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????? 凌晨4:09，筆者輾轉反側、深夜無眠，起因并不是二伏天的的高溫燒烤模式，而是對一段時間以來看到、聽到、想到的關于抵押權登記審核工作的觀點和看法產生的深深的困惑和不解。
現象一：越來越多的非銀行業金融機構甚至自然人拿著各種五花八門、完全看不出是否存在債權關系的主債權合同要求辦理抵押權登記，他們在一個地區打開“缺口”之后拿著得手的不動產登記證明作為證據，以找媒體曝光不作為為要挾，陸續在各地不動產登記中心“攻城拔寨”；
現象二：在全國具有影響力的雜志組織的業務微信群中，一些“專家”、“老師”、“律師”，每每有人咨詢抵押權登記問題的時候，明知提問人是想要知道辦理風險點在哪里，卻一致的表示這也能辦、那也能辦，對于“主債權不成立、抵押原因不合法、登記要求不合法”的不同意見，卻總要扣大帽子，有的指摘肆意擴大審查范圍、有的指責是在對行政機關應當堅守的“法無授權不可為”原則刻意曲解，更有甚者居然堂而皇之地拋出了“‘法無授權不可為’的意思是法律沒有讓你不予受理的你都應該受理”這樣匪夷所思、驚世駭俗的言論；
現象三：在國家出臺適度提振市場經濟、簡政放權、優化流程的宏觀指導意見和相關政策文件后，總有人“把好經在往歪處念”。國辦發〔2019〕34號放寬抵押權人主體限制的本意僅僅是要求登記機構在經過合理審慎審查之后，若主債權成立、抵押行為合法、依法具備登記條件的情況下，不得以“申請人不是銀行業金融機構”為由不辦抵押權登記，但這樣對抵押權人主體資格放寬限制、尊重民事主體在民事法律行為中的合法地位的單一政策卻被曲解為可以大撒把式的不問原因、不看主債權是否成立，來了就辦！這些人只看到第十三款前半句“自然人、企業均可作為抵押權人”，卻故意選擇性失明的不看后半句“涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定”。

????? 《擔保法》作為規范抵押擔保行為、確立抵押擔保行為合法性的大法，在第二條開宗明義的規定到：“在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。”《物權法》作為設立擔保物權的特別法，以第一百七十一條對設立擔保物權合法性、必要性和前置條件做了明確的界定限制：“債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。”依據兩部大法中分別在開篇就提及的這兩個法條的明確規定，我們可以得知如下結論：法律既規定了什么情況下可以設定擔保（即民事主體依據真實意愿作出“抵押”這樣一種民事法律行為），法律也規定了什么條件下即在什么樣的民事活動中可以設立擔保物權，法律同時還規定了誰可以作為抵押權人、誰應當是抵押人。通過閱讀法條，我們知道：法律并沒有授權任何民事主體在任何民事活動中無論以任何理由都可以設立擔保物權、都可以作為抵押權人申請不動產登記，相反，法律對什么民事主體在什么民事活動中需要以什么樣的理由才可以設定擔保作出了明確的、有限制性的規定。假如任何民事主體不管從事什么樣的民事活動都不需要理由的可以設立擔保物權，那擔保法第二條和物權法第一百七十一條這樣規定還有什么意義？每個法律的每一條具體規定都有它存在的必要性，國家立法機關制定的每一部法律的每一條規定都有明確的指向性，都不會是執行不執行都無所謂的！因此，作為不動產登記機構，當然、必然、絕對有權利要對抵押原因的合法性、抵押權人的主體地位合法性進行必要的審查！

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筆者剛剛以《登記原因證明材料的有效性憑什么不能審查？》為題論述了登記機構對登記原因證明材料的有效性進行審查的必要性和合理性，實際上進一步來講，對抵押權首次登記的審核工作來說，筆者堅定的認為：登記原因（即主債權合同和抵押合同）的合法性、抵押雙方的主體地位合法性（即誰有資格當抵押權人、誰是抵押人要符合法律規定）應當作為抵押權登記審核工作的第一要務！古語講：皮之不存毛將焉附？套用在抵押權登記中來說，抵押權設立作為依附于抵押原因的結果，假如抵押原因不成立、不合法，那抵押權設立的合法性又從何而來呢？登記結果的合法性并不會因為單純的由合法的登記機構依據合法的程序在真實的登記簿記載抵押權信息就會確立，也不會因為合同滿足《合同法》的一般規定就一定具有合法性，登記結果的合法性必須建立在登記原因合法性的基礎之上！這里舉一個極端的例子，假如甲乙雙方簽訂了一個文物轉讓的合同，合同約定甲將自己通過盜墓取得的國家一級文物轉讓給乙，合同條款格式及形式滿足合同法對合同成立所規定的一切要素，乙以自己沒錢給甲為由，簽訂了抵押合同，約定將自己的房子抵押給甲，甲乙雙方持文物轉讓合同和抵押合同來登記機構申請辦理抵押權登記。登記機構受理人員可以看到：主債權合同、抵押合同齊全，甲乙雙方均到場，身份證明材料、抵押權權屬證書齊全，請問，誰敢辦？受理人員一定不敢辦！為什么不敢辦？原因是什么？很簡單，合同形式雖然符合合同法對合同成立的一般規定，但是該合同的原因屬于合同法五十二條導致合同無效的情形，這個合同既可以認定屬于該條第（三）款“以合法形式掩蓋非法目的”，也可以認定屬于第（五）款兜底條款“違反法律、行政法規的強制性規定”，違反了什么法律？《文物保護法》嘛！
相反的，對于目前各地不動產登記機構從事抵押權登記審核工作的同志身上存在的“經常陷入對主債權合同、抵押合同中約定了諸如不能辦理二抵的這樣一些和登記機構辦理登記無關的具體條款細節問題的糾結”這樣一種壞習慣，我認為完全沒有必要予以過度審查。對于抵押權登記審核工作內容來說，在確定登記原因（即主債權合同和抵押合同）的合法性、抵押雙方的主體地位合法性（即誰有資格當抵押權人、誰是抵押人）符合法律規定之后，登記簿記載什么，我們就審核什么，這就夠了！
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??????? 我們看登記簿要求我們在抵押權登記這一頁記載什么：根據原國土部出臺的《不動產登記簿樣式及使用填寫說明》，抵押權登記頁記載的通用項為：
【抵押權人】、【抵押人】、【抵押方式】、【登記類型】、【登記原因】
對于以上通用項的審查，主要是看抵押權人是不是主債權合同確立的債權人，抵押人是不是主債權合同確立的債務人，抵押方式有沒有明確是一般抵押還是最高額抵押，如果是最高額抵押，對應的主債權合同是否體現了要多次循環放款且設置了最高額度上限？如果是一般抵押則要審查對應的主債權合同借款金額是否明確，主債權合同記載的借款金額與抵押合同記載的擔保金額是否完全一致，不一致的不應受理，因為擔保的就是債權，借多少錢債權數額就有多少，債權數額有多少就擔保多少。實務中最常見的就是明明主債權合同就是一般借款合同，抵押權人卻要求辦理最高額抵押。這樣的無理要求登記機構要予以嚴肅拒絕并告訴抵押權人，如果想要辦理最高額抵押，就必須在主債權合同中明確設立“最高授信（或最高借款）額度、在額度內可循環借款”等形成最高額主債權合同的關鍵要素。
在特別項方面，一般抵押的，只簡單的記載“被擔保主債權數額”、“履債期限”信息；最高額抵押的，只簡單的記載“最高債權數額”和“債權確定期間”信息，抵押權人申請最高額確定時記載“最高債權確定事實和數額”；在建建筑物抵押的，在前面的基礎上追加記載兩項，一個是“在建建筑物坐落”，一個是“在建建筑物抵押范圍”。以上信息的來源方面，在抵押物只有一個不動產的情況下，被擔保主債權數額（最高債權數額）和履債期限信息（債權確定期間）都要依據記載在主債權合同條款明確的內容進行登記，抵押合同記載的擔保主債權數額（最高債權數額）和履債期限信息（債權確定期間）與主債權合同不一致的，必須要求申請人修改為一致。實務中可能會出現履債期限起始日期已過去較長時間（如起始日期為2018年甚至2017年的某一天），甚至履債期限已到期，抵押雙方前來申請抵押權首次登記的情況，筆者認為債權既然已經實際建立，抵押權人通過這種形式對自己的合法權益予以補救，法律對此沒有禁止性規定，且登記原因符合擔保法的立法本意，登記機構應當予以支持。
至于在建建筑物抵押涉及的“在建建筑物坐落”，由于涉及門牌號編制管理的職責問題，可以是主債權合同上記載的坐落，也可以由抵押人附帶提交門牌號編制管理單位提供的門牌號編制證明作為依據，而“在建建筑物抵押范圍”的審查方面稍顯復雜，一方面，由于在建建筑物尚未因整體竣工而確立所有權，但抵押權設立的卻是實體物權，因此需要審核人員現場實體查看辦理在建建筑物抵押的建筑物是否已實際建成，另一方面，因為有可能抵押人并不會要求把所有在該坐落上的所有已建成的在建不動產單元都予以納入抵押范圍，所以“在建建筑物抵押范圍”的記載應當是對已經實際建成的且本次抵押納入抵押范圍的在建不動產單元進行準確描述。
抵押權登記的審核工作并沒有那么神秘和復雜，登記人員謹守法律規定，以合法性為前提，抓大放小、合理審慎，嚴守規則意識，只要不跳出法律、法規和規范性文件為我們辦理登記畫的圈，就可以放心大膽辦理業務。一家之言，僅供參考。