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?不動產登記實務操作與理論研究
2015年3月1日施行的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱暫行條例）規(guī)定國家實行不動產登記制度，這意味著自2007年的《物權法》確立不動產統(tǒng)一登記制度以來不動產統(tǒng)一登記制度正式建立。建立不動產統(tǒng)一登記制度，是規(guī)范不動產登記行為、維護不動產交易安全，保護不動產權利人合法權益的重要保障，也是貫徹國務院轉變政府職能、提高政府治理效率、方便群眾辦事的重要舉措。建立統(tǒng)一的不動產統(tǒng)一登記機構是制度建立的重要環(huán)節(jié)。目前全國基本以國土資源部為樣板建立不動產登記局和不動產登記中心，但不同地區(qū)對不動產登記機構的理解有差異，直接影響到不動產登記機構的建立。本文試圖從比較法上展開討論，結合司法判決，探尋不動產登記機構設置的有關問題。
一、 不動產登記行為的性質
登記行為的性質對不動產登記機構的設置和定位具有重要意義。暫行條例第二條就不動產登記加以界定：不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記薄的行為。本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。暫行條例并未對其性質究屬民事還是行政作出界定。學界對不動產登記行為存在三種意見：行政行為說、民事行為說，雙重屬性說。其中行政行為說分為行政確認說和特殊的行政行為說--——準法律行為的行政行為和物權公示行為。

民事說認為不動產登記性質上屬于民事行為，理由是登記系基于當事人的登記申請發(fā)生，通過登記發(fā)生不動產物權變動的私法效果，原因行為在于當事人之間作出物權變動的法律行為，核心是當事人的意思表示，而非登記機構的登記行為。登記的目的就是要確認物權變動并將之告訴有利害關系的第三人，登記行為并沒有創(chuàng)設新的權利義務關系，只是將已經發(fā)生的物權變動通過登記加以公示。規(guī)定不動產登記制度的是《物權法》這一典型的私法。

民事說抓住了登記的本質，但其不能解釋登記機構的官方性和國家公權力介入對登記效力的保障，不利于保護申請人的合法權益，而在司法實踐中就登記機構提起的訴訟都是行政訴訟。

歷史上看，我國的各個不動產類別的登記權都屬于不動產所在地的縣級以上人民政府和有關不動產行政管理部門，但是我們不能因為登記機構的性質就決定登記行為的性質，否則就會得出：同樣的登記行為，登記機構是行政機關就是行為行為，司法機關則是司法行為。應該說，不動產登記性質上屬于行政行為，是為理論界和司法實務界公認的，這是由其登記機構的官方性、登記權限和程序的行政法定性、登記機構的行政可訴性決定的。

海洋、海岸、無人機視圖、航空視圖、景觀、懸崖、山崖、懸崖邊、海岸懸崖、海洋、西班牙、山、樹、水、巖石、天空、山脈、海岸線、海岸線、海岸線但是我們不能因此忽視不動產登記私法的一面，登記的根本目的是貫徹物權的公示和公信原則，這使其截然不同于一般的行政管理行為。首先，不動產登記并非一種行政許可，因為并沒有給申請人設立其從事特定活動的權利。其次，不動產登記并非行政確認。行政確認說是多數行政法學者和行政審判庭法官接受的觀點，該說認為登記行為是登記機構代表政府對不動產上的物權予以登記公示，依法確認不動產物權歸屬關系并使之具有對世效力的行政行為。登記的目的在于對不動產權屬和內容的確認，賦予申請人法律上認可并受到保護的物權。這一說法不僅違背不動產登記的根本宗旨，造成對當事人意思自由的不當干預，而且混淆了民事關系和行政管理關系，使大量行政管理職能被不當附加在登記上，扭曲了不動產登記功能。由上可知，不動產登記只是對客觀事實或既存的權利狀態(tài)進行單純的認知，并不對申請人在民事實體法上的法律關系和享有權利作出判斷，只是就當事人的申請作出能否記載于登記薄上的決定。只有法院才享有確認不動產物權歸屬和內容的終局性權力，登記機構沒有這個權力和能力。另一方面，登記的效力來自法律的規(guī)定，在法律行為之外的法律事實（《物權法》第28-30條）引發(fā)的不動產物權變動中，比如因為合法建造房屋原始取得房屋所有權，登記甚至不是物權變動的生效要件。登記與否完全不影響物權的取得，更談不上登記機構對物權的確認或許可。將登記作為行政確認會導致法院和當事人都將登記行為看做是對實體法上民事權利義務關系的確認，在不動產權屬糾紛訴訟中法院和當事人都要先通過行政訴訟推翻登記機構的登記后才能解決民事上的權屬糾紛。這也不符合與法院的司法審判實踐。

被雪覆蓋的地面

不動產登記的性質和功能上看，不動產登記既未賦予權利，也未免除義務，更沒有設定或剝奪權利或義務，因此既不屬于行政許可，也不屬于行政確認，而是一種特殊的準法律行為的行政行為——物權公示行為，性質上屬于程序性行政行為，是登記機構依職權作出的可訴的行政行為，具有信賴利益保護的職責，對信賴其登記而受到損失的相對人承擔賠償責任。形象的說，登記機關在登記中更像是一臺“復印機”，而不是“打印機”。明確了這一點，有利于橫向上區(qū)分確權（權屬管理）和登記的職責，對我們區(qū)分交易和登記的職責，審批和登記的職責具有重要意義，另一方面，更重要的是確定了不動產登記的審查標準和承擔責任方式，可依此指導不動產登記制度的窗口建設和流程再造。