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　某一企業(yè)拿了兩塊工業(yè)用地，剩余出讓年限分別為45年和50年，現(xiàn)在企業(yè)有一幢廠房跨兩塊地，兩塊地均已領(lǐng)取純土地的權(quán)利證書，且已辦理抵押登記．抵給兩個不同的抵押權(quán)人，現(xiàn)該幢廠房不動產(chǎn)登記應(yīng)如何處理?

　　在登記實(shí)際操作過程中，我們經(jīng)常會遇到這樣的問題，由于建設(shè)用地指標(biāo)等因素，項(xiàng)目往往不是一次性供地，分期供地會帶來多個土地使用權(quán)證。有觀點(diǎn)認(rèn)為，同一權(quán)利人取得相鄰的兩塊土地，應(yīng)該合并宗地，但因土地取得年限不同，同一宗地及其建筑物很難將其標(biāo)注清楚，于是就提出年限分?jǐn)偦蚣訖?quán)平均的概念。又有人認(rèn)為，既然合并宗地在操作上有困難，可以通過虛擬分割廠房來分別登記，甚至提出因?yàn)榉制诠┑囟鴰淼暮筮z癥，應(yīng)取消項(xiàng)目的分期供地等等。

　　筆者認(rèn)為，處理以上問題還需要從以下幾個方面加以分析考慮：

　　一、基本單元概念

　　《物權(quán)法》所稱的物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)；所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，特定的物應(yīng)當(dāng)是一個可以獨(dú)立使用價值的物。《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確，不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)單元為基本單元進(jìn)行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼的單元。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。獨(dú)立使用價值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立使用價值。

　　二、基本單元的獨(dú)立使用價值

　　不動產(chǎn)登記應(yīng)按合法建造的基本單元來進(jìn)行相應(yīng)登記，以上案例中兩塊工業(yè)用地，如何確定該物的基本單元呢?基本單元的重要因素之一就是獨(dú)立使用價值。其一，跨兩塊地的廠房是否可以分開獨(dú)立使用。其二，原來兩塊土地是否是同一出讓合同，同一整體項(xiàng)目，地塊合并是否能發(fā)揮物的最有效使用價值。

　　有人認(rèn)為，獨(dú)立使用的認(rèn)定沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，仁者見仁、智者見智，比如：張三認(rèn)為單獨(dú)一幢廠房可以獨(dú)立使用，可李四卻認(rèn)為，單獨(dú)一幢廠房只是整個廠區(qū)的一部分而不能單獨(dú)使用。

　　工業(yè)用地廠區(qū)作為一個項(xiàng)目，其上的建筑物、道路綠化、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是根據(jù)規(guī)劃總平面圖布置，根據(jù)建筑工程施工圖來實(shí)施的，廠區(qū)項(xiàng)目內(nèi)各廠房建筑物配套設(shè)施相得益彰，使整個項(xiàng)目形成一個獨(dú)立使用價值的基本單元。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。”如果要進(jìn)行基本單元的調(diào)整，首先應(yīng)符合詳細(xì)規(guī)劃，需變更施工圖，也只有通過規(guī)劃部門的變更許可來達(dá)到調(diào)整目的。

　　所以符合規(guī)劃的設(shè)計(jì)圖紙才是區(qū)分是否可獨(dú)立使用價值的根本原因。除此之外．還需區(qū)分以下兩點(diǎn)：

　　1．區(qū)分獨(dú)立宗用地與共用宗用地的獨(dú)立使用價值

　　《物權(quán)法》立法的目的，是保護(hù)權(quán)利人物權(quán)，發(fā)揮物的效用。不動產(chǎn)登記的記載是以宗地為單位來編制記載的。不動產(chǎn)宗地都是以發(fā)揮宗地的最大效用為目的，同時分為獨(dú)立宗和共用宗兩種類型。

　　如果一塊宗地作為一個基本單元來登記，那這塊宗地被俗稱為獨(dú)立宗用地。作為一個基本單元的宗地需要通過宗地上所有房屋的配套建設(shè)來達(dá)到整塊宗地物的獨(dú)立效用，比如以上工業(yè)企業(yè)就屬于這種類型；若這塊宗地有多個基本單元來登記的，那這塊宗地被稱為共用宗用地，該宗地上是通過建筑物土地區(qū)分所有權(quán)的方式來區(qū)分基本單元，另外以分?jǐn)偟姆绞絹矸謹(jǐn)偣门涮捉ㄔO(shè)，以此來達(dá)到基本單元獨(dú)立的效用。

　　以上案例中的工業(yè)用地就俗稱獨(dú)立宗用地，為發(fā)揮該獨(dú)立宗用地的最佳效用，原則上這個出讓地塊就是一個項(xiàng)目，通過土地規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目布置，總平面設(shè)計(jì)布置，形成有機(jī)的獨(dú)立使用的一個基本單元。

　　2．區(qū)分合宗與分宗的獨(dú)立使用價值

　　國土資源部[2012]134號《關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》(下稱《意見》)規(guī)定，土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會同有關(guān)部門同意。《意見》中的“宗地調(diào)整”屬于分割合并，也是個物的調(diào)整，若隨意調(diào)整，勢必會影響發(fā)揮物的最大效用，也是考慮了物的獨(dú)立使用價值價值。但“確需分割、合并”的條件是什么，國土資源主管部門應(yīng)會同哪些部門同意才可分割、合并或調(diào)整，才能使不動產(chǎn)更有效使用，規(guī)定未作說明。

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，“城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。”以上案例中工業(yè)企業(yè)的兩塊地確需合并或調(diào)整邊界，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，為確使土地合并產(chǎn)生最大的物的效用，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，或由國土資源主管部門會同規(guī)劃主管部門同意。

　　三、登記其及相關(guān)問題

　　案例中企業(yè)的這些建設(shè)行為，假如都是符合建設(shè)程序的要求。申請人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)按照基本單元給予相應(yīng)的登記。這里的基本單元必須是具有獨(dú)立使用價值的。不動產(chǎn)登記部門只需根據(jù)規(guī)劃部門條件或同意變更等意見進(jìn)行不動產(chǎn)登記，以上案例中，根據(jù)規(guī)劃的要求，企業(yè)拿了兩塊相鄰?fù)恋兀蠼ㄔ炝艘淮笨鐑蓧K土地的廠房，整體項(xiàng)目作為一個基本單元，其逐步建設(shè)過程只是一個不動產(chǎn)物的獨(dú)立使用價值的逐步完善過程。

　　綜上，企業(yè)兩塊地合二為一，因土地面積、界址范圍變更的，根據(jù)《不動產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，申請人只需要提交變更的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表等相關(guān)材料申請建設(shè)用地使用權(quán)的變更登記，同時因新建廠房，申請人中需要提交竣工資料、符合規(guī)劃手續(xù)等相關(guān)材料申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記即可。除此之外，在登記過程還需考慮以下幾個問題：

　　1．不動產(chǎn)權(quán)證書的記載

　　根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，公示是物權(quán)設(shè)定的基本原則，不動產(chǎn)權(quán)屬登記則是不動產(chǎn)物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。不動產(chǎn)公示的方式就是權(quán)屬登記。不動產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)記載于登記，就完成了不動產(chǎn)物權(quán)公示。

　　不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是物權(quán)權(quán)利的憑證，以上工業(yè)用地作為一個基本單元來登記的話，對于年限的記載，無需過多考慮沒有法律依據(jù)的分?jǐn)偟葐栴}，只需根據(jù)出讓合同的要求，記載土地年限，利用附記欄的強(qiáng)大功能，在附記欄中將45年與50年的使用年限予以詳細(xì)說明，并將此記載于不動產(chǎn)登記簿。

　　不動產(chǎn)登記即公示，登記后就能供有利害關(guān)系的第三人查閱，即履行了公示的程序。強(qiáng)大的附記功能同時為以后拓展構(gòu)筑物、地下管線等不動產(chǎn)相關(guān)登記業(yè)務(wù)提供登記的參考價值。同時也體現(xiàn)了物權(quán)法立法的目的，清晰的登記簿記載內(nèi)容明確了物的歸屬，發(fā)揮了物的效用。

　　2．不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否需要考慮分期供地

　　在實(shí)際操作過程中，拿地是分期拿地，主要是土地的用地指標(biāo)問題，無可厚非，有些人認(rèn)為這樣不妥，但在實(shí)際中是普遍存在的。于是有人提出分期供地的合法性問題。

　　但若因項(xiàng)目周期較長，很難在短期內(nèi)一次性建設(shè)完成，一個項(xiàng)目分期供地也是合理的。從另外一個角度出發(fā)，分期供地也是節(jié)約集約用地的需要。因而分期供地是正常的，并沒有什么不妥。作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，是無需確認(rèn)分期供地的合法性。

　　3．如何處理抵押問題

　　不動產(chǎn)合并登記之前，該項(xiàng)目已辦理抵押登記，而且抵押給了不同銀行，為不影響抵押權(quán)人的權(quán)利，可以在不注銷抵押登記的前提下，最便攜的方法就是考慮組合合并登記，將不動產(chǎn)變更登記與抵押權(quán)變更登記一并辦理。

　　若銀行仍然擔(dān)心存在風(fēng)險，不愿意拿出相關(guān)權(quán)利證書證明來辦理抵押變更登記，那是否可以辦理呢?若不給其辦理，有人會提出，原先辦理的相應(yīng)登記也是根據(jù)登記規(guī)程進(jìn)行的，也沒有違反法律的規(guī)定，只是不動產(chǎn)登記合并以后就不可以辦理了。

　　為維持不動產(chǎn)登記在合并過程中的穩(wěn)定，延續(xù)不動產(chǎn)登記過渡期“不變不換”的原則。

　　在實(shí)際操作中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按一個基本單元將以上土地及房屋狀況在不動產(chǎn)登記簿上予以記載，同時也將抵押的相關(guān)權(quán)利記載于登記簿。在不收回原有證書的情況下，另發(fā)一本新增不動產(chǎn)權(quán)證書，證書上注明與原有證書均屬于同一基本單元的事實(shí)。同時給予申請人過渡期，待條件成就(比如抵押期屆滿，或抵押權(quán)人同意辦理變更等)時辦理不動產(chǎn)變更登記，所以這是現(xiàn)階段為尊重歷史，解決矛盾，但又不違反法律規(guī)定的一種實(shí)務(wù)操作的登記探索。

　　4．登記的特殊情形

　　同一權(quán)利人取得相鄰的兩塊土地，是否必須合并宗地?如果權(quán)利人取得相鄰兩塊土地是規(guī)劃明確，兩個完全不同的獨(dú)立使用項(xiàng)目，這就未必了，比如像國外瑞典，宗地是原先規(guī)劃好的，不可更改。但在我們實(shí)際操作中，這種案例情況較少。如果真是有跨宗地的建筑物，該宗地又不能合并，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記不動產(chǎn)物時，還是應(yīng)堅(jiān)持基本單元獨(dú)立使用的原則，根據(jù)規(guī)劃、土地等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行建筑物的使用功能的分?jǐn)偂．?dāng)然，這種分?jǐn)倯?yīng)有相關(guān)規(guī)定，或者是不違反法律規(guī)定的約定。

　　總之，只要是合法建造的不動產(chǎn)物，合法的事實(shí)行為自建造完成就導(dǎo)致了物權(quán)的變動，權(quán)利人提出申請，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照基本單元的要求給其辦理不動產(chǎn)登記。

　　【來源】《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》雙月刊2019年第1期

　　【作者】溧陽市不動產(chǎn)登記交易中心　戴志榮
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