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　　宗地面積

　　業主A擁有某市老城區一處國有建設用地使用權，其上房屋建設及宗地登記均在中華人民共和國成立前，登記檔案記載的批準用地面積為231.59平方米。由于其國有建設用地使用權證書丟失，故到不動產登記機構申請補發不動產權證書。因登記檔案無土地坐標，業主A委托測繪單位重新進行測繪落宗，經測量該處國有建設用地實際占地面積為216.24平方米，比原批準面積減少15.35平方米。

　　究竟是以原批準面積為準，還是依照實際占地面積，有兩種截然不同的意見。

　　第一種意見認為，應以登記檔案記載的批準用地面積為準辦理不動產登記。鑒于原國有建設用地使用權證丟失，且登記檔案中沒有坐標點，需重新測繪辦理落宗手續，附圖使用新測量的實際面積（帶坐標圖）。

　　這種意見的理由是，《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）都沒有明確不動產登記具有確權性質，如按現狀面積登記需通過縣級人民政府批準同意方可進行。本著“以民為本、尊重事實、因地制宜、實事求是、能辦則辦、先行登記并行完善”的原則，應按照政府原審批面積進行登記。

　　第二種意見認為，應查找出土地面積“變化”的主要原因，按宗地現狀開展權籍調查，經本宗與相鄰宗地當事人共同指界簽字權屬無爭議，在征得權利人同意的情況下，依據權籍調查結果按實際用地范圍確定宗地界址進行測繪。由權利人簽署知悉該情況的具結書，并在不動產登記簿證上如實記錄相關情況后，按現狀面積進行登記。

　　實踐中，土地面積發生“變化”的原因主要有三。其一，測量精度問題。原先的測量工具通常是皮尺、鋼卷尺等，加上自然條件、氣候條件等眾多因素的影響，即便采用多次測量取平均值的辦法，仍然存在較大誤差。其二，手工繪圖、缺乏坐標點等人為和管理因素，也容易導致面積“縮水”或“膨脹”。其三，因房屋年代久遠，中間存在自身及四鄰將瓦房翻修為板房以及道路拓寬等造成墻體移位、滴水巷滅失等情況。而開展權籍調查和不動產登記，必須遵循“尊重事實、厘清關系、便民利民、穩定連續”的原則。

　　上述兩種意見都有一定的道理，針對建設用地批準面積與實測面積不一致這樣一個普遍存在的問題，到底應該如何處理呢？

　　原國土資源部《關于做好不動產權籍調查工作的通知》第2條明確要求，“在遵守現行標準規定的檢查上，鼓勵采用2000國家大地坐標系和1985國家高程基準，以及先進、成熟的高精度調查技術開展調查。對于同一不動產權籍要素，調查精度要求不一致的，原則上以精度要求高的規定為準”。《不動產權籍調查技術方案（試行）》明確提出，“對權屬來源資料缺失、不完整的不動產權屬，主要采用外業核實、調查的方法”。《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）1.4.1規定，“不動產登記申請前，需要進行不動產權籍調查的，應當依據不動產權籍調查相關技術規定開展不動產權籍調查。不動產權籍調查包括不動產權屬調查和不動產測量”。《細則》第15條規定，“不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確”。《規范》1.5.3規定，“有證據證實不動產登記簿記載的事項確實存在錯誤的，應當依法進行更正登記”。《測繪法》第19條規定，“測量土地、建筑物、構筑物和地面其他附著物的權屬界址線，應當按照縣級以上人民政府確定的權屬界線的界址點、界址線或者提供的有關登記資料和附圖進行。權屬界址線發生變化時，有關當事人應當及時進行變更測繪”。此外，權籍調查表中也有批準面積指經政府批準的宗地面積和宗地面積指經測量得到的宗地土地面積的區分。

　　據上可知，僅以第一種意見處理，即按照政府原審批面積為準進行登記是不妥的。應當按照第二種意見，依據相關法律法規和政策規定，厘清建設用地面積發生變動的主要原因，按宗地現狀開展權籍調查，實事求是地反映實際宗地面積，依權籍調查結果，按實際用地范圍重新確定宗地界址進行測繪，披露真實情況，并在不動產登記簿證上如實記錄相關情況后，按現狀面積進行登記。