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前段時間公號陸續刊登了曹利華、李煒、季峰三位老師數篇針對不動產登記和交易監管內容的文章。三位老師都親身經歷了不動產統一登記改革的洗禮，具有豐富的實務經驗,加之自身深厚的理論功底，文章的觀點可謂有理有據，但讀完這幾篇之后,頗有些意猶未盡的感覺,小編鼓勵我也寫點什么。
寫這篇文章選點不宜，寫之更難啊。既沒有曹先生那樣深厚的古文造詣，又沒有李先生那樣的理論功底，與季先生睿智的思維更是差距甚遠.許久之前的些許思維，在閱讀了他們的文章之后，變得更加支離破碎，加之最近事務繁忙，無暇動筆,一拖再拖(實際更多的是給自己內心的安慰)。

不動產統一登記之后,很多地方對登記和交易監管定位搞不清、弄不懂,自然也就出現推諉扯皮的情況,甚至有些地方從各部門角度出發,損害了老百姓的利益。這是最致命的一點，就是不管你如何處理，哪怕你分不清職能職責，所有監管業務和登記作兩遍，也不能加重申請人負擔，延長辦證時間，便民是第一要務，有人反駁說那還不依法了，實際反駁這個的接近于無趣了。目前依法行政是各級各部門必須的原則性問題，說和不說都一樣，就像問你是哪里人，你直接回答江蘇或者福建就行了，不需要回答中華人民共和國福建省人,是不是前面還得加上我來自地球啊。
不動產統一登記實施時候，由于賦予了各地政府自由裁量的權利，各地不動產登記機構設置模式不盡相同。大致分為三種：
1.登記和交易監管分設，登記屬于自然資源部門，交易監管屬于住建部門；
2.登記和交易監管合并，屬于自然資源部門；
3.登記和交易監管合并，直屬政府。
實際不管哪種模式，都有其優劣性。
第一種，兩部門之間的扯皮情況最多，矛盾最大，暴露問題最多。
第二種，由于交易監管的部門職能由自然資源部門代行，住建部門的監管連續性不足，有些監管不夠到位。
第三種，由于監管和登記直屬政府，對接兩個主管部門時候有些不順暢，也并非想象中的那般完美。
不管登記和交易機構設置如何，但交易監管和登記實際就是一個點和面的關系。從各地的情況來看，有些地方“以點破面”，有些地區“以面轄點”，你來我往，弄的不亦樂乎。有些地方“點面相交”亮點紛呈，做的是風生水起。究其根由，就是各行其職，各守其位，到位而不越位，補位而不拆臺。
眾位看官不禁要問，這是干嘛，聽單口相聲啊，啰里啰嗦半天還沒進入正題。

交易監管的定位
我們先談談交易監管。據路邊社官方了解，有些地方交易監管部門依然在做和登記一模一樣的監管，然后把數據推送給不動產登記部門，依據是所謂的“先進行監管其后方可登記”。H打頭某省不動產登記局有位領導說過，你可以先監管然后推送數據給我，我采用之后直接登簿發證，但問題是你給我的數據你承擔法律責任嗎？一旦發生了訴訟，原告依據相關法律法規告我登記部門，你交易監管部門承擔所有的責任嗎？如果你不能做到這點，我信不過你，我必須依照目前的法律法規，我受理我審核我擔責。
說到這里有人說，依據相關的規定，不是住建部門應該監管嗎，如果我們不監管，我們履職不到位，到時候政府追責，我們咋解釋？實際很簡單，交易監管的責任必須履行，誰失職都應該被追責，但你的責是啥，你應該管啥，必須理清弄懂。市場監管局（工商局改革之后的單位）對交易合同有監管的責任，他們需要每一份民事合同都審查嗎？只是出現合同糾紛時候，需要政府部門進行協調或者指導，市場監管部門才介入，實際交易監管和不動產登記的情況和此類似，有了合同糾紛了，交易監管部門介入協調處置，正常的房屋買賣不需要所有的合同都進行審查。
交易監管實質是“房屋全生命周期的管理”，以商品房為例，從房地產開發企業的資質、從業人員管理、商品房預售許可到預售資金的監管、商品房預售合同網簽、備案到房屋竣工后的交付以及后期的物業管理等等，實際就是對房屋的生老病死全程管理，而不動產登記只是其中的一個環節。在人身上，就是落戶領取身份證，否則就有些類似于“黑人”。當然只是通俗理解，因為物權法規定了三種“不落戶”也合法的情況（合法建造、生效法律文書、繼承遺贈等），不能完全類比啊。

數據共享的責任分析
上面談及，交易監管沒必要對所有業務都監管，那交易監管部門需要數據哪里來？
《不動產登記暫行條例》第24條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。
第25條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
交易監管部門需要的不動產登記數據，可以通過與不動產登記部門進行共享獲取。目前從國家到各級地方政府，都在大力推進政府大數據云平臺的工作。從江浙等地區的情況來看，各部門基于自身需要而上傳共享的數據，很大程度能夠滿足其他部門的需要，因此“只跑一次”甚至“足不出戶”“24小時不打烊”等不動產登記中的亮點頻現，這些地方大都是與銀行、稅務共享數據，甚至有些是共建平臺。究其根源都是依托大數據模式的支撐。既然法定責任數據要共享，在一方故意不提供情況下，完全可以向當地政府反應，由政府出面協調解決，而不能因為部門利益，重復投資重復建設，這些一時之氣造成的后果，在未來的巡視或者巡察中，都將成為隱患。固然人活一口氣，面子很重要，但飯碗更可貴，工作價更高。

推行網簽的必要性
首先我們要明白，網簽和備案是兩個概念，是兩件事。網簽是把商品房或者二手房合同在網上進行簽訂，目前很多地方增加了抵押合同的網簽。備案是指向主管機關報告事由存案以備查考，不是一種行政管理的手段，其效力明顯低于登記公示的效力。
《不動產登記暫行條例實施細則》規定，不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。二手房網簽缺乏法律依據是毋庸置疑的，在辦理二手房轉移登記時，不需要提交必須備案的二手房買賣合同。
為何各地都在建設二手房網簽平臺，很多地方甚至強制推行二手房網簽，那二手房網簽是否有意義呢？眾所周知，二手房從雙方達成初步意向，然后簽訂合同交付定金，到申請貸款，最后辦理不動產轉移登記，從達成成交意向到辦理不動產登記所需要時間較長，房地產價格波動較大，如果交易監管部門靠登記部門反饋的數據，將會嚴重滯后，數據的時效性和準確性蕩然無存。
據了解，很多地方的交易監管部門對抵押登記只是采集了登記部門推送的數據，充實完善自己的數據系統，實際此舉是錯誤的。抵押登記的網簽在獲取第一手實時數據的同時，實際也能有效解決陰陽合同的問題，由于目前各方數據不共享，買賣雙方往往在申報成交價格時，為了少繳稅故意低報，而在辦理貸款時候，為了獲得更高的貸款額度故意增加成交價格，稅務部門、交易監管部門和銀行之間未實現數據共享，導致各地的陰陽合同事件層出不窮，為房地產市場留下了極大隱患。
至于備案，目前大都是網上提交數據而已，一鍵完成，既未增加雙方的工作量，也未增加審批環節，只是雙方把達成合意的合同提交到主管部門留存做資料而已，談不上設卡或者變相增加了環節。

樓盤表的定位問題
樓盤表和二手房網簽一樣,沒有法律地位。本來只是交易監管部門用來記載信息的一個載體而已，并無對外公示的要求，因此談有無法律地位毫無意義。就像華為手機一樣，目前使用了安卓系統，也儲備了鴻蒙系統，至于使用啥系統，不要拘泥于形式，只要能夠順暢達到自己目的就是王道。（順便告訴特不靠譜，不要覺得多收點稅就能嚇唬人，你有的我們也會有，我們有的你不一定能有，一切只是暫時的）因此住建部門內部要求建立樓盤表，旨在承載住建部門需要的信息，至于與不動產登記部門的登記相比，信息誰多誰少，孰先孰后，并未實質意義。
在商品房信息中，樓盤表可能承載的信息要大于登記簿記載的內容，因為開發商和代理商的部分信息需要載入樓盤表，而在二手房的樓盤信息中，可能就需要從不動產登記部門推送相關信息寫入樓盤表，里面仍然有可能記載中介部門和中介人員的信息，而登記簿是不需要寫入此類信息的。遇到司法查封信息時，目前無明確規定的情況下，登記部門擇要推送查封信息給予監管部門即可，登記簿記載承載的內容可能大于樓盤表信息。總之，數據實時共享的情況下，雙方按照各自履職需求互建互享即可，誰的數據出錯，誰應當承擔責任，而不是對比誰比誰更權威。打球，喬丹和梅西誰更強，用在這里就能詮釋這個對比了。

信訪投訴的處理解決
從各地來看，近幾年不動產領域的訴訟呈幾何倍數增長，成為各級政府都不得不重視的問題。目前對房地產中介行業攜款潛逃、唆使客戶簽訂陰陽合同、故意逃避資金監管、發布虛假房源信息等情況層出不窮。對中介機構的管理不到位，管理存在松散偏弱情況較為普遍。目前對中介機構真正能形成制約的信用評價體系建設遠遠滯后于中介行業的發展，很多情況下，監管部門對中介的管理，只能是先暫停網簽，調查之后做出后續的處理，避免更大的糾紛出現。
由于房屋買賣雙方交易環節時間長，加之涉及資金金額大，如果只是最后辦證時候，才發現賣方房產存在問題，或者買方的定金被賣方挪用或者揮霍，買方的權益有時候無法保障，造成社會的不安定因素，因此，網簽可以把很多后期才發現的矛盾和隱患提前消滅于萌芽狀態。至于給哪個部門，是當地編辦的權限，作者不插手當地安排。
目前，各地交易監管部門推行的網簽都是政府部門搭建的，基本捆綁了資金監管，對中介機構和購房者個人都是免費使用的。系統可以加載規范示范合同文本和選擇資金監管，可以對買賣雙方的交易風險進行了提醒和適度規避，也是解決信訪投訴居高不下的方法之一。
目前，部分地區，對自行成交的二手房在辦理登記時強制網簽，延長了辦理時間，失去了網簽的本質意義，造成了登記部門和買賣雙方的抵觸。監管部門應該加強對中介行業部門的管理，加大對社會的宣傳力度，讓買賣雙方真正認識到網簽的便捷和意義，進而主動選擇網簽。諸城的按照中介機構業務量，定期對社會公布，讓中介行業主動免費為自助成交雙方服務，杭州的交易網簽不見面，都為下一步的網簽提供了借鑒經驗。