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　　建議借民法典物權編編纂的契機，將不動產界定為：不動產包括土地、海域及其附屬的房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物

　　《物權法》雖然規定了不動產登記制度，并且在其第2條第二款中規定：“本法所稱物，包括不動產和動產”，但是并沒有明確什么是不動產。為了更好地實施不動產統一登記制度，在物權編編纂時需要明確不動產的概念。

　　不動產一般指不可移動的物或者財產，但是我國法律只有《擔保法》對不動產的含義進行了界定，其第92條規定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，1988年《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》表述為：“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。”

　　2004年10月15日 《物權法（草案）》（第二次審議稿）第2條第二款規定：“本法所稱的物，包括不動產和動產。不動產指土地以及建筑物等土地附著物。動產指不動產以外的物，包括能夠為人力所控制的電、氣、光波、磁波等物。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。”該條已經對不動產和動產進行了明確的界定。但不知為何，在以后的審議稿以及正式的頒布稿中都沒再出現該規定。

　　《物權法》第58條規定：“集體所有的不動產和動產包括：（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；（四）集體所有的其他不動產和動產。” 該條雖有涉及，但并沒有對不動產進行明確界定。

　　國內與不動產類似的概念有房地產，住房和城鄉建設部頒布的《房地產登記技術規程》（JGJ278—2012）對房地產的含義進行了界定，即定著于地表或地下的房屋及其所占用的土地。

　　《法國民法典》對不動產采取列舉式規定。《法國民法典》第518條規定：“地產與建筑物依其性質為不動產。”第519條規定：“固定于支柱以及屬于建筑物之一部分的風磨、水磨，依其性質，亦為不動產。”第520條至525條對依其用途而為不動產者以及依其附著客體而為不動產者進行詳細列舉。此外，第526條規定，不動產之用益權、地役權與土地使用權以及旨在請求返還不動產的訴權皆為因其附著客體而為不動產。

　　德國民法中并沒有使用動產與不動產，而只有可動之物與不可動之物之分。《德國民法典》遵照羅馬法的原則，即“地上物屬于土地”，以土地及其附著物為不動產，其余之物即為動產。因此《德國民法典》的不可動之物即指“地產”，但其含義并不等同于我們日常所言及的“土地”。除“有特定四至的地球表面”的“土地”外，與此“土地”相附著者，《德國民法典》按照“土地之物屬于土地”的一元主義思想，認其為土地的一部分，亦屬于“地產”。因此，德國民法中的不動產包括土地、建筑物，還包括添附于土地或者建筑物而在法律上不能與之相分離的動產。但是，《德國民法典》第95條旋即又排除了那些為臨時目的而附著者屬于不動產。而是否為“為臨時目的而附著”則取決于法官的解釋。
　　《瑞士民法典》第655條規定：“土地所有權的標的物為土地。本法所指的土地為：①不動產；②不動產登記簿上已登記的獨立且持續的權利；③礦山；④土地的共有部分等。”可見，在瑞士，不動產與土地是兩個可以互換的概念。瑞士是在土地的基礎上構建的不動產體系。這樣的結論還可以從《瑞士民法典》對動產所轄的定義得到驗證。

　　《意大利民法典》第812條第一款規定：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地的建筑物以及所有自然或人為的與土地結為一體的東西是不動產。”意即不動產包括土地、房屋等。

　　《日本民法典》第86條根據物的自然屬性對動產和不動產下了定義，即不動產是指土地及固定在土地上之物，如建筑物及其他“定著物”，土地及“定著物”以外之物就是動產。各個“定著物”是否具有作為不動產的獨立性，則根據其他規定和交易上的觀念來決定。

　　在美國的不同州，“不動產”一詞有多種解釋，但在所有的定義中，“不動產”本質上都包括土地、固著在土地上的定著物和附屬于或者從屬于土地的物。如佛羅里達州法稱：“‘不動產’包括所有土地；土地上的改良物和定著物；所有土地上的自然附屬物或在使用上與土地相連的物；制定法或衡平法規定的一切地產、收益(如股份、利息)，土地上合法的或公正的權益(如多年的價格)，法院判決的留置權、抵押權等權利以及因留置引起的債務。”與此類似，伊利諾伊州法稱：“‘不動產’包括陸地，水域下的土地，建筑物與構筑物，地役權，與土地有關的特許權等無實體的可繼承財產，地產，以及合法或合理的權益如多年的土地價格、法院判決的留置權、抵押權等。”威斯康星州法規定：“不動產不僅包括土地本身，而且也包括土地上的建筑物和改良物，所有的定著物，以及從屬于它們的特權。”加利福尼亞州法規定：“不動產包括土地；土地上的定著物；土地的附屬物以及法律確定的不可動物。”

　　不動產與動產是相對而言的，都屬于“物”的范疇，都有《物權法》（大陸法系國家）或者財產法（英美法系國家）進行調整。兩者之間的區別主要是能否人為地移動，如果能夠移動的被稱為動產，不能移動的被稱為不動產。因此，在域外其他國家和地區，不動產的概念比較廣，一般包括土地以及附著于土地與其無法分離的房屋、林木等，甚至與林木沒有分離的果實等也屬于不動產。

　　但是，在我國，不動產一詞在法律中以及生活實踐中用的很少。相反，由于房屋相對其他不動產較早地進入財產權領域，而且我國于1994年專門出臺了《城市房地產管理法》，因此為公眾所熟知的是房地產一詞。房地產一詞只包括土地和房屋，不動產不僅包括房屋、土地，還包括與土地沒有分離的林木以及海域、水面等。雖然不動產和房地產概念的區別很清晰，但是社會經常將兩者混淆，將“房地產”等同于“不動產”。因此物權編編纂時有必要對不動產的概念進行界定。

　　目前，對于什么是不動產以及不動產的內涵外延，各個部門包括專家學者都沒有分歧和爭議，關鍵是如何給不動產下一個準確的概念。對概念的界定主要有兩種方法，一種是通過確定事物的特性和本質即內涵的方式來確定概念；一種是明確外延的方式來確定。由于從確定內涵的方式來確定不動產的概念，學理化的色彩濃重，不能通俗地為大眾所接受。因此，通過列舉明確外延的方式來確定不動產的概念更為合適。

　　為此，建議借民法典物權編編纂的契機，將不動產界定為：“不動產包括土地、海域及其附屬的房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物。”