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︳作者：戴仔勇律師/江蘇當代國安律師事務所
︳微信：njdaizaiyong

本解析案例來源于最高人民法院再審改判案件“溫某訴廣州市國土資源和規劃委員會房屋行政登記糾紛案”。本律師按照【裁判要旨】【案情概要】【裁判結果】和【裁判理由】的順序將該案歸納整理如下；最后的【律師評析】部分為本人的分析意見，供參考。

【裁判要旨】

根據《物權法》第十四條規定，雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發證兩個程序，但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿，房屋權屬轉移登記便發生效力，未拿到房地產權證不影響轉移登記的效力，符合《物權法》第一百零六條第一款規定的善意取得制度“轉讓的不動產依法應當登記的已經登記”的要件。

【案情概要】

原告：溫某

被告：廣州市國土資源和規劃委員會

第三人：曾某

第三人：謝某

第三人：黃某

涉案房屋為廣州市花都區雅寶新城一幢別墅商品房，該房屋原權屬人為溫某之父梁某，梁某系外籍華人，于2006年7月31日死亡。2008年12月1日，黃某持偽造的委托書及公證書，虛構其為梁某的弟弟，申請補領了梁某名下的涉案房屋房地產權證。

2009年1月23日，黃某使用虛假資料，將涉案房屋出售給謝某，廣州市國土資源和規劃委員會將涉案房屋轉移登記在謝某的名下，房地產權證號為00××03。2010年4月27日，謝某將涉案房屋以338萬元的價格出售給曾某，購房款已經支付。2010年9月13日，廣州市國土資源和房屋管理局將涉案房屋轉移登記在曾某的名下，因涉案房屋涉及刑事訴訟，尚未將房地產權證頒發給曾某。曾某提供的在廣州市國土資源和房屋管理局花都區分局查詢打印的《房地產登記薄查冊表》，記載權屬人為曾某，產權證號0300041xxx，權屬來源說明為2010年向謝某購買。2011年10月18日，廣州市中級人民法院作出刑事判決，認定黃某犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年。

溫某向法院提起行政訴訟，請求確認廣州市國土資源和規劃委員會為黃某、謝某辦理房屋交易過戶的具體行政行為違法，判決撤銷00××03號房地產權證。

【裁判結果】

一審：廣州市花都區人民法院判決：一、確認廣州市國土資源和規劃委員會為黃某、謝某辦理涉案房屋轉讓登記的行政行為違法；二、駁回溫某要求撤銷廣州市國土資源和規劃委員會頒發給謝某的房地產權證的訴訟請求。

二審：溫某、廣州市國土資源和規劃委員會不服，提起上訴。廣州市中級人民法院判決：撤銷一審行政判決；撤銷廣州市國土資源和規劃委員會發給謝某的00××03號房地產權證。

廣州中院再審：曾某、謝某不服，向廣州市中級人民法院申請再審。廣州中院判決：維持二審行政判決。

最高人民法院再審：曾某不服廣州中院再審，向最高人民法院申訴。最高人民法院于2018年11月作出再審判決：撤銷二審判決及廣州中院再審判決；撤銷一審判決第二項；維持一審判決第一項。

【裁判理由】

一審法院：

廣州市國土資源和規劃委員會依據黃某偽造的材料，將涉案房屋轉移登記在謝某的名下，應屬主要證據不足，登記錯誤，該行政行為違法。謝某又以338萬元的價格轉讓給曾某，現涉案房屋由曾某占有使用。曾某是以對價轉讓取得涉案房屋，并經房管部門登記在其名下。根據《物權法》第一百零六條的規定，曾某取得涉案房屋應屬善意取得，其權利應受到保護。

二審法院、再審廣州中院：

謝某將涉案房屋售與曾某后，廣州市國土資源和規劃委員會在核發房地產權證的過程中，發現涉案房屋存在問題，停發房地產權證，應視為涉案房屋并未完成轉讓登記，曾某未善意取得涉案房產。

再審最高人民法院：

根據《物權法》第一百零六條第一款的規定，善意取得需要具備三個要件，本案中，各方當事人對于曾某受讓房屋時是善意的，以合理的價格轉讓這兩個要件，均無異議。《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。根據上述規定，雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發證兩個程序，但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿，房屋登記便發生效力。本案中，廣州市國土資源和房屋管理局將涉案房屋轉移登記至曾某名下，已將相關事項記載于登記簿，已經符合《物權法》第一百零六條第一款規定的“轉讓的不動產依法應當登記的已經登記”的要件。因此，曾某提出涉案房屋已進行不動產權登記且已轉移登記在其名下，其是否拿到房地產權證并不影響轉移登記的效力的主張成立，本院予以支持。

本案中，已經生效的刑事判決證明黃某以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記，被訴的首次轉移登記行為違法，但因曾某已經善意取得涉案房屋所有權，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十一條第三款的規定，判決確認被訴登記行為違法，不撤銷登記行為。

【律師評析】

本案涉案房屋首次轉移登記后再次轉讓給曾某是否屬于善意取得是本案的爭議焦點問題。

為保護善意相對人的合法權利，《物權法》第一百零六條規定了無處分權人轉讓不動產或動產給受讓人，該受讓人為善意時有權取得不動產或動產的所有權，即善意取得制度。善意取得制度需要滿足一定的條件，《物權法》第一百零六條第一款規定了三個要件，即：受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。第一個要件是主觀條件，要求受讓人在受讓不動產或動產時對轉讓人為無權處分人不知情。第二個要件是價格條件，轉讓價格要合理，一般應以轉讓時交易地市場價格為依據，結合交易習慣等其他因素綜合認定。第三個要件是公示條件，公示方式有兩種，一是登記，二是交付，即：對于不動產，按照法律規定應當登記的已經登記；對于動產，不需要登記的已經交付完畢。上述三個要件缺一不可，缺少任何一個條件均不構成善意取得?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用若干問題的解釋(一)》主要圍繞前兩個要件的具體適用問題作出了詳細規定。

本案中，對于曾某受讓涉案房屋時為主觀善意以及以合理的價格受讓的事實，當事人各方均無異議，且均滿足上述《物權法》及《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(一)》關于善意取得制度中的相關規定，因此，曾某受讓涉案房屋時滿足善意取得制度前兩項要件，即主觀善意條件和價格條件。

對于第三個要件，即涉案房屋是否已經依法完成登記，則成為本案爭議焦點中焦點問題。關于此問題，二審及再審廣州中院與一審及再審最高人民法院的觀點截然相反。從《物權法》第一百零六條第一款規定的字面意義上來看，其只要求轉讓的不動產已經依法完成登記，至于這一登記是僅指不動登記機構將不動產權屬記載于不動產登記簿即完成登記程序，還是指除記載于登記簿外，還應當向受讓人頒發不動產權屬證書，方為完成登記。對此，《物權法》和《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(一)》均未作出進一步規定。從善意取得制度第三個要件規定的目的來看，是要產生不動產或動產轉讓給善意相對人的對外公示效力，從而使不特定公眾相信善意相對人為物權所有人?！段餀喾ā犯鶕粍赢a和動產能否移動的物理屬性，規定了不同的權屬轉移的公示方式，即：需要依法登記的不動產權屬轉移的公示方式為在不動產登記機構辦理登記，自記載于不動產登記簿時發生效力；動產權屬轉移的公示方式為轉移交付。

因此，房屋等不動產權屬轉移登記自記臷于不動產登記簿時即完成登記，此時便產生對外公示的法律效力，受讓人取得房屋所有權。至于為受讓人頒發不動產權屬證書則是另外一個相對獨立程序，權屬證書是根據不動產登記簿的記載制作頒發，性質上屬于權屬證明，其本身不產生物權設立或變動的效力，未頒發權屬證書不代表不動產權屬轉移登記沒有完成。不動產權屬轉讓登記已經記載于不動產登記簿，但受讓人未獲得不動產登記機構頒發的權屬證書的原因可能多樣，比如本案之情形，再如不動產登記機構不作為，此時，受讓人可以通過行政復議或訴訟的方式尋求救濟，要求不動產登記機構為其頒發不動產權屬證書。但無論怎樣，房屋等不動產權屬轉移記載于登記簿便產生物權變動的效力，不受是否頒發不動產權屬證書的影響。

本案中，曾某受讓涉案房屋時主觀上為善意且已經支付了合理的對價，涉案房屋已在不動產登記機構的登記簿上完成了權屬轉移登記，符合《物權法》第一百零六條第一款規定的“轉讓的不動產依法應當登記的已經登記”的要件，因此，曾某為涉案房屋的善意取得人，其關于涉案房屋的所有權應依法予以保護。廣州市國土資源和規劃委員會為涉案房屋首次轉讓登記的行政行為違法，但不予撤銷，否則會影響曾某依善意取得制度取得涉案房屋所有權的權益。