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最高人民法院民一庭意見：后買受人只要不具有侵害先買受人合法權益的惡意，不具有與出賣人惡意串通的行為，其買賣合同就應認定為有效。

當以同一標的物為標的的數個買賣合同均為有效的情況下，根據債權平等的原則，各受讓人均可要求繼續履行合同。

但鑒于標的物的特定性，誰能夠依據合同最終取得標的物所有權，應區分不同情形加以判定。根據《合同法》等法律、司法解釋的規定，合同得不到履行、不能取得標的物的買受人，可以向出賣人請求解除合同、賠償損失。

案情簡介

綜上，能夠認定大洋公司與張某軍存在惡意串通，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。”大洋公司與張某軍的商鋪抵賬行為直接損害了劉某繡、劉某作為案涉商鋪先行購買使用人的合法權益，故大洋公司與張某軍于2015年11月26日簽訂的《商品房買賣合同》無效。

《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》關于一房數賣的合同履行問題指出，審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

舉重以明輕，在數份合同均有效的情況下，惡意辦理登記的買受人，其權利尚不能優先于已經合法占有該房屋的買受人，況本案大洋公司與張某軍惡意串通所簽《商品房買賣合同》無效，其權利更不能優先于已經合法占有使用該房屋數年的劉某繡、劉某，即大洋公司與張某軍之間的商鋪抵債行為無效，所簽《商品房買賣合同》無效。
————張某軍與青海昂大集團大洋房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

知識梳理

1.“一房數賣”的情況下，若數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，如何解決？

根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：

土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（一） 已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；

（二） 均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；

（三） 均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；

（四） 合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。

2.如果保護順位在后的買受人與出賣人已經通過訴訟或者仲裁的方式獲得生效裁決確認，則保護順位在先的買受人通過何種途徑進行救濟？

以公司為例，現實生活中公司準備出賣房屋，其中某個股東以公司名義將房屋買給數人，公司可能也并不知道房屋已經被賣給了數人，故在某一個買受人起訴出賣人要求承擔繼續履行違約責任的訴訟中，如果出賣人沒有披露其他買受人的存在，法院很有可能依據現有的事實，作出支持買受人的判決。

待到其他買受人知悉此情況時，該判決已經生效或者已經進入執行程序，此時作為保護順位在先的買受人可通過案外人申請再審或第三人執行異議之訴程序獲得相應的救濟。
——杜萬華主編：《理解與適用》，人民法院出版社2017年版，第289~292頁。???

結 語

上文討論的是 “一房數賣”時，若數份合同均有效且買受人均要求履行合同的情況下，哪些買受人的權利優先得到保護的問題。實務中，其他買受人可能會采取賠償損失、解除合同等方式解決此類糾紛。

文章部分摘自：
最高人民法院民一庭：《一房（一地）數賣糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》（第一輯），人民法院出版社2014年版，第82頁。

轉自 聚法