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最高人民法院民一庭意見：房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以因房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予以支持。

房屋買賣合同簽訂后，由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施，當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予支持。

案例一

小龍：前幾天去銀行辦按揭貸款，發(fā)現(xiàn)最近房貸政策變化后自己的條件不符合銀行貸款要求，貸款辦不下來。但是我購房的定金已經(jīng)交了，這可怎么辦才好？

答：別著急，根據(jù)最高人民法院民一庭意見“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以因房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對其請求可予以支持。”

小龍：可是我在與出售方溝通的時候，發(fā)現(xiàn)自己與其簽訂的合同中約定“因政府或者銀行政策等發(fā)生變化，購房人屆時不能取得貸款或者貸款額度不夠，應(yīng)自行籌措資金繳納房款，否則按已交房款（房屋總價(jià)）的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任。”這種情況下，是不是我就必須得承擔(dān)違約責(zé)任了？

答：人民法院在審理類似糾紛時，應(yīng)當(dāng)充分尊重雙方當(dāng)事人的合意，當(dāng)事人對相關(guān)問題有明確約定時，要嚴(yán)格按照約定內(nèi)容審查雙方合同義務(wù)的履行情況。

由于國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了一段時期，雙方當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買賣時，有的對于政策早有預(yù)期，事先已經(jīng)考慮到政策變動的因素，在簽訂合同時對于未來一些諸如貸款不能如期獲批、購房資格未獲通過等，都進(jìn)行明確約定。

對于當(dāng)事人有諸如此類的明確約定且內(nèi)容不違反法律規(guī)定的，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先按照合同約定處理雙方的糾紛。

案例二

小馬：最近在準(zhǔn)備買房子，已經(jīng)談好了，本來如果正常辦理手續(xù)，也就買到手了。結(jié)果對方一看最近房價(jià)漲得挺快，就開始故意拖延，企圖提價(jià)。

本來我想的是，提價(jià)就提價(jià)吧，反正這房子也是剛需。沒想到這幾天出了新政策，根據(jù)新政策我沒有購房資格，真是郁悶！我打算向法院告對方，讓對方繼續(xù)履行合同或者賠償我的損失。

答：因?yàn)楦鶕?jù)新政策，你已經(jīng)不具備購房的資格，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。

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不過，結(jié)合雙方履約情況分析，如果賣方依約履行，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。

因此，雖然你要求繼續(xù)履行合同的主張無法得到支持，但是你主張追究對方的違約責(zé)任并賠償你所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)基礎(chǔ)上予以保護(hù)的。

文章部分摘自：
1.最高人民法院民一庭：《因受限貸、限購政策影響產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判前沿》（第一輯），人民法院出版社2014年版，第113~116頁；
2.《購房人因賣房人違約而遭受限購政策，還能否請求合同繼續(xù)履行》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2014年第1輯（總第57輯），人民法院出版社2014年版，第244~245頁。
轉(zhuǎn)自 聚法