行業資訊
在商品房買賣過程中，部分開發商出于盈利的目的，捂盤惜盤、捆綁銷售，將房屋與車位、或者裝修進行捆綁銷售，此種情況下簽訂的合同，買受人能否主張解除？合同的效力如何認定和判斷？實務中對此問題是如何處理的呢？
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主要裁判觀點及實務處理
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裁判觀點一：購房者不屬于《反不正當競爭法》的主體范疇，搭配銷售不屬于可撤銷民事行為。
案例1：項玉波與飛云房地產投資集團有限公司商品房銷售合同糾紛案（2015）麗縉民初字第516號
【案例要旨】：搭配銷售的情形是否屬于可撤銷的民事行為。原告主張搭配銷售的情形屬于可撤銷的民事行為，其法律依據為《中華人民共和國反不正當競爭法》第十二條的規定“經營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。”而該法第二條第二款、第三款規定“本法所稱的不正當競爭行為，是指經營者違反本法規定，損害其他經營者的合法權益，擾亂社會經濟秩序的行為。本法所稱的經營者，是指從事商品經營或者營利性服務（以下所稱商品包括服務）的法人、其他經濟組織和個人。”（注：2017年新修訂的《反不正當競爭法》對相關條款進行了修改）本院認為該規定是對不正當競爭行為主體范圍的限定，同時又是對《反不正當競爭法》調整范圍的規定，原告顯然不是該法所稱的其他經營者，故原告該主張缺乏法律依據，本院不予支持。
案例2：周秀峰與安徽百商置業有限公司商品房銷售合同糾紛案（2017）皖0191民初2107號
【案例要旨】：《反不正當竟爭法》第十二條規定“經營者銷售商品，不得違反購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件”。《消費者權益保護法》第十六條規定“經營者向消費者提供商品或者服務，應當恪守社會公德、誠信經營，保障消費者的合法權益；不得設定不公平、不合理的交易條條件，不得強制交易”。百商公司就地下車庫的銷售已取得商品房預售許可證，開發商為業主提供車位是其法定義務，不屬于搭售商品或者強制交易。
裁判觀點二：捆綁銷售協議不能認定存在顯失公平等合同無效事由，協議有效。
案例1：吳繼明、吳昊等與濟寧市城建投資有限責任公司房屋買賣合同糾紛案（2017）魯0891民初1270號
【案例要旨】：關于是否存在捆綁銷售、強制交易的行為，應從出賣方在銷售市場中是否具有顯著的優勢地位、該行為是否顯著影響了市場競爭的角度進行判斷。被告僅是本地區眾多房地產開發公司的其中一家，其開發的樓盤也僅是眾多樓盤的一個，被告在市場中并不具備明顯的優勢地位。原告在購買房屋時具有絕對的選擇權來決定是否購買涉案商品房及車位、儲藏室。原告具有完全民事行為能力，其對于車位、儲藏室保證金的簽字確認，視為其對于購買意向的認可。因此，對于原告主張被告存在捆綁銷售、強制交易的行為，要求確認該行為無效，本院不予支持。
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案例2：賈秋蕓、大廠華夏幸福基業房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案（2018）冀10民終5420號
【案例要旨】：本院認為，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條之規定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”，上訴人所述的政府限價措施，不是認定合同無效的依據，上訴人向被上訴人支付的裝修款，系雙方協商達成的一致意見，上訴人主張被上訴人華夏公司變相上漲房價，無事實依據，本院不予認定。被上訴人華夏公司是否存在將房屋總價拆分為房屋價款、裝修款、車位款、電商款，并將上述合同標的捆綁銷售，規避政府限價，屬于房地產行政主管部門審查認定并進行處理的事項，不是人民法院民事案件審理內容，上訴人可向房地產行政主管部門反映處理。
裁判觀點三：捆綁銷售排除了消費者的選擇權，加重了其購房負擔，協議無效。
案例1：袁曉金與贛州市廣德置業有限公司確認合同效力糾紛案（2019）贛0731民初1813號
本院認為，原告購買被告開發的商品房時，被告為捆綁搭售涉訴地下車位使用權，要求原告必須與其簽訂由被告事先擬定的格式合同即《地下車位使用協議》，排除了原告自主選擇購買車位的權利，加重了原告的購房負擔，故該合同無效。合同無效后，被告應將收取原告的車位使用金返還。因原告明知被告提供不合法律規定的格式合同仍然與其簽訂車位使用協議并實際交付車位款，自己存在過錯，且被告退還車位款后未獲取變相提高房價的利益，故原告要求被告承擔利息損失不予支持。
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裁判觀點四：兩個合同具有密切關聯性，購房者僅要求單獨解除或撤銷裝修或車位協議的，不予支持。
案例1：中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司與李樹妍合同糾紛案（2015）一中民終字第08449號
【案例要旨】：《協議書》第12條約定，本協議與雙方簽訂的《北京市商品房買賣合同》為不可分割的整體，彼此關聯，同時履行，同時解除。根據上述條款，可以看出李樹妍簽訂《協議書》與房屋買賣合同本身存在關聯，《協議書》中關于地下車位交付及價款的約定等均不能脫離房屋買賣合同單獨予以判斷。李樹妍在二審庭審中亦表示因政府限價，地下車位系與商品房捆綁銷售，兩者密切相關。因此，中礦宏業錦泰公司以合同價格出售地下車位系考慮到北京市政府的相關規定，并與商品房價格具有重大關聯，李樹妍現僅要求單獨撤銷《協議書》，與雙方的約定不符，亦與雙方訂立《協議書》時之客觀情勢不符，且不符合公平原則，故本院不予支持。
案例2：胡麗、阜陽市潁州碧桂園房地產開發有限公司委托合同糾紛案（2018）皖12民終1096號
【案例要旨】：本院認為，從本案的認購書及附件中反映，雙方簽訂的系購買精裝修房的合同。雖然其后分別簽訂了裝修合同和商品房買賣合同，但《裝修合同》約定的裝修費用反映的并非真實的裝修成本，而是房價款的一部分，其與購房合同約定的價款共同構成涉案房屋的總價款。胡麗單獨要求解除涉案《裝修合同》不符合法律規定。若認為上述合同具有解除的法定事由，可以對涉案裝修合同、商品房買賣合同一并予以解除。
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法律分析
在房地產銷售過程中，房產企業將車位或裝修與商品房捆綁在一起進行出售，購房者往往認為這一行為侵犯了自己的選擇權，以《反不正當競爭法》和《消費者保護法》為由提起訴訟，主張解除或撤銷捆綁在商品房之上的合同，或主張因違反了法律的規定而應對合同的效力予以否定。雖然中央部委及地方也出臺了一系列的政策對商品房的搭售行為予以否定和禁止，但并不意味著雙方所簽訂的合同效力是無效的。
1、《反不正當競爭法》第二條第二款：“本法所稱的不正當競爭行為，是指經營者違反本法規定，損害其他經營者的合法權益，擾亂社會經濟秩序的行為。”購房者不屬于本法的調整主體范圍，不適用《反不正當競爭法》。
2、《反壟斷法》第十七條：禁止具有市場支配地位的經營者從事下列濫用市場支配地位的行為，其中包括沒有正當理由搭售商品，或者在交易時附加其他不合理的交易條件。“因房地產企業眾多，同一個房企所開發的樓盤眾多，購房者可以自由選擇進行簽約，故購房者往往難以證明房產企業的明顯優勢或壟斷地位。
3、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條之規定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”，中央各部門及地方出臺的政策規定，不可以作為認定合同效力的依據。
4、商品房搭售車位或裝修的格式合同條款，并不一定必然無效，購房者仍然有選擇簽訂或拒絕簽訂的權利，其次房產企業往往已對該部分內容進行了加粗和必要提醒，往往很難據以否定合同的效力。同時購房者也往往很難證明欺詐、脅迫等其他合同無效事由的存在。
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風險提示
1、行政管理之風險。對于以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格的行為，住建部下發的《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》建房[2016]223號中明確規定各級房地產主管部門要加大執法檢查力度，依法嚴肅查處。涉嫌犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。各級房地產主管部門應當視情節輕重，對房地產企業采取以下措施：（一）采取書面警示；（二）約談企業主要負責人；（三）公開通報企業不正當經營行為；（四）列入嚴重違法失信房地產開發企業名單；（五）由資質許可機關在資質審查中重點審核。同時，住建部聯合其他部委于2018年6月發布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》建房[2018]58號，明確重點整治壟斷房源，以捆綁方式亂收費等行為，先行開展專項行動的城市有30個，并出臺了相應管理辦法，嚴禁打擊捆綁銷售行為。
2、合同無效之風險。針對該問題主流觀點認為合同有效，但也有部分法院認定無效，若合同被認定無無效，房產企業將面臨錢款如數返還的問題。當然不排除購房者通過其他途徑如投訴、信訪、舉報等方式解決爭議問題的風險。
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