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【案號】（2017）粵執復99號
【單位】廣東省高級人民法院
【亮點】執行法院在拍賣處理涉案不動產時，在案外人對執行標的物主張租賃權的情況下，是否帶租拍賣涉及到對案外人租賃權的保護，同時也對拍賣成交價構成影響，因此執行法院應認真審查處理。

廣東省高級人民法院
執 行 裁 定 書
（2017）粵執復99號

復議申請人（異議人、申請執行人）：廣東粵財資產管理有限公司（下稱粵財公司）......
被執行人：佛山市順德區世紀渤豪貿易有限公司（下稱渤豪公司）......
被執行人：佛山市順德區宇宸商貿有限公司（下稱宇宸公司）......
利害關系人：李麗華，女，漢族，1961年1月27日出生，身份證住址黑龍江省伊春市上甘嶺區，現暫住佛山市順德區，。

粵財公司因不服佛山市中級人民法院（下稱佛山中院）于2016年12月26日作出的（2016）粵06執異184號執行裁定，向本院申請復議。本院受理后依法組成合議庭進行審查，現已審查終結。

佛山中院在執行粵財公司申請執行渤豪公司、宇宸公司、王紅、李壽君、王莉、李甜仲裁糾紛一案中，于2016年11月11日向申請執行人粵財公司發出（2015）佛中法執字第191號《通知書》，告知粵財公司該院決定帶租拍賣涉案標的物，粵財公司不服提出執行異議。
粵財公司異議稱：首先，被執行人王莉并沒有在涉案《房屋租賃合同》上簽名，本案中房屋租賃關系不存在。在利害關系人李麗華提供的租賃合同上，并沒有房屋所有權人王莉的簽名和按手印，不能證明產權人王莉將涉案房屋租賃給李麗華的真實意思表示。涉案合同上只有王莉的印章，根據一般生活習慣，簽署合同應當由權利人簽字確認。而用印章只是在當事人簽署法律文件后輔助證明當事人已經簽署合同，因為印章保管、真偽問題，并不能代表當事人同意簽名確認。其次，租賃期限過長，租金數額過低。涉案租賃合同租期長達十年，且沒有租金遞增條款，明顯與一般商業習慣相悖。涉案房屋建筑面積約150平方米，而房屋租金只有每月500元，按照當地房屋租賃市場價，每月500元只能租到30-50平方米的房屋。再次，涉案房屋的租金6萬元人民幣也不能證明產權人王莉已經收取。利害關系人提供的收據，也是只有王莉的印章，沒有簽名，不能代表王莉已收取涉案房屋的租金。現實情況是被執行人王莉在資金鏈斷裂被眾債權人追索債權后就下落不明，至今未能找到王莉本人。因此，申請執行人完全有理由懷疑利害關系人利用這個情況，偽造或者冒名王莉來炮制了這份租賃合同，請求法院在查明事實的基礎上，依法嚴厲制裁這種虛假訴訟的行為，并追究相關責任人的刑事責任。綜上，現行法律并未規定可以用當事人的印章代替當事人簽名并形成租賃合同，事實上也沒有只用簽章就可以簽署合同的先例產生，利害關系人李麗華涉嫌利用被執行人王莉因眾債權人追債而下落不明的情況，偽造或者冒名王莉簽署合同的違法情形，因此請求在查明事實的情況下，依法否定涉案房屋的租賃關系，并依法追究相關法律責任。請求撤銷（2015）佛中法執字第191號通知書；剔除李麗華提出的租賃關系，準許對被執行人王莉所有的位于佛山市順德區樂從鎮樂從社區居民委員會桂華路A112號樂宜居B座凱景閣3-B1房不附帶租約拍賣。
......
佛山中院查明：該院在執行（2015）佛中法執字第191號粵財公司申請執行渤豪公司、宇宸公司、王紅、李壽君、王莉、李甜仲裁糾紛一案中，擬拍賣被執行人王莉所有的位于佛山市順德區樂從鎮樂從社區居民委員會桂華路A112號樂宜居B座凱景閣3-B1房（產權證號：25××33），為此，利害關系人李麗華向該院提出申請，認為其已租賃并居住在該房屋，請求該院在拍賣時帶租約拍賣。佛山中院審查后，同意帶租約拍賣，并向申請執行人粵財公司發出（2015）佛中法執字第191號《通知書》，告知申請執行人該院同意帶租拍賣事宜。粵財公司認為本案不應當帶租約拍賣，遂提出執行異議。

另查明，利害關系人李麗華在向佛山中院提出申請帶租拍賣時，向該院提交了王莉蓋有私人印章的《房屋租賃合同》，合同中約定由李麗華租賃涉案房屋作住宅使用，期限自2013年1月1日至2023年12月31日，每月租金500元，租金一次性付清。此外，李麗華還提供了其向王莉交付60000元，由王莉蓋有私人印章的收款收據，并說明其女婿寧濤是王莉任法定代表人的宇宸公司員工（寧濤在該司從2006年12月至2014年9月的社保繳費證明），因此王莉將涉案房屋以員工價租給寧濤安家使用，寧濤一直交納房屋有關水費（其中水費明細單表明寧濤自2010年11月起至2016年9月一直交納涉案房屋水費）、管理費、垃圾費等費用。

佛山中院認為：根據利害關系人李麗華提供的證據，寧濤自2010年11月起在涉案房屋居住，并以寧濤名義繳交涉案房屋用水的水費。而李麗華提供的2013年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》、租金《收款收據》，形式上符合證據的要求，應確認屬合法有效的合同。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條關于“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持”的規定，利害關系人李麗華申請帶租約拍賣涉案房屋，符合法律規定的情形，該院決定對涉案房屋帶租約拍賣的執行行為，并無不當。

異議人粵財公司認為利害關系人李麗華提供的《房屋租賃合同》、《收款收據》并無王莉簽名而只有蓋章，不符合一般情形，且法律并未規定可以用當事人的印章代替當事人簽名情形的意見，沒有法律依據，不予采信。異議人提出李麗華提交的租賃合同存在租期過高，租金過低等情形不符合市場價租賃的問題，因李麗華女婿寧濤是宇宸公司員工，公司提供給職工及其家屬的住房，租金通常較低，與租賃市場價并不一致符合常理。至于粵財公司懷疑利害關系人李麗華提供虛假的租賃合同的問題，其并未提供充分的證據，對其懷疑的問題不予采信。如果異議人有充分證據證實利害關系人李麗華虛假訴訟，可通過其他法律途徑另行解決。綜上，佛山中院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第（十一）項、第二百二十五條的規定，于2016年12月26日作出的（2016）粵06執異184號執行裁定書，裁定駁回粵財公司的異議請求。

粵財公司向本院申請復議稱：一、原審法院認定被執行人王莉與李麗華的租賃關系合法有效沒有事實和法律依據。首先，涉案租賃合同沒有完全具備合同成立要件，該合同沒有成立。根據一般交易習慣，個人之間簽署書面合同應該是合同雙方當事人簽名及按指紋，而涉案租賃合同上并沒有所有權人王莉的親筆簽名和指紋，只加蓋了所謂“王莉”的私人印章，也就是說不能證明產權人王莉有將涉案房屋租賃給李麗華的真實意思表示。而且李麗華未能提供證據證實王莉在同一時期已形成一律使用個人印章代替其個人簽名的簽章習慣，不排除他人偽造或者冒名使用王莉印章的可能性。其實，被執行人王莉在2014年4月資金鏈斷裂被眾債權人追索債權后就下落不明，至今未能找到其本人，法院開庭也未到庭應訴，所以無法確認這是王莉的真實意思表示。因此，涉案租賃合同的效力存在重大瑕疵，不具有對抗涉案房屋執行的效力。其次，涉案房屋租賃期限過長，租金數額過低。本案涉案租賃合同約定租期長達十年，且沒有租金遞增條款，涉案房屋建筑面積約150平方米（套內建筑面積117.5平方米），按照當地的房屋租賃市場價，涉案房屋的月租金的市場標準應該在2000元以上，而本案合同約定房屋的月租金僅500元，明顯低于市場標準。王莉將涉案房屋以明顯不合理的低價出租給寧濤或其岳母李麗華，但寧濤作為公司員工，既沒有證據證明其已經為公司作出過卓越貢獻，理應享有該等優惠，也沒有證據證實其將繼續為公司服務10年以上，王莉愿意一次性出租10年給寧濤。同時，如果該等優惠政策屬于宇宸公司的一般性福利，那么李麗華應該舉證證明公司其他員工也同樣享有上述優惠。最后，涉案房屋的租金是否已實際收取缺乏足夠的證據。李麗華提交的《收據》上僅有所謂的“王莉”的印章，沒有王莉的簽名，而且也沒有轉帳憑證。因當事人的印章存在被其他人偽造或者冒名使用的可能，那么僅憑現有的證據，不能證明王莉已經實際收到了該筆租金。綜上，因執行中通過虛假租賃逃避執行的情況屢見不鮮，因此原審法院簡單地以舉證不足駁回復議申請人的異議請求，而未能就租賃關系的真實性、合理性要求李麗華提供相應的證據，舉證責任分配不當，應予糾正。二、王莉并非宇宸公司的法定代表人，不存在公司將王莉個人房屋作為福利提供給李麗華的可能。宇宸公司自設立以來的法定代表人都是王紅，王莉既不是該公司的法定代表人，也不是股東。因此王莉的個人房屋在名義上不能作為宇宸公司提供給員工的福利。更為關鍵的是，根據工商登記信息，寧濤是宇宸公司的股東，并非一般的公司員工。王莉作為宇宸公司的保證人，如果其真的以明顯低于市場的價格將房屋出租給借款人的股東寧濤或其岳母李麗華，并一次性收取全部租金，那么該事實就屬于明顯逃避債務、規避執行的行為。因此該租賃合同應屬無效。綜上所述，請求撤銷佛山中院（2016）粵06執異184號執行裁定，撤銷附帶租賃關系的拍賣，依法剔除李麗華的租賃關系，準許不帶租約拍賣王莉所有的位于佛山市順德區樂從鎮樂從社區居民委員會桂華路A112號樂宜居B座凱景閣3-B1房，支持復議申請人的全部請求。
......
本院認為：本案爭議的焦點問題是執行法院帶租拍賣涉案房產是否符合法律規定。執行法院在拍賣處理涉案不動產時，在案外人對執行標的物主張租賃權的情況下，是否帶租拍賣涉及到對案外人租賃權的保護，同時也對拍賣成交價構成影響，因此執行法院應認真審查處理。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”根據這一司法解釋的規定，執行法院在案外人提出的阻止移交占有被執行的不動產或者在拍賣前決定是否帶租拍賣的，應審查案外人所主張的租賃關系的真實性以及是否符合阻止移交占有的條件。本案中，案外人李麗華為證明其與被執行人王莉之間存在租賃關系，向執行法院提交了《房屋租賃合同》、租金收據以及以寧濤的名義繳納的該房產的管理費及水電費等，執行法院亦據此認定其雙方租賃關系成立，并決定帶租拍賣涉案標的物。但李麗華所提交的《房屋租賃合同》及租金收據均沒有房屋所有人王莉的簽名，兩份證據上只蓋了“王莉”的私章。復議申請人粵財公司在提出異議時對王莉和李麗華之間租賃關系的真實性提出質疑，且提出案外人所提交的租賃合同約定的租期過長、租金過低，認為上述證據存在偽造的可能性。因此，執行法院在異議審查中應當根據上述司法解釋的規定，審查案外人李麗華提交的《房屋租賃合同》、租金收據及其他證據的真實性，審查案外人是否已實際占有使用該不動產，審查承租人與被執行人是否存在惡意串通以明顯不合理的低價承租被執行的不動產，以及交付租金的真實性等事實。但原審法院在沒有查清上述事實的情況下，即決定帶租拍賣并駁回粵財公司的異議請求，屬認定事實不清，故應將本案發回原審法院重新審查。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第（三）項的規定，裁定如下：
一、撤銷佛山市中級人民法院（2016）粵06執異184號
執行裁定。
二、本案發回佛山市中級人民法院重新審查。
本裁定為終審裁定。
審判長　邱　丹
審判員　李曇靜
審判員　周小勁
二〇一七年七月六日
書記員　陳曉媚
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