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抵押權(quán)登記實(shí)務(wù)中，抵押人或債務(wù)人以多個(gè)抵押物為一筆借款做擔(dān)保的“多件共貸”聯(lián)合抵押業(yè)務(wù)最為常見，但就是在這個(gè)常見業(yè)務(wù)中，目前各地的做法也不盡相同，甚至相當(dāng)一部分地區(qū)的登記機(jī)構(gòu)還在采用錯(cuò)誤做法。
在抵押物系多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)即抵押人用多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元為同一債權(quán)做擔(dān)保的情況下，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是基于單一不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)置的”即“一物一簿”這一基本原則，由于抵押權(quán)信息是作為單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元不動(dòng)產(chǎn)登記簿的一個(gè)分頁存在的，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，抵押權(quán)的設(shè)立不應(yīng)且不能以“同一個(gè)債權(quán)申請(qǐng)的抵押權(quán)登記就必須發(fā)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記證明”的形式來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)當(dāng)基于前述“一物一簿”的基本原則，在每個(gè)抵押物的不動(dòng)產(chǎn)登記簿抵押權(quán)登記頁面，分別記載各自所擔(dān)保的部分主債權(quán)金額。舉例說明，借款合同體現(xiàn)借款金額為1000萬元，抵押人用了3個(gè)房屋不動(dòng)產(chǎn)單元作為抵押物設(shè)立抵押權(quán)擔(dān)保，那么總的主債權(quán)金額雖然是1000萬，但抵押合同中借貸雙方必須要明確每個(gè)抵押物各自負(fù)責(zé)這1000萬中的多少部分。例如作為抵押物的3個(gè)房屋中A價(jià)值200萬，B價(jià)值300萬，C價(jià)值600萬，則借貸雙方應(yīng)在抵押合同中明確A所擔(dān)保的部分主債權(quán)金額為200萬，B所擔(dān)保的部分主債權(quán)金額為300萬，C所擔(dān)保的部分主債權(quán)金額為500萬，三個(gè)部分加起來總金額剛好1000萬。登記機(jī)構(gòu)受理后，基于抵押合同中對(duì)三個(gè)抵押物各自擔(dān)保的200萬、300萬和500萬分別記載于A、B、C三個(gè)房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記簿抵押權(quán)登記頁面上，在A的抵押權(quán)信息頁面上記載的主債權(quán)金額就是200萬、B就是300萬、C就是500萬，為抵押權(quán)人分別發(fā)放3個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

實(shí)務(wù)中一些“專家”、“老師”、“律師”堅(jiān)持認(rèn)為應(yīng)當(dāng)只發(fā)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，對(duì)于多個(gè)抵押物共同擔(dān)保一個(gè)債權(quán)的，在所有抵押物的登記簿上都記載主債權(quán)合同記載的借款總金額。這樣的做法既沒有明確的依據(jù)，也不是標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)辦理方式，更不利于滿足抵押人“通過償還部分貸款達(dá)到將部分抵押物解除抵押目的”的現(xiàn)實(shí)需求。
對(duì)于“通過償還部分貸款達(dá)到將部分抵押物解除抵押目的”的需求，某些人還堅(jiān)持錯(cuò)上加錯(cuò)的認(rèn)為可以通過抵押權(quán)變更登記來實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范14.2.1對(duì)抵押權(quán)變更登記的適用情形已經(jīng)做了明確的規(guī)定，這樣的業(yè)務(wù)需求根本不是變更登記的適用情形。該條規(guī)定：已經(jīng)登記的抵押權(quán)，因下列情形發(fā)生變更的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：
1? 權(quán)利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變化的；
2? 擔(dān)保范圍發(fā)生變化的；
3? 抵押權(quán)順位發(fā)生變更的；
4? 被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額發(fā)生變化的；
5? 債務(wù)履行期限發(fā)生變化的；
6? 最高債權(quán)額發(fā)生變化的；
7? 最高額抵押權(quán)債權(quán)確定的期間發(fā)生變化的；
8? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
持以上錯(cuò)誤觀點(diǎn)的人認(rèn)為，“2? 擔(dān)保范圍發(fā)生變化的；
”和“4? 被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額發(fā)生變化的”都是指這種要求釋放抵押物的業(yè)務(wù)需求所對(duì)應(yīng)的變更登記適用情形。那么好，我們首先討論一下：認(rèn)為該業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)第2種情形“擔(dān)保范圍發(fā)生變化的”的說法錯(cuò)在哪里？
第一，不動(dòng)產(chǎn)登記簿抵押權(quán)登記信息頁面有“擔(dān)保范圍”嗎？“擔(dān)保范圍”這一概念來源于物權(quán)法第一百七十三條“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定”。前面我們已經(jīng)學(xué)習(xí)了《不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式及使用填寫說明》規(guī)定了抵押權(quán)登記頁面都有什么信息，無論是從文件中給出的登記簿式樣還是填寫說明對(duì)登記事項(xiàng)一一說明的內(nèi)容來看，都不涉及物權(quán)法第一百七十三條規(guī)定的“擔(dān)保范圍”內(nèi)容。
第二，登記簿有什么抵押權(quán)登記就記載什么，這是顯而易見的，那么登記簿上有什么是涉及“范圍”的呢？我們可以看到，只有一個(gè)“在建建筑物抵押范圍”。
第三，結(jié)合部里正在組織對(duì)暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及操作規(guī)范進(jìn)行修訂完善這一事實(shí)，我們可以得出這樣一個(gè)接近于真相的結(jié)論：操作規(guī)范在編制時(shí)可能因時(shí)間倉促以及法律法規(guī)滯后性等客觀原因?qū)е虏⒉皇潜M善盡美，在對(duì)“抵押權(quán)變更登記適用情形”進(jìn)行規(guī)定時(shí)，沒有結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置事項(xiàng)的客觀事實(shí)采用不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用說明中的標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語，甚至可以說是“誤將”本來應(yīng)用“在建建筑物抵押范圍發(fā)生變化的”進(jìn)行表述的內(nèi)容寫成了引發(fā)歧義和巨大爭議的“擔(dān)保范圍發(fā)生變化的”。這才給了某些堅(jiān)持用錯(cuò)誤的業(yè)務(wù)辦理方式發(fā)了錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記證明的人以“狡辯的依據(jù)”。
接下來我們?cè)儆懻撘幌拢瑘?jiān)持認(rèn)為只發(fā)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記證明也可以針對(duì)釋放部分抵押物需求做變更登記的人提出以“4? 被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額發(fā)生變化的”作為登記依據(jù)到底錯(cuò)在哪里？
其實(shí)很簡單，既然他們首先堅(jiān)持所有抵押物都只記載主債權(quán)合同中約定的借款總額（如前面舉例說明中的1000萬），那么從申請(qǐng)人的業(yè)務(wù)需求和登記原因來看，抵押人既然償還了部分借款是為了釋放部分抵押物，那么你們依據(jù)“4? 被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額發(fā)生變化的”只能變動(dòng)每個(gè)抵押物登記簿上的抵押權(quán)信息頁面記載的數(shù)額，我們還用前面1000萬3個(gè)抵押物的例子來表述，假如抵押人已經(jīng)提前償還了500萬，想要釋放出A和B兩個(gè)抵押物用于轉(zhuǎn)讓，那么你們依據(jù)“4? 被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額發(fā)生變化的”辦理變更登記能達(dá)到什么效果或結(jié)果？只能是把A和B兩個(gè)抵押物登記簿上記載的“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”從1000萬變成500萬！A和B這兩個(gè)抵押物還是設(shè)立有抵押權(quán)啊！當(dāng)然了，有些聰明人還可能強(qiáng)硬地進(jìn)一步要求技術(shù)公司修改抵押權(quán)變更登記的規(guī)則，強(qiáng)制要求實(shí)現(xiàn)“通過變更登記，同時(shí)達(dá)到減少登記簿記載的數(shù)額的變化和可選擇部分抵押物登記簿上的抵押權(quán)信息失效或成為歷史數(shù)據(jù)”的這樣一種結(jié)果。這樣就更是錯(cuò)上加錯(cuò)了！讓抵押物登記簿上的抵押權(quán)信息成為歷史數(shù)據(jù)意味著什么？這不應(yīng)當(dāng)是抵押權(quán)注銷登記應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的登記結(jié)果嗎？但是你能辦理抵押權(quán)注銷登記嗎？申請(qǐng)人明明只還了部分貸款，提交給你的材料并不是抵押權(quán)已經(jīng)滅失的材料啊！

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所以，通過以上分析，我們可以清楚的知道，標(biāo)準(zhǔn)的“多件共貸”聯(lián)合抵押業(yè)務(wù)（即抵押人或債務(wù)人用多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元為同一債權(quán)做擔(dān)保申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記的），應(yīng)當(dāng)通過“有多少不動(dòng)產(chǎn)單元就做幾筆抵押權(quán)首次登記業(yè)務(wù)、發(fā)幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記證明”來具體實(shí)現(xiàn)。這樣才能在抵押人有部分解押業(yè)務(wù)需求時(shí)，具體需要解押哪個(gè)抵押物，就向抵押權(quán)人償還該抵押物所擔(dān)保的部分債權(quán)數(shù)額，然后雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理這個(gè)抵押物的“抵押權(quán)注銷登記”。如此操作，既能確保抵押權(quán)人也就是債權(quán)人尚未得到清償?shù)氖Ｓ嗖糠謧鶛?quán)仍然得到有效擔(dān)保，也能滿足抵押人或者說債務(wù)人在分步、分階段的償還借款后，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“通過合理、合法、合規(guī)的手段，幫助其釋放部分聯(lián)合抵押物不動(dòng)產(chǎn)，以隨時(shí)能對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分”的現(xiàn)實(shí)需求。