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一、離婚時約定房屋歸一方所有，但雙方未進行不動產物權的轉讓登記，不發生物權轉移的效力。

最高人民法院在審理周鳳珠與青島威邦貿易有限公司案外人執行異議之訴一案時認為：“《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力;未經登記，不發生效力。但法律另有規定的除外。雖然周鳳珠與周春海于2015年7月28日簽訂《自愿離婚協議書》，約定涉案房產歸周鳳珠所有，但是雙方未進行不動產物權的轉讓登記，物權的轉讓不發生效力，涉案房產仍屬于周鳳珠與周春海夫妻共同所有?！?以上內容選摘自最高人法院(2017)最高法民申3915號民事裁定書“本院認為”部分。)

二、離婚時協議約定房產歸一方所有，并且已辦理更名手續，但未辦理離婚手續時，并不必然屬于個人財產。

莫君飛與李考興離婚糾紛一案，廣東省懷集縣人民法院認為：“對于雙方當事人在離婚前作出的財產處理問題。本案離婚協議是屬于婚內離婚協議，所謂婚內離婚協議，是指男女雙方在婚姻關系存續期間，以解除婚姻關系為基本目的，并就財產分割及子女撫養問題達成的協議。婚內離婚協議是以雙方協議離婚為前提，一方或者雙方為了達到離婚的目的，可能在子女撫養、財產分割等方面作出有條件的讓步。在雙方未能在婚姻登記機關登記離婚的情況下，該協議沒有生效，對雙方當事人均不產生法律約束力，其中關于子女撫養、財產分割的約定，不能當然作為人民法院處理離婚案件的直接依據。原告莫君飛與被告李考興在協議離婚過程中經雙方協商對財產分割進行處理，是雙方真實意思表示，并且已經進行了變更登記，但由于李考興并未在離婚協議上簽名，達不到離婚協議的成立要件，因此，該婚內離婚協議無效，即按該協議所進行的履行行為也可視為無效。雖然(2006)第0036號《土地使用證》范圍內的土地使用權變更在李考興名下，但該土地使用權還是莫君飛和李考興婚姻存續期間的共同財產，與原來登記在莫君飛名下的性質是一樣的。”

三、離婚協議中關于不動產歸屬的約定，不具有對抗外部第三人債權的法律效力。

付金華與呂秋白執行異議之訴糾紛，上海市第一中級人民法院審理認為：“本案系爭房屋是原告付金華與第三人劉劍鋒夫妻關系存續期間所購買，根據婚姻法相關規定，系爭房屋應屬原告與第三人的夫妻共同財產。我國《物權法》第九條明確規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力;未經登記，不發生法律效力”。雙方在離婚協議中約定上述房屋產權均歸原告所有，這是第三人對自己在系爭房屋產權中所擁有份額的處分，該處分行為未經產權變更登記并不直接發生物權變動的法律效果，也不具有對抗第三人的法律效力。因系爭房屋的產權未發生變更登記，第三人劉劍鋒仍為系爭房屋的登記產權人，其在系爭房屋中的產權份額尚未變動至原告名下，故在第三人對外尚存未履行債務的情況下，被告呂秋白作為第三人的債權人，要求對第三人名下的財產予以司法查封并申請強制執行符合法律規定。原告依據《離婚協議書》對系爭房屋產權的約定要求確認系爭房屋的所有權屬其所有并要求解除對系爭房屋的司法查封、停止對系爭房屋執行的訴訟請求于法無據，法院不予支持。

四、第三人基于執行債權形成前與被執行人簽訂的《離婚協議》對案涉房產所享有的權利，能夠阻卻對案涉房產的執行。

最高人民法院在審理王光與鐘永玉、林榮達執行異議之訴一案時認為：首先，從成立時間上看，該請求權要遠遠早于王光因與林榮達股權轉讓糾紛所形成的金錢債權。債權的成立時間盡管并不影響債權的平等性，但是在若干情形下對于該債權能否繼續履行以及繼續履行的順序產生影響。

第二，從內容上看，鐘永玉的請求權系針對訴爭房屋的請求權，而王光的債權為金錢債權，并未指向特定的財產，訴爭房屋只是作為林榮達的責任財產成為王光的債權的一般擔保。在鐘永玉占有訴爭房屋的前提下，參考最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定的精神可知，其要求將訟爭房產的所有權變更登記至其名下的請求權，也應當優于王光的金錢債權。

第三，從性質上看，王光與林榮達之間的金錢債權，系林榮達與鐘永玉的婚姻關系解除后發生的，屬于林榮達的個人債務。在該債權債務發生之時，訴爭房屋實質上已經因鐘永玉與林榮達之間的約定而不再成為林榮達的責任財產。因此，在王光與林榮達交易時以及最終形成金錢債權的過程中，訴爭房產都未影響到林榮達的責任財產。在此意義上，鐘永玉的請求權即使排除王光債權的執行，也并未對王光債權的實現形成不利影響。

第四，從發生的根源上看，訟爭房產系鐘永玉與林榮達婚姻關系存續期間因合法建造而產生的夫妻共同財產，在鐘永玉與林榮達婚姻關系解除之時約定訟爭房產歸鐘永玉及其所生子女所有。從功能上看，該房產具有為鐘永玉及其所生子女提供生活保障的功能。與王光的金錢債權相比，鐘永玉及其子女享有的請求權在倫理上具有一定的優先性。

綜上所述，本院認為，基于鐘永玉與王光各自債權產生的時間、內容、性質以及根源等方面來看，鐘永玉對訴爭房產所享有的權利應當能夠阻卻對本案訟爭房產的執行，鐘永玉提起執行異議請求阻卻對本案訟爭房產執行的理由成立，一審法院判決停止對訟爭的位于福建省上杭縣和平路121號房產的執行正確，應予維持。(以上內容選摘自最高人民法院(2016)最高法民申2246號民事裁定書“本院認為”部分。)

相關的法律法規：

(1)《中華人民共和國婚姻法》第四十一條規定：“ 離婚時，原為夫妻共同生活所負的債務，應當共同償還。共同財產不足清償的，或財產歸各自所有的，由雙方協議清償;協議不成時，由人民法院判決?！?/p>

(2)《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二) 》第八條規定：“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。當事人因履行上述財產分割協議發生糾紛提起訴訟的，人民法院應當受理。”

(3)《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！?/p>

(4)《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條規定：“對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：(一)已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷;未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷……”

綜上所述，對離婚約定房屋歸一方的認定：

?僅有離婚協議卻沒有辦理離婚手續的，即使辦理了過戶手續，房屋仍然屬夫妻共同財產。在夫妻關系存續期間，購置的房屋無論產權證是寫得是一方的名字還是雙方的名字，都屬于共同財產。雖然在離婚協議中，對房屋歸屬一方進行了約定，但只要不離婚，仍然是夫妻關系存續期間的房屋，房屋的性質不會得到改變。

?離婚時約定房屋歸一方所有，但雙方未辦理轉移登記手續，物權不發生轉移。根據《物權法》第九條的規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！?/p>

?離婚協議中關于不動產歸屬一方的約定，不具有對抗外部第三人債權的效力。這主要是指在夫妻關系存續期間第三人與夫妻一方形成的債務，債務人為了達到惡意逃債的目的，故意將房產轉移給另一方，從而規避法院執行。

?《離婚協議》形成前約定房屋歸屬一方，離婚后形成的債務的債權人無權要求處分約定的房屋。并且參考最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定的精神，其要求將訟爭房產的所有權變更登記至其名下的請求權，也應當優于金錢債權。
作者：李明君，山東省平陰縣華興法律服務工作室合伙人之一，曾在法院工作近三十年，主要從事民事和執行工作，業務電話15066681750。