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關于公安機關在辦理刑事案件過程中是否有權查封涉案不動產(chǎn)，有一個比較復雜的演變過程。
1996年《刑事訴訟法》第114條規(guī)定：在勘驗、搜查中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種物品和文件，應當扣押；與案件無關的物品、文件，不得扣押。
公安部1998年發(fā)布施行的《公安機關辦理刑事案件程序規(guī)定》第210條明確：在勘查、搜查中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的物品和文件應當扣押；但與案件無關的物品、文件，不得扣押。持有人拒絕交出應當扣押的物品、文件的，公安機關可以強行扣押。
在2012年《刑事訴訟法》實施前，公安機關一般是依據(jù)上述法律條文決定扣押犯罪嫌疑人名下的不動產(chǎn)的。
2012年《刑事訴訟法》第139條明確規(guī)定：在偵查活動中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種財物、文件，應當查封、扣押；與案件無關的財物、文件，不得查封、扣押。這是第一次以法律的形式賦予公安機關在偵查階段查封不動產(chǎn)的權力。實際上,早在2001年,公安部在《關于公安機關在辦理刑事案件中可否查封凍結不動產(chǎn)或投資權益問題的批復》中即認為,公安機關在辦理刑事案件中有權依法查封、凍結犯罪嫌疑人以違法所得購買的不動產(chǎn)、獲取的投資權益或股權。
2013年9月1日,公安部聯(lián)合最高人民法院、最高人民檢察院等多部門出臺《公安機關辦理刑事案件適用查封、凍結措施有關規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，第一次細化了公安機關查封不動產(chǎn)的類型、期限、適用條件、所需材料及不動產(chǎn)登記機構的協(xié)助配合義務。依據(jù) 《規(guī)定》第7條：查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封應當經(jīng)作出原查封決定的縣級以上公安機關負責人批準，在期限屆滿前五日以內重新制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，送交有關部門協(xié)助辦理，續(xù)封期限最長不得超過一年。案件重大復雜，確需再續(xù)封的，應當經(jīng)設區(qū)的市一級以上公安機關負責人批準，在期限屆滿前五日以內重新制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，且每次再續(xù)封的期限最長不得超過一年。查封期限屆滿，未辦理續(xù)封手續(xù)的，查封自動解除。

實踐中，公安機關查封不動產(chǎn)面臨的常見問題包括：對于公安機關在2013年9月1日之前采取的查封不動產(chǎn)措施，期限屆滿后如何處理；對于公安機關在2013年9月1日之后采取的查封措施，期限屆滿之后如何處理；對于法院首封，公安機關為輪候查封（查封措施實施于2013年9月1日之前的），法院處置該不動產(chǎn)時如何處理公安機關的輪候查封；對于法院首封，公安機關為輪候查封（查封措施實施于2013年9月1日之后的），法院處置該不動產(chǎn)時如何處理公安機關的輪候查封。
《規(guī)定》第57條明確，本規(guī)定施行后適用查封、凍結措施的，按照本規(guī)定辦理；本規(guī)定施行前已生效的查封、凍結措施，依照措施適用時的有關規(guī)定執(zhí)行。而2013年9月1日之前公安機關適用的法律、法規(guī)、規(guī)章或者規(guī)范性文件都沒有提及公安機關查封涉案不動產(chǎn)的期限以及期限屆滿后的效力問題。本著法不溯及既往的原則，對于這種類型的查封，不論期限是否屆滿，如果要辦理解除查封手續(xù)，都需要查封機關出具相關的解封文書。
對于期限屆滿后公安機關沒有到登記機構辦理續(xù)封手續(xù)的，查封失效，登記機構可以解除相應的查封措施，并在系統(tǒng)里備注上解封的法律依據(jù)及解封日期。
《規(guī)定》出臺并實施后，公安機關才第一次接受并認可輪候查封的概念。同時，《規(guī)定》第47條明確，要求查封、凍結涉案財物的有關國家機關之間，因查封、凍結事項發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由其共同上級機關決定；分屬不同部門的，由其各自的上級機關協(xié)商解決。協(xié)助執(zhí)行的部門和單位按照有關爭議機關協(xié)商一致后達成的書面意見辦理。所以，對于公安機關的查封措施是否當然失效，登記機構是否有權解除，都不應該由登記機構來判斷。筆者建議，登記機構宜發(fā)函給首封法院，并按照兩家協(xié)商一致后達成的書面意見辦理。
2004年《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）第20條規(guī)定，查封法院對查封的土地使用權、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效。依據(jù)這一規(guī)定，目前，一般情況下法院認為，作為首封法院，依法對查封的房屋全部處理，公安的刑事查封作為輪候查封應該自動失效。但《通知》系最高人民法院聯(lián)合兩部委發(fā)布的規(guī)范性文件，對公安機關沒有約束力。
2007年《最高人民法院關于查封法院全部處分標的物后輪候查封的效力問題的批復》（以下簡稱《批復》）明確，人民法院對已查封、扣押、凍結的全部財產(chǎn)進行處分后，該財產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結的效力。該批復屬于司法解釋，具有法律效力。
公安機關以《規(guī)定》作為查封不動產(chǎn)的依據(jù)，其中第43條明確，已被有關國家機關依法查封、凍結的涉案財物，不得重復查封、凍結。需要輪候查封、凍結的，應當依照有關部門共同發(fā)布的規(guī)定執(zhí)行。查封、凍結依法解除或者到期解除后，按照時間順序登記在先的輪候查封、凍結自動生效。即公安機關輪候查封的，其生效時間并不是協(xié)助查封文書送達登記機構之時，而是自首封機關依法解除查封措施或者到期失效后，才自動生效。故首封法院在查封期限內處分不動產(chǎn)，并且向登記機構送達協(xié)助過戶文書時，公安機關的輪候查封尚未生效。再者，《規(guī)定》同樣只是規(guī)范性文件，沒有《批復》作為司法解釋的效力高。故登記機構應該配合首封法院的協(xié)助過戶要求，并解除公安機關的輪候查封措施，實務中可以在系統(tǒng)里備注《批復》的相關條文內容及解封日期等信息。

作者單位：陜西省西安市不動產(chǎn)信息檔案管理中心