）》（以下簡稱試行意見），明確了一房多賣情形下不同權利人權利的優先效力，規范了錯誤登記的救濟方式，確認了不動產登記的效力，理清了不動產登記中的一些困惑，但還存在一些值得探討的地方。筆者不揣冒昧，提出自己的觀點，與其商榷。

一、占有的物權效力恒大于債權

試點意見第八條規定，商品房開發企業就同一商品房訂立數個預售合同，在預售合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經辦理過商品房預售合同登記備案的買受人，請求履行合同的，應予支持；（二）均已或均未辦理商品房預售合同登記備案，已先行合法占有房屋的買受人，請求履行合同的，應予支持；（三）均已或均未辦理商品房預售合同登記備案，亦未合法占有房屋，先行支付購房款的買受人，請求履行合同的，應予支持；（四）均已或均未辦理商品房預售合同登記備案，合同均未履行，合同登記備案在先或成立在先的買受人，請求履行合同的，應予支持。

本條規定對占有的物權性質認識不足，才會出現商品房預售合同登記備案的買受人其權利優先于已先行合法占有房屋的買受人的錯誤。傳統民法認為，物權是權利人對物事實上的管領力，是對世權，具有支配性，任何第三人不得非法干涉權利人行使物權。因此所有權絕對成為民法的三大基石之一，德國“風能進、雨能進、國王不能進”的磨坊成為法治史上的美談，美國獨立宣言將財產權不受侵犯作為天賦人權。由于其對世性，需要將物權的種類和內容以法律形式固定下來即物權法定，以避免第三人無意間侵害到權利人的權利。物權權利人享有物上請求權，可以對侵害自身物權的第三人予以自力救濟。這與債權空間開放，任何人皆可自由進入不同。商品房網簽登記并不具有物權變動性質，而是行政機關對于商品房買賣合同進行管理的一項措施，并不直接產生不動產物權設立或變動的效力。購房人即使進行網簽登記其對涉案房產也只是享有債權請求權，而非物權請求權。

雪覆蓋土路

占有是對標的物事實上管領的法律事實，并非權利。不動產物權變動依法律行為者以登記為準，故未進行不動產登記的購房人即使取得交付也不享有本權。但由于事實上的管領具有對外公示的效力，有物上請求權保護，性質上優先于一般債權。預售合同登記備案是行政管理的手段，未經備案并不影響買賣合同的效力，經過備案的預售合同并未取得超越債權的效力，實踐中也難達到公開的程度。買賣不破租賃作為債權優先物權的例外，是為了保護弱勢的承租人，租賃尚有占有的外表公示表象，得到法律上的明確規定。占有不但有物權公示的表象，還涉及賣方交付鑰匙等行為，可以認定賣方有優先交付的意愿。債權交易是市場競爭的過程，賣方的履行意愿也很重要。《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（三）》第九條規定，出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持。均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。可見占有的效力是優先于債權效力的。《全國民事審判工作會議紀要(2015年)》提出，在審理一房數賣案件糾紛時，如果數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。對于買賣合同的成立時間，應綜合合同在主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等因素進行確定。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》甚至明確，簽訂商品房買賣合同并合法占有建筑物專有部分的人，即使尚未辦理登記，可以認定為物權法第六章所稱的業主。可見占有人的地位僅次于登記權利人，試行意見此條的規定與之相悖，且找不到法理及法律的依據，建議予以修改。