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作者：婚姻家事專業(yè)律師王幼柏，廣東天穗律師事務(wù)所婚姻家事委員會主任

房產(chǎn)分割是離婚案件中非常常見的問題，也是老百姓和專業(yè)人士普遍關(guān)心的問題。本律師從我國《婚姻法》出發(fā)，結(jié)合司法實(shí)踐，分別從父母出資購房、婚前和婚后購房、戀愛或同居期間購房、繼承或贈與房產(chǎn)、借他人名義購房和家庭成員共同建房等六個方面解讀離婚時房產(chǎn)的處理方法和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破。

前四期我分別給大家講了父母出資購房、婚前和婚后購房、戀愛或同居期間購房、繼承或受贈的房產(chǎn)在雙方離婚時的處理方法和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破。今天我給大家講第五期，借他人名義購房在雙方離婚時的處理方法和實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破。為了便于大家理解，下文我把借名買房的不同情形共分為三類，逐一給大家解析：
Q1
借他人名義購房，房產(chǎn)登記在一方父母名下，雙方離婚時，房產(chǎn)可否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

Answer
王幼柏律師解答：
如果不能舉證證明雙方和一方父母有借名買房之合意（比如借名買房協(xié)議等證據(jù)），則房產(chǎn)很難作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。首先，由于房產(chǎn)登記在一方父母名下，如果在另一方及其父母均不承認(rèn)房產(chǎn)屬于“借父母之名購房”的情況下，法院通常不會將房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以處理。其次，即使是各方均承認(rèn)或者有證據(jù)證明借名買房的事實(shí)，由于房產(chǎn)不是登記在夫妻雙方名下，房產(chǎn)涉及到案外人，一般法院也不會在離婚案件中進(jìn)行處理，而是建議另案解決。當(dāng)然，在此情況下，另案主張借名買房的訴請，一般會得到法院支持。最后，如果不能舉證證明“借父母之名購房”的事實(shí)，即使是夫妻倆出資為父母購買房產(chǎn)，由于在出資時約定不明，法院一般會認(rèn)定該出資款項(xiàng)為夫妻雙方對老人的贈與。
Point
實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：
夫妻雙方借一方父母之名購買房產(chǎn)，到底要怎么證明是“借名買房”之事實(shí)，如果確實(shí)無法證明，出資款到底是贈與還是借款？

要證明借父母之名買房之事實(shí)，本律師建議最好還是提供當(dāng)初“借名買房”的相關(guān)書面協(xié)議。另外，如果是基于家人的原因而礙于情面不好簽訂書面協(xié)議，也可以提供各方的短信、微信聊天記錄或者電話錄音，還可以在轉(zhuǎn)賬記錄中做類似于“借名買房”等字眼的備注，以證明借父母之名買房的事實(shí)。借父母之外的其他人之名義購買房產(chǎn)，也可參考此方法保留證據(jù)。

如果證明不了借父母之名買房的事實(shí)，出資款到底是贈與還是借款，法院一般會參照《婚姻法解釋（二）》第二十二條第二款關(guān)于“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”的規(guī)定，本著對等原則，認(rèn)定出資款項(xiàng)為夫妻雙方對老人的贈與。因此，如果確實(shí)是夫妻雙方借錢給父母買房，本律師建議寫借款協(xié)議證明該事實(shí)為妥。
Q2
借他人名義購房，房產(chǎn)登記在自己子女名下，雙方離婚時，房產(chǎn)可否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?
Answer?
王幼柏律師解答：
這要分兩種情況：
如果借用的是成年子女的名義購買房產(chǎn)，處理的方法和上文提及的借父母之名買房的處理方法類似，在此不再贅述。

如果借用的是未成年子女的名義購買房產(chǎn)，由于房產(chǎn)登記在未成年子女的名下，因此，房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為子女的個人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。雖然購房出資來源于夫妻雙方，但由于購房人和產(chǎn)權(quán)人都是未成年子女，故購房款應(yīng)視為父母對未成年子女的贈與。在房產(chǎn)已經(jīng)登記在未成年子女名下，贈與已經(jīng)完成的情況下，非因法定事由，不得撤銷。因此，在離婚訴訟中，夫妻雙方要求對房產(chǎn)進(jìn)行分割的，法院一般不予支持。
Point
實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：
如果借未成年子女的名義買房，如何在離婚后取得對房屋的居住權(quán)和管理權(quán)？離婚后，如果發(fā)現(xiàn)另一方侵犯未成年子女的財(cái)產(chǎn)利益，怎么維權(quán)？

離婚后要取得對房屋的居住權(quán)和管理權(quán)，就要在離婚訴訟中爭取到未成年子女的撫養(yǎng)權(quán)。一旦取得未成年子女的撫養(yǎng)權(quán)，就可以實(shí)際取得房屋的居住權(quán)，并替孩子管理該房產(chǎn)。當(dāng)然，除非為了未成年子女的利益，否則，不得處理登記在未成年子女名下的房產(chǎn)。

建設(shè)部《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定:“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。”夫妻離婚后，雖然未成年子女由其中一方撫養(yǎng)，但是在法律上并未剝奪另一方的監(jiān)護(hù)權(quán)，因此在處置未成年子女的財(cái)產(chǎn)時仍需父母雙方同意。雙方必須提交為保護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益而處分房屋的公證申明書后，并由雙方簽字確認(rèn)，房產(chǎn)登記部門才會準(zhǔn)予辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。另外，《中華人民共和國民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”所以，離婚后，如果一方今后發(fā)現(xiàn)另一方擅自處分房產(chǎn)等行為損害了被監(jiān)護(hù)子女的利益時，可以向法院起訴，確認(rèn)另一方監(jiān)護(hù)人侵犯未成年子女財(cái)產(chǎn)利益的行為無效。

本律師不建議以未成年子女的名義購買房產(chǎn)，主要原因有：首先，以未成年人的名義購房，這就意味著父母不再具有房產(chǎn)的任意處置權(quán)，要出售房產(chǎn)或者用房產(chǎn)做抵押貸款，將寸步難行；其次，為未成年子女購買房產(chǎn)，子女長大后，因?yàn)橛蟹课莓a(chǎn)權(quán)在手，翻臉而對父母不盡孝道，父母將無能為力，這樣的案例比比皆是；最后，將房產(chǎn)登記在未成年子女名下，孩子不勞而獲即可擁有價值不菲的房產(chǎn)，對孩子的身心健康成長未必有利。
Q3
借他人名義購房，房產(chǎn)登記在他人名下，雙方離婚時，房產(chǎn)可否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?
Answer?
王幼柏律師解答：
如果雙方協(xié)議離婚，只要夫妻雙方和借名第三人對借名買房的事實(shí)沒有爭議，則房產(chǎn)可以在離婚協(xié)議書中作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。雙方可以在離婚協(xié)議中就房產(chǎn)的歸屬做出約定。為了確保離婚協(xié)議書的有效性，建議取得借名第三人的書面確認(rèn)。

如果雙方訴訟離婚，在借名第三人愿意書面證明借名買房之事實(shí)的情況下，如果夫妻倆不能就房屋的歸屬達(dá)成一致，則有些法院會對房產(chǎn)分割做出處理。而有些法院則要求雙方另行訴訟解決。

如果雙方訴訟離婚，借名第三人不確認(rèn)借名買房之事實(shí)的情況下，法院是不會將房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，法院會要求雙方另行途徑解決糾紛。如果另案訴訟，在雙方不能舉證證明借第三人之名購房事實(shí)的情況下，法院一般會認(rèn)定夫妻雙方出資款項(xiàng)為借款，即雙方將錢款借予第三人用于買房。《合同法》第二百零六條規(guī)定：“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。”夫妻雙方可以依據(jù)該條款主張第三人返還相關(guān)錢款，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
Point
實(shí)務(wù)難點(diǎn)突破：
借他人名義購房,除了上面提到的風(fēng)險，還有什么風(fēng)險?

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”《物權(quán)法》第十七條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。”

借他人名義買房，房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人，除了存在以上提及的一旦名義產(chǎn)權(quán)人不承認(rèn)借名買房的事實(shí)而導(dǎo)致錢房兩空的風(fēng)險，借名買房還存在以下風(fēng)險：

（1）? 名義產(chǎn)權(quán)人擅自處分房產(chǎn)。比如偷偷賣掉或者用房產(chǎn)去抵押貸款等，此時，再想要取回房產(chǎn)或者收回房款便難上加難。
（2）? 名義產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)糾紛。房屋登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，根據(jù)公示公信原則和物權(quán)法的規(guī)定，房產(chǎn)會被認(rèn)定為其名下的房產(chǎn)。此時，如果名義產(chǎn)權(quán)人遇到債務(wù)糾紛或者離婚等情況，房產(chǎn)極有可能被查封或者分割。
（3）? 名義產(chǎn)權(quán)人不配合過戶，導(dǎo)致過戶困難。當(dāng)實(shí)際購房人滿足購房條件后，如果需要將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房子過戶到自己的名下，需要名義產(chǎn)權(quán)人配合，如果名義產(chǎn)權(quán)人不配合，就無法辦理過戶手續(xù)，只能通過法院訴訟解決。而去法院起訴，能否勝訴是有風(fēng)險的，即使是勝訴了，要辦理完過戶手續(xù)，也需要很長的時間。

?? 所以借名買房有風(fēng)險，購房者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房,以免因違反國家政策或無法證明借名買房的事實(shí)而導(dǎo)致錢房兩空。

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