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【審判規則】?
當事人雙方均為同一公司員工，對公司委托開發商開發的小區都具有認購權，雙方達成認購房屋指標轉讓協議，受讓人交納定金與轉讓費。轉讓人依據特定身份取得購買房屋的資格后，將該購房指標轉讓的行為未違反法律、法規的強制性規定。并且，轉讓人實際取得購買商品房的資格后，其與受讓人實際履行了指標轉讓合同，系雙方的意思表示真實，不存在法定合同無效的情形，且開發商亦對此種轉讓予以認可的。據此，在法律無明確禁止的情況下，應認定轉讓人與受讓人之間的定向購買商品房指標轉讓合同有效。　
【關 鍵 詞】
民事　確認合同有效　現行法律　特定身份　房屋定購資格　強制性規定　購房指標　實際取得　轉讓合同　意思表示　合同有效
【基本案情】
張X華和熊X先均是長沙市芙蓉區XX單位的工作人員。2003年，張X華和熊X先均獲得了所在單位委托開發商開發小區定向購買商品房的認購權。同年4月，張X華和熊X先達成協議，熊X先將認購房屋的指標轉讓至張X華，轉讓價格為一萬元。熊X先收取張X華一萬元后，出具收條并在收條上簽注：全部購房款由張X華以熊X先的名義直接交納。之后，張X華以熊X先的名義交納了購房定金七萬元。2005年，熊X先和張X華共同到場選定了以熊X先名義定購的房屋。張X華以熊X先的名義與開發商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協議》，合同原件由張X華持有。此外，雙方還達成了購房指標轉讓費增加1.5萬元的協議，但未即時結清。2006年，根據當時的有關規定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續。因熊X先認為張X華未支付剩余的1.5萬元指標轉讓費，故其拒絕履行更名手續。此后雙方的更名手續便一直未辦妥，XX號房屋一直未交至張X華。
張X華以轉讓房屋認購指標的協議是雙方真實意思表示為由，提起訴訟，請求確認雙方達成的關于轉讓房屋認購指標的協議有效，判令熊X先將房屋交至本人。
【爭議焦點】
轉讓人依據特定身份取得購買房屋的資格后，將該購房指標轉讓給受讓人，雙方就此基于真實意思表示簽訂合同，該合同是否有效。
【審判結果】
一審法院判決：確認張X華和熊X先之間關于轉讓房屋認購指標的協議有效；熊X先配合張X華辦理房屋的更名過戶手續，相關費用由張X華負擔；張X華給付熊X先購房指標轉讓費1.5萬元；駁回張X華的其他訴訟請求。
熊X先不服一審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【審判規則評析】
房屋轉讓，是指房屋權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。根據法律規定可知，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。但在法律中，并未對定向購買房屋指標轉讓合同的合同效力作出明確規定，可以根據以下幾個方面進行判斷：第一，法律中并未對基于特定身份取得的定購資格的轉讓作出強制性規定，且該合同的標的不是房屋，而是房屋定購指標本身，因此，不應適用房屋不得轉讓的相關規定。第二，轉讓人與受讓人在簽訂轉讓合同時，雙方意思表示真實，不存在欺詐、脅迫、乘人之危等法律中規定合同無效的情形，在無證據證實雙方所簽轉讓合同損害國家、社會或者他人合法利益的情況下，應當認定該合同有效，不可隨意毀約。第三，合同法屬于司法范疇，應遵循“法無明令禁止即自由”原則，轉讓人與受讓人作為平等主體通過自由、平等地協商，可以決定他們所承擔的權利義務范圍，在其沒有違反法律的情況下，法律不應過度進行干預。因此，轉讓人與受讓人資源簽訂的定向購買房屋指標轉讓合同有效，當事人雙方可按合同約定繼續履行合同。
本案中，熊X先基于XX單位職工的特定身份，有權取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，熊群基與張X華之間的購房指標轉讓，實質是對其預期定購房屋資格的轉讓，是一種權利的轉讓。其后，購房戶與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張X華和熊X先約定有償轉讓指標，張X華亦實際支付了轉讓費，并以熊X先的名義向開發商交納了購房款。至此，雙方的指標轉讓合同已實際履行。張X華與熊X先關于房屋定購資格轉讓的意思表示真實，開發商也以允許交納過戶費辦理房屋更名手續的方式，對此種轉讓予以認可。因此，張X華和熊X先之間的定向購買商品房指標轉讓合同有效，張X華和熊X先均應按合同履行義務。
【適用法律】
《中華人民共和國合同法》第四條 當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第八十八條 當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
湖南省高級人民法院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》第三條 轉讓購房指標的，只要不違反法律、行政法規的強制性規定，一般認定有效。
經出賣人同意，買受人將預約協議的權利義務轉讓給第三人的，一般應認定該轉讓行為有效。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【效力與沖突規避】
參考性案例　有效　參考適用
【釋評匯注】
基于特定身份購買房屋的，若未違反限制轉讓的規定，且不損害社會公共利益和他人合法利益的，可以依法轉讓，在基于特定身份的房屋買賣合同糾紛的審判實踐中，應當注意以下幾個方面：（一）審查應雙方當事人所簽合同內容，尤其是合同中規定的轉讓費數額、支付期限和方式，以及轉讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式，通過對合同文本的審查認定案件事實。（二）審查該合同中的實際購房人與登記購房人是否一致，若不一致，應當依法向登記機構進行核實，確定房屋產權的真正產權人。（三）對于雙方當事人簽訂的合同已生效并實際履行，在轉讓人取得房屋產權后未依照合同約定過戶給受讓人，受讓人因此提出房屋過戶請求的，應依法予以支持。
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張X華訴熊X先確認合同有效糾紛案
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【案例信息】
【中 法 碼】合同法·買賣合同·合同效力·有效合同·不違反法律規定 (T02020203)
【案??? 號】 （2011）揚民終字第0112號
【案??? 由】 確認合同有效糾紛
【權威公布】 被最高人民法院中國應用法學研究所《人民法院案例選》2012年第4輯(總第82輯)收錄
【檢 索 碼】 B0304+67+1HNCS++0411C
【審理法院】 湖南省長沙市中級人民法院
【審級程序】 第二審程序
【上 訴 人】 熊X先（原審被告）
【被上訴人】 張X華（原審原告）

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【裁判文書原文】? (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：熊X先。
被上訴人（原審原告）：張X華。
上訴人熊X先因與被上訴人張X華確認合同有效糾紛一案，不服長沙市芙蓉區人民法院民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明：
張X華和熊X先均是長沙市芙蓉區XX單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發商開發的XX小區定向購買商品房的認購權。4月，二人達成協議，熊X先將認購該小區XX號房屋的指標轉讓給張X華，轉讓價格為1萬元。熊X先收取張X華1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張X華以熊X先的名義直接交納。”之后張X華便以熊X先的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊X先和張X華共同到場選定了以熊X先名義定購的房屋。張X華以熊X先的名義與開發商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協議》，合同原件由張X華持有。此外，雙方還達成了購房指標轉讓費增加1.5萬元的協議，但未即時結清。
2006年下半年，根據當時的有關規定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續。因熊X先認為張X華未支付剩余的1.5萬元指標轉讓費，拒絕履行更名手續。此后雙方的更名手續一直未辦妥，XX號房屋一直未交付給張X華。
張X華遂起訴熊X先，請求確認其與熊X先之間的購房指標轉讓合同有效，并判令熊X先將XX小區XX號房屋交付給張X華。
原審法院經審理認為：
本案系房屋定購指標轉讓糾紛，訴爭定購指標指向的房屋是長沙市芙蓉區XX單位統一委托開發定向銷售的房屋。房屋定購指標轉讓是什么法律性質的轉讓，轉讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊X先基于XX單位職工的特定身份，有權取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張X華之間的購房指標轉讓實質是對其預期定購房屋資格的轉讓，是一種權利的轉讓。事后，購房戶與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張X華和熊X先約定有償轉讓指標，張X華也實際支付了轉讓費，并以熊X先的名義向開發商交納了購房款，雙方的指標轉讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，我國現行法律、行政法規未作強制性規定。本案中，張X華與熊X先關于房屋定購資格轉讓的意思表示真實，開發商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續的方式，對此種轉讓予以認可。因此，張X華和熊X先之間的定向購買商品房指標轉讓合同有效，張X華和熊X先均應按合同履行義務。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規定，參照湖南省高級人民法院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》第三條的規定，判決：一、確認張X華和熊X先之間關于轉讓房屋認購指標的協議有效；二、熊X先在判決生效后十日內，配合張X華辦理房屋的更名過戶手續，相關費用由張X華負擔；三、張X華在判決生效后十日內，支付給熊X先購房指標轉讓費1.5萬元；四、駁回張X華的其他訴訟請求。
熊X先不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
長沙市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。
長沙市中級人民法院經審理認為：
雙方當事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊X先基于長沙市芙蓉區XX單位職工的特定身份，有權取得購買單位委托開發定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉讓給張X華，實質上是一種權利的轉讓。該轉讓行為系雙方真實意思表示，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形，應認定為有效合同。故對熊X先的上訴理由不予支持。
據此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第（一）項判決：
駁回上訴，維持原判。
本判決為終審判決。
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轉自“指導性案例審判規則”