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　　建議借民法典物權編編纂的契機，將不動產(chǎn)界定為：不動產(chǎn)包括土地、海域及其附屬的房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物

　　《物權法》雖然規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，并且在其第2條第二款中規(guī)定：“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)”，但是并沒有明確什么是不動產(chǎn)。為了更好地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，在物權編編纂時需要明確不動產(chǎn)的概念。

　　不動產(chǎn)一般指不可移動的物或者財產(chǎn)，但是我國法律只有《擔保法》對不動產(chǎn)的含義進行了界定，其第92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。”另外，1988年《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》表述為：“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產(chǎn)。”

　　2004年10月15日 《物權法（草案）》（第二次審議稿）第2條第二款規(guī)定：“本法所稱的物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物。動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物，包括能夠為人力所控制的電、氣、光波、磁波等物。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。”該條已經(jīng)對不動產(chǎn)和動產(chǎn)進行了明確的界定。但不知為何，在以后的審議稿以及正式的頒布稿中都沒再出現(xiàn)該規(guī)定。

　　《物權法》第58條規(guī)定：“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施；（三）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；（四）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。” 該條雖有涉及，但并沒有對不動產(chǎn)進行明確界定。

　　國內(nèi)與不動產(chǎn)類似的概念有房地產(chǎn)，住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》（JGJ278—2012）對房地產(chǎn)的含義進行了界定，即定著于地表或地下的房屋及其所占用的土地。

　　《法國民法典》對不動產(chǎn)采取列舉式規(guī)定。《法國民法典》第518條規(guī)定：“地產(chǎn)與建筑物依其性質(zhì)為不動產(chǎn)。”第519條規(guī)定：“固定于支柱以及屬于建筑物之一部分的風磨、水磨，依其性質(zhì)，亦為不動產(chǎn)。”第520條至525條對依其用途而為不動產(chǎn)者以及依其附著客體而為不動產(chǎn)者進行詳細列舉。此外，第526條規(guī)定，不動產(chǎn)之用益權、地役權與土地使用權以及旨在請求返還不動產(chǎn)的訴權皆為因其附著客體而為不動產(chǎn)。

　　德國民法中并沒有使用動產(chǎn)與不動產(chǎn)，而只有可動之物與不可動之物之分。《德國民法典》遵照羅馬法的原則，即“地上物屬于土地”，以土地及其附著物為不動產(chǎn)，其余之物即為動產(chǎn)。因此《德國民法典》的不可動之物即指“地產(chǎn)”，但其含義并不等同于我們?nèi)粘Ｋ约暗摹巴恋亍薄３坝刑囟ㄋ闹恋牡厍虮砻妗钡摹巴恋亍蓖猓c此“土地”相附著者，《德國民法典》按照“土地之物屬于土地”的一元主義思想，認其為土地的一部分，亦屬于“地產(chǎn)”。因此，德國民法中的不動產(chǎn)包括土地、建筑物，還包括添附于土地或者建筑物而在法律上不能與之相分離的動產(chǎn)。但是，《德國民法典》第95條旋即又排除了那些為臨時目的而附著者屬于不動產(chǎn)。而是否為“為臨時目的而附著”則取決于法官的解釋。
　　《瑞士民法典》第655條規(guī)定：“土地所有權的標的物為土地。本法所指的土地為：①不動產(chǎn)；②不動產(chǎn)登記簿上已登記的獨立且持續(xù)的權利；③礦山；④土地的共有部分等。”可見，在瑞士，不動產(chǎn)與土地是兩個可以互換的概念。瑞士是在土地的基礎上構建的不動產(chǎn)體系。這樣的結(jié)論還可以從《瑞士民法典》對動產(chǎn)所轄的定義得到驗證。

　　《意大利民法典》第812條第一款規(guī)定：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地的建筑物以及所有自然或人為的與土地結(jié)為一體的東西是不動產(chǎn)。”意即不動產(chǎn)包括土地、房屋等。

　　《日本民法典》第86條根據(jù)物的自然屬性對動產(chǎn)和不動產(chǎn)下了定義，即不動產(chǎn)是指土地及固定在土地上之物，如建筑物及其他“定著物”，土地及“定著物”以外之物就是動產(chǎn)。各個“定著物”是否具有作為不動產(chǎn)的獨立性，則根據(jù)其他規(guī)定和交易上的觀念來決定。

　　在美國的不同州，“不動產(chǎn)”一詞有多種解釋，但在所有的定義中，“不動產(chǎn)”本質(zhì)上都包括土地、固著在土地上的定著物和附屬于或者從屬于土地的物。如佛羅里達州法稱：“‘不動產(chǎn)’包括所有土地；土地上的改良物和定著物；所有土地上的自然附屬物或在使用上與土地相連的物；制定法或衡平法規(guī)定的一切地產(chǎn)、收益(如股份、利息)，土地上合法的或公正的權益(如多年的價格)，法院判決的留置權、抵押權等權利以及因留置引起的債務。”與此類似，伊利諾伊州法稱：“‘不動產(chǎn)’包括陸地，水域下的土地，建筑物與構筑物，地役權，與土地有關的特許權等無實體的可繼承財產(chǎn)，地產(chǎn)，以及合法或合理的權益如多年的土地價格、法院判決的留置權、抵押權等。”威斯康星州法規(guī)定：“不動產(chǎn)不僅包括土地本身，而且也包括土地上的建筑物和改良物，所有的定著物，以及從屬于它們的特權。”加利福尼亞州法規(guī)定：“不動產(chǎn)包括土地；土地上的定著物；土地的附屬物以及法律確定的不可動物。”

　　不動產(chǎn)與動產(chǎn)是相對而言的，都屬于“物”的范疇，都有《物權法》（大陸法系國家）或者財產(chǎn)法（英美法系國家）進行調(diào)整。兩者之間的區(qū)別主要是能否人為地移動，如果能夠移動的被稱為動產(chǎn)，不能移動的被稱為不動產(chǎn)。因此，在域外其他國家和地區(qū)，不動產(chǎn)的概念比較廣，一般包括土地以及附著于土地與其無法分離的房屋、林木等，甚至與林木沒有分離的果實等也屬于不動產(chǎn)。

　　但是，在我國，不動產(chǎn)一詞在法律中以及生活實踐中用的很少。相反，由于房屋相對其他不動產(chǎn)較早地進入財產(chǎn)權領域，而且我國于1994年專門出臺了《城市房地產(chǎn)管理法》，因此為公眾所熟知的是房地產(chǎn)一詞。房地產(chǎn)一詞只包括土地和房屋，不動產(chǎn)不僅包括房屋、土地，還包括與土地沒有分離的林木以及海域、水面等。雖然不動產(chǎn)和房地產(chǎn)概念的區(qū)別很清晰，但是社會經(jīng)常將兩者混淆，將“房地產(chǎn)”等同于“不動產(chǎn)”。因此物權編編纂時有必要對不動產(chǎn)的概念進行界定。

　　目前，對于什么是不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)的內(nèi)涵外延，各個部門包括專家學者都沒有分歧和爭議，關鍵是如何給不動產(chǎn)下一個準確的概念。對概念的界定主要有兩種方法，一種是通過確定事物的特性和本質(zhì)即內(nèi)涵的方式來確定概念；一種是明確外延的方式來確定。由于從確定內(nèi)涵的方式來確定不動產(chǎn)的概念，學理化的色彩濃重，不能通俗地為大眾所接受。因此，通過列舉明確外延的方式來確定不動產(chǎn)的概念更為合適。

　　為此，建議借民法典物權編編纂的契機，將不動產(chǎn)界定為：“不動產(chǎn)包括土地、海域及其附屬的房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物。”